24日，在南寧市唐山路生活二區居住的李先生看著滲漏的屋頂很困惑，“屋頂漏水該由誰出錢維修，是物業還是開發商？還是業主？”很多人都有過李先生這樣的困惑，不少人遇到房子有問題首先想到的就是找開發商。“就像買電器一樣，只要不是人為故意損壞的，就該找銷售商負責維修啊！”話是沒錯，可是過了保修期，商家維修也是收費的。房子也一樣，過了“保修期”，修理還是要自己埋單的！昨日，南寧市法制辦召開《南寧市物業專項維修資金管理辦法（專家討論稿）》（以下簡稱《辦法》）專家論證會，進一步論證了在南寧市內徵收物業專項維修資金的可行性及操作性。交納物業專項維修資金如同讓市民為自己的房子預先購買個“養老保險”，那麼，專項維修資金怎麼收？怎麼用？由誰管理使用？使用程式如何？針對市民所關注的4大方面，記者一一為你解讀。

【怎麼收】

●事例

有房就存在維修的可能。《辦法》的出臺可謂是關係到南寧市的千家萬戶。作為普通的市民最關心的莫過於這個專項維修資金到底該如何交納。“我要買一套100平方米不帶電梯的商品房，房價每平方米4000元，那麼我該交多少專項維修資金呢？”聽説南寧市擬出臺《辦法》，家住唐山路的李先生忍不住詢問。

●解讀

《辦法》第七條擬規定：除售後公有住房外的其他物業，應當按照下列規定交存物業專項維修資金： 未配置電梯的物業，業主每平方米建築面積交存的首期物業專項維修資金數額為本市上年度物業建築安裝工程每平方米造價的5%；已配置電梯的物業，業主每平方米建築面積交存的首期物業專項維修資金數額為本市上年度物業建築安裝工程每平方米造價的8%。業主交存首期物業專項維修資金的具體標準由市房産主管部門定期公佈。

“也就是説，南寧市城市規劃區國有土地範圍內非單一産權的商品房、經濟適用住房、拆遷安置房等房産所有人都要按照第七條擬規定交納專項維修費。”南寧市房産局相關負責人介紹。廣西潤和物業公司的梁敏副總經理為李先生算了一筆賬，李先生的房價是4000元/平方米，我們在排除各種不穩定因素後，暫時將房屋的造價定為1330元。“李先生就該一次性交納1330×5%×100=6650元的專項維修資金。”這6650元就如同李先生為房子購買的“養老保險”一樣，作為房子過了保修期後，出現問題時的維修費用。

“那如果這筆費用用完了該怎麼辦呢？”李先生又提出疑問。《辦法》第十七條擬規定：業主分戶賬面物業專項維修資金餘額不足首期交存額30%的，應當及時續交。相關業主續交後的物業專項維修資金餘額不得少於其按本辦法應交首期物業專項維修資金數額。也就是説，當第一次交納的專項維修資金用去70%以後，業主需要再次補交。

【誰來管】

●事例

“我們交納的專項維修資金該由誰來管這個錢？”家住南寧市同和華彩美地的居民曾先生提出疑問，對於交錢這個事情曾先生比較“迷糊”，就連這幾年他交納的物業管理費是用到哪了，他自己都説不出個子丑寅卯，“是交給物業來管理還是交給我們業主委員會自己管？這筆錢存放在哪？”

●解讀

對於曾先生的疑問，《辦法》給予了明確規定，《辦法》擬規定：專項維修資金實行統一歸集、專戶存儲、所有權人決策、專款專用、政府監管的原則。南寧市房産主管部門會同南寧市財政部門負責南寧市物業專項維修資金歸集與使用的監督、指導工作。南寧市房産主管部門設立物業專項維修資金管理機構（以下簡稱管理機構）具體負責本市物業專項維修資金歸集與使用的監督、指導的日常工作。

“在對北京、上海、成都、武漢、長沙、杭州、南京、溫州等市調研中，我們發現各地都明確在房地産主管部門設立專門的維修資金管理機構來開展有關的管理工作。”南寧市房産局相關負責人介紹，同時，《辦法》要求物業專項維修資金進入財政專戶管理。

為了能讓業主清清楚楚知道自己交納的每一分錢的去處，《辦法》第二十五條還擬規定：管理機構、負責管理公有住房專項維修資金的部門或業主委員會，應當建立物業專項維修資金查詢制度，接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中物業專項維修資金使用、增值收益和賬面餘額的查詢。

【用在哪】

●事例

“這筆專項維修資金不是小數目，要讓業主知道到底用在哪了！”與曾先生同住同和華彩美地的梁女士提出大部分業主想要知道的問題，專項維修資金到底用在哪些地方？

●解讀

“物業專項維修資金及其增值部分，應當專項用於物業保修期滿後物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造及必要的管理費用，任何單位和個人不得挪作他用。”南寧市房産局相關負責人介紹，《辦法》第二十八條擬規定： 物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，按照下列規定分攤：商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。售後公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤；其中，應由業主承擔的，再由相關業主按照各自擁有物業建築面積的比例分攤。售後公有住房與商品房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，先按照建築面積比例分攤到各相關物業。其中，售後公有住房應分攤的費用，再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存物業專項維修資金的比例分攤。專項維修資金不足支付維修費用的，不足部分按照物業建築面積按比例由相關業主分攤。

“也就是説，房屋的滲漏，小區內道路的維修等都可以用到這筆專項資金。”但是，依法應當由開發建設單位或者施工單位承擔的物業共用部位、共用設施設備維修和更新、改造費用；依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；應當由當事人承擔的因人為損壞物業共用部位、共用設施設備所需的修復費用；根據物業服務合同約定，應當由物業管理單位承擔的物業共用部位、共用設施設備的維修和養護費用不得從物業專項維修資金中列支。

【怎麼用】

●事例

“那這筆費用該如何支取呢？”李先生是唐山路生活區的住戶，他所在的小區既沒有物業也沒有業主委員會，有點像“三不管”地帶，“有物業的，有業主委員會的可以由物業和業主委員會申請專項維修資金，那我們該怎麼申請？”

●解讀

“《辦法》並沒有很細緻地規定由誰來申請這個資金。”南寧市房産局相關負責人介紹，“所以，專項維修資金可以由物業來負責申請，也可以由業主委員會申請，甚至可以由居委會或者業主本人自己申請。”

那麼使用物業專項維修資金需要辦理什麼手續呢？《辦法》第三十一條擬規定：物業專項維修資金未劃轉業主大會管理的，使用物業專項維修資金按照以下程式辦理：

物業管理單位根據維修和更新、改造項目提出使用方案，沒有物業管理單位的，由相關業主提出使用方案；

使用方案應當向物業專項維修資金列支範圍內的業主公示不少於3日；

物業專項維修資金列支範圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意使用方案；

物業管理單位或相關業主持《南寧市物業專項維修資金使用申請表》、相關業主簽字同意的書面材料、使用方案、施工合同等材料，向管理機構申請辦理預支手續；

管理機構在5個工作日內審核完畢相關材料，並向市財政部門申請撥付核定預算金額70%的維修費用；

市財政部門應當於收到申請之日起3個工作日內通知專戶管理銀行將預算金額70%的維修資金劃轉至維修單位。

維修工程竣工驗收合格後，物業管理單位或相關業主再向市財政部門申請撥付維修費用的餘額。