2018年11月17日，溫嶺市城西街道一塊總計27.55畝的土地，在浙江省土地使用權網上交易系統上掛牌出讓。在出讓公告的備註欄中，醒目地註明：這是“先租後讓”的工業用地項目。
2018年年初，溫嶺市結合“標準地”改革創新，探索工業用地“先租後讓”模式。台州市委常委、溫嶺市委書記徐仁標説：“通過精準供地，破除了土地要素供給瓶頸制約，大幅降低企業用地成本，有效改善營商環境，為留住優質企業、助推民營經濟高品質發展騰出了更大空間。”
牽好“紅線”
首宗“先租後讓”工業用地掛牌出讓簽約現場
近年來，溫嶺市工業用地供給緊缺帶來的瓶頸效應日益凸顯。一方面，高企的地價導致企業用地成本不斷增加，直接影響當地招商引資、戰略新興産業培育以及實體經濟發展；另一方面，需要用地的優質企業很難拿到土地，降低了土地利用效能。
如何破解企業工業用地難、用地貴、用地慢等問題，讓土地節約集約利用、效益最大化？
2017年9月，溫嶺出臺了《關於工業用地先租後讓促進土地節約集約利用的實施意見（試行）》，鼓勵轄區範圍內10畝以上的工業用地，採用“先租後讓”供地方式。
所謂工業用地“先租後讓”，是指通過盤活存量土地，由土地使用者與國土部門簽訂租賃合同，再與所在鎮（街道）、管委會簽訂投資開發協議，把工業用地資源租給優質企業或增資擴産企業，在一定租聘期內達到約定的固定資産投資強度、建設容積率、畝均産出、畝均稅收等投入産出條件後，再繳清土地出讓價款，最終以出讓方式提供給土地使用者。
2018年1月，首宗“先租後讓”工業用地掛牌出讓成功。位於箬橫鎮中庫村、水岸村的三塊土地以總價4410萬元，被三家溫嶺企業競得。
地塊在掛牌競拍時，設置了競標“門檻”。除生産技術要求和行業類別有一定限制外，相關指標也有“及格線”，如企業投産後需連續3年每畝土地産出率不少於500萬元、每畝土地稅收不少於40萬元。
“先租”降本
建設中的箬橫鎮帽業園區
“總面積4000多平方米的新廠房，最遲2019年年底建成投用。”溫嶺市妮珂芙服飾有限公司負責人江曉榮正在查看廠房進度。2018年年初，他以780萬元的總價拍得園區內9畝工業用地。為籌集這筆買地錢，老江東借西湊，甚至壓縮了設備採購的資金。
自從嘗試工業用地“先租後讓”後，江曉榮不需一次性支付780萬元。他説：“前期6年，每年支付租金十幾萬，資金寬裕了，企業也有了緩衝期。”於是，他重新規劃設計廠房，邀請專業設計團隊打造，廠房建設資金增至400多萬元，2018年又投入200多萬元買進了一批自動化設備。
在工業用地“先租後讓”模式中，溫嶺將工業用地出讓分成前期租賃和後期出讓兩個階段，租讓總年限設定為50年，其中租賃年限為6年，出讓年限為44年。租賃期間，企業只需繳納相應租金。待租賃期滿，企業在技術、投産等方面逐漸穩定後，再補齊後期出讓金。
考核倒逼
全域改造工業園區（效果圖）
儘管“先租後讓”能省下一大筆錢，但並不意味著拿地企業高枕無憂。相反，真正的考驗才剛剛開始。
同在箬橫的浙江一徵機械有限公司，在2018年年初以每畝170萬元的價格拿下了9畝土地用於工業廠房建設。在廠房開建的同時，企業負責人徐榮方就已經在籌劃擴大再生産計劃了。
“投資1000多萬元的新能源電動齒輪項目即將開工，遠期還將投入3000萬至5000萬元開發機械手項目。”徐榮方説，企業摘得土地後，項目還得接受綜合評估，“不合格”者將面臨淘汰。“這就要求企業將土地用於實業，倒逼企業跑起來，産生裂變效益。”
溫嶺對“先租後讓”引入項目進行動態跟蹤及分類管理：
◆項目竣工投産且達到合同約定的投資開發要求的，在租賃期滿前3個月，以協議出讓方式確定土地使用權人，辦理出讓手續。
◆如未達到投資開發協議要求，允許續租1次，續租期限不得超過1年，年租金按前期平均年租金繳納，待評估合格後再辦理出讓手續。
◆如租賃期滿未續租或續租期滿，土地使用人未達到建設、投資、稅收等相關要求，政府有權無償收回土地使用權。
這意味著優質企業項目工業用地困境得到了解決，工業用地“先租後讓”模式，還確保了土地資源要素由低質低效領域向優質高效領域集中。“未達標即收回土地”，更有效解決了“囤地炒地”、無序轉讓、私自改變用途、高價出租等行為，使資源配置效率不斷提高。
來源： 《今日浙江》雜誌 | 作者：吳敏力 毛海挺 | 責編：趙曉霞 審核：張淵
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