天氣入了秋，杭州樓市也是一派秋意濃的景象。

　　根據透明售房網的數據顯示，9月杭州市區（含富陽不含臨安）二手房成交量為3330套，創了2017年以來除今年2月以外的新低，環比去年9月下降了67.5%，傳統的“金九”化為泡影。

　　成交量下降的同時，掛牌量卻在不斷上升。截至10月9日，杭州市區二手房掛牌量已經突破了5.6萬套。最後一個季度，杭州樓市將迎來一波交付高峰。有業內專家表示，今年年底，預計有數十個樓盤交付，這些新交付的房源中將有不少進入二手房市場。

　　這意味著杭州二手房市場的房源供應量還將持續上升，而對比低迷的成交量，接下來的二手房市場無疑壓力將更大。

　　年底將交付2.8萬套房源，二手房掛牌量將持續上升

　　2016年，堪稱杭州樓市史無前例的大牛市。這一年，杭州新建c的成交量多達20.5萬套，創下了史上最高紀錄。這個紀錄估計在以後相當長一段時間內都很難被打破。這20多萬套賣出去的房源，其中有不少將在今年年底迎來交付。

　　據錢報記者不完全統計，杭州市今年年底將有34個樓盤交付，共計房源約2.8萬套。其中蕭山區即將交付的房源最多，超過1萬套；其次是余杭區，將有8200余套房源交付。在交付的房源中，大部分區域的當前二手房成交價格已經超過了3萬元/平方米。

　　那麼，在這即將交付的約2.8萬套房源中，將有多少套會迅速進入二手房市場呢？這其中，投資客比例是關鍵。

　　根據杭州市住保房管部門公佈的數據來看，2015年~2017年，這三年外地購房者在杭置業的總套數佔市區新建商品住房成交總套數的比例，分別是19.5%、33.8%、14.4%。從中可見，2016年來杭買房的外地購房者佔比最高，將近三成。這也意味著2016年杭州樓市的投資客比例很高，最明顯的例子就是2016年在杭置業的上海購房者佔比達到6.8%（相比之下，2017年上海戶籍購房者佔比下降到1.8%）。

　　豪世華邦行銷策劃中心總監劉輝表示，當前二手房市場上已經出現了掛牌量激增現象，一方面是因為2016年成交的新房開始交付，部分購房者對行情不看好，於是出售；另一方面則是成交量下滑，掛牌房源積壓。劉輝認為，從目前限價的情況來看，未來仍然將呈現二手房價格向一手房靠攏的趨勢。

　　有業內人士認為，今年上半年之前，杭州樓市一直處於紅火的狀態，很多房東仍有較強的惜售心理，因此次新房進入二手房市場的比例不高，但是隨著下半年樓市行情急轉直下，次新房房東的心理預期開始發生逆轉，投資客開始離場。

　　可以預見，今年年底樓盤交付後，進入二手房市場的次新房應該不少，二手房掛牌量或仍將持續上升。

　　剛交付的房子交易稅費高，大量拋售的概率較小

　　對投資客是否會拋售次新房，業內專家有不同的看法。

　　雙贏機構總經理章惠芳表示，二手房是以散戶為主的市場，儘管從成交來看，杭州有部分剛交付的小區出現了交易頻繁的情況，不過這是少數。章惠芳認為，“以零售代表批發”的做法並不科學，掛牌量的激增與投資客拋售，並不能劃上等號。在她看來，新房交付後立即出售，需要承擔高額稅費，交易成本相對較大。對一般房東來説，都會選擇暫緩出售。

　　章惠芳説，在當前大部分人的投資渠道並不豐富的情況下，投資客也不會輕易拋售。經過一兩年的時間，投資客究竟是否還是真正的投資客，有待考量。章惠芳舉例，在10多年前，一大波溫州投資客涌入濱江區買房，而目前濱江不少小區已經交付十年，當年買房的溫州投資客還有很多人沒有拋售，這些投資客已經將購房當成了一項長期的資産配置。

　　另外，章惠芳表示，2016年年底及去年購房的不少人，還未嘗到太大的“甜頭”，當時房價已經上漲，且買房困難，一般都需全款付清，對他們來説，交付後立即拋售的可能性不大。

　　上海易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2016年有相當多的上海投資客押寶杭州樓市。不過從當前的上海投資客心態看，出於對杭州市場降溫的擔憂，部分套現的做法確實存在，但大規模拋售就説不上。“杭州市場已明顯降溫，大規模拋售去哪找那麼多接盤俠？”

　　在他看來，市場的週期性調整是正常的，換言之，在市場狂熱的時候，購房者應該對市場的風險有充分的認識，在市場降溫的時候，要淡定而不是恐慌。

　　交付房源中有不少限價房，品質成為關注焦點

　　除了投資客的拋售“恐慌”外，限價下交付房源的品質也讓不少業主擔憂。

　　自2016年10月開始，杭州樓市颳起了限價風。今年年底交付的樓盤中，有不少就經歷了限價。

　　面對限價，開發商為了提高利潤，只能縮減成本。那樓盤品質如何保障？浙江中原地産首席分析師荊海燕表示，限價的樓盤品質縮水是一定的。只是不同的企業，所需要守住的底線不同。有些注重品質的開發商，或許會簡化裝修水準，而一些快速擴張中的房企，問題就會更多一些。

　　不過荊海燕表示，在2016年下半年出售的房源，其本身的拿地價格較便宜，利潤空間較大，限價後開發商只是賺得少一點，對成本的壓縮空間不會很大。而限價影響最大的，則是在2017年下半年以及今年上半年拿地的樓盤，不少地塊價格甚至超過了4萬元/平方米，在限價的苛刻條件下，開發商為了保證不虧損或者微利，可能出現大幅壓縮成本的情況，各種房子本身的品質問題也會接踵而至，而這些房源的交付要到2020年左右。

　　今年年底交付的樓盤，房企大多賺取了不薄的利潤，在這種情況下，如果品質仍然不理想，那麼明後年這些房企交付的樓盤，品質可想而知會有多糟糕。

來源： 錢江晚報    | 作者：吳佳怡 徐叔競    | 責編：張雲松    審核：張淵

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