為什麼有些小區物管費那麼貴？小區公共用地的産權應該歸誰所有？你説我不交物業費，我説你服務沒做好……物業和業主之間似乎總有這樣或那樣的矛盾。如何規範物業管理，怎樣才能讓物業和業主和睦相處，這一系列問題，引起許多市人大代表的關注。

日前，市人大常委會及相關部門、市人大代表通過聽彙報、座談、實地查看等方式，對南寧市如何貫徹實施《物業管理條例》和《廣西物業管理條例》的執行情況進行了調研。調查發現，“棄管”小區數量上升，南寧有近80%的住宅小區還沒有成立業委會，甚至相當一部分小區沒有物業管理。

物管真空期該如何管？

【問題】物業費收不起來，物業公司沒辦法維持正常經營，最後選擇撤離小區，而小區又不能及時選聘出新的物業公司，於是就出現了“物管真空期”。因為沒人管理，又會導致一系列的問題，如垃圾堆積成山、電梯壞了沒人修、可能會突然停水停電、汽車亂停、小偷出沒……

數據顯示，截至6月，全市共有物業管理企業618家，其中，一級資質57家（外地在邕登記經營的企業42家），二級資質69家（外地在邕登記經營的企業17家），三級資質398家，暫定三級資質94家，從業人員6萬餘人。全市成立業主委員會的小區有298個，比例為21.3%。新建住宅小區實施物業管理覆蓋率達100%。

【建議】由於各部門分工不明確，造成執法缺失問題，相關部門建議在修訂相關文件或法規時，結合實際情況，研究草擬小區執法缺失的相關文件等，制定相關行政監管流程，明確住宅小區內規劃、城管、公安、工商等相關行政執法部門在住宅區內的職責，逐步解決小區違法亂搭蓋建築、違法設置戶外廣告、違法飼養寵物、商鋪跨門檻經營、消防通道堆放雜物等問題。

小區電梯廣告收入歸誰？

【問題】物業管理經營用房收入和停車收入一直是廣大業主比較關心的話題，也是矛盾的焦點。某小區業主姚女士注意到，小區電梯間內的海報框架經常出現廣告海報，物業公司還按月向商家收取一定的廣告費用。

她認為，小區是所有業主的家，不是一個商場，物業公司要在電梯間設置商業廣告，應當經過業主同意，且廣告費的收入應該歸全體業主所有。但物業公司認為，廣告費的收入應歸物業公司所有。

【建議】市人大代表、青秀區園林綠化所書記蒙臻建議，除了明確物業公司經營收益歸屬權，還應明確前期物業服務結束時，物業服務企業應當審計前期物業服務期間物業經營性收益收支情況，並將審計結果在物業管理區域公示。

業主委員辭職怎麼辦？

【問題】會辭職的除了物業公司，還有業主委員。業主委員全體辭職帶來的麻煩可一點都不比物業公司辭職小，而且往往會産生連鎖反應。比如小區出現管理真空的重大危機時，通常會伴隨著業主委員會癱瘓狀態。

錦光花苑業委會主任張桂榮説，業委會由於是群眾性的自治組織，組成人員又以業餘兼職為主，可以説無論是專業性還是組織性都不強，這個組織呈現鬆散的特點，但是它的作用很大。根據相關規定，業主委員會是業主大會的執行機構，業主大會必須由業主委員會來組織召開。

【建議】張桂榮提議，如符合業主大會成立條件，街道辦事處和鄉鎮人民政府應當指導業主成立業主大會。同時，對業主大會表決票數如何計算，業主大會費用承擔這些問題也應給予明確，還應增設業主委員會候補委員的制度，以解決業主委員會委員辭職的問題。

物業費為何收取標準不一？

【問題】“現在各小區的物業管理收費標準差別很大，每平方米每月的收費從6毛錢到2塊多都有，很多小區管理很不規範。”南寧市住房保障和房産管理局物業管理科相關負責人説，物管服務企業服務品質良莠不齊，物管服務市場“質價相符”的服務收費機制尚未完全建立，這是當前市民反映最多的一個問題。

調研發現，一些物業公司服務內容和項目不明確，有的採取低價等方式取得前期物業管理權，寄希望於進駐後再提價，調價不成便不履行合同承諾或降低服務標準，引發與業主之間的矛盾。有的業主則片面追求最低價格，一旦發生糾紛，往往採用拒交物管費、亂停亂放等方式來對抗，也增加了物業公司的經營難度。

也有一些共有物業産權資訊沒有及時公開，物業公司將這些公共産權物業投入到經營活動中，但收益由哪方管理、項目的支出及審查許可，均沒有及時公開，缺乏監管，廣大業主對此意見也比較大。

【建議】相關負責人提出，各級政府和住建管理部門應當嚴格按照“分等定級、質價相符”的原則開展物管服務企業的等級評定，要求物管企業提供明碼標價的“功能表式”物業服務。要重視發揮社區居委會的作用，加強對物業管理和業委會運作的監督和指導，探索建立業主委員會和居委會交叉任職、融合發展的制度。