青島六區四市範圍內購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動産權證書》滿2年後方可上市交易。繼“3·15青島限購令”實施半個月後,青島市國土資源房管局等三部門又聯合出臺調控加碼政策,強調各商業銀行必須按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。業內人士認為,此次出臺的限購政策力度大、針對性強,聚焦于打擊炒房行為,抑制投資投機性購房需求,有利於將投資投機泡沫擠出市場。
打擊炒房行為
出臺“升級版”限購令
3月30日17時許,當結束一天的工作準備回家休息的時候,青島市民微信朋友圈內被一則重磅消息刷屏了——在剛剛出臺限購政策15天后,青島又推出了升級版的調控政策。
這次的政策是由青島市國土資源房管局、人民銀行青島市中心支行、青島銀監局三部門聯合發佈的。通知確定:一是在青島市範圍內(六區四市)購買的新建商品住房和二手住房,需取得《不動産權證書》滿2年後方可上市交易；二是青島市國土資源和房屋管理局等部門《關於保持和促進我市房地産市場平穩運作的通知》確定的差別化住房信貸政策,各商業銀行應按照“認貸又認房”的要求嚴格執行。
這已經是青島市在3月出臺的第三個樓市調控政策。此前,3月15日,青島市國土資源和房屋管理局等五部門共同出臺了《關於保持和促進我市房地産市場平穩運作的通知》；3月21日,青島市住房公積金管理中心又配套出臺了《我市調整住房公積金貸款最低首付款比例》,作了相應補充。補充內容包括繼續執行首付款比例與房齡掛鉤的政策,新舊政策銜接設置1個月的過渡期等。
業內人士認為,此次限制購買的新建商品住房和二手住房上市交易,強調“認貸又認房”,目標指向性明確,聚焦于打擊炒房行為,抑制投資投機性購房需求。因此次出臺的限購政策出手快、力度大、針對性強、規定更為嚴厲,被業內稱為“3·15青島限購令”的升級版。
青島樓市
或現量價齊降局面
“僅相隔半個月時間,青島樓市調控再次加碼,節奏如此之快,相比大家推測的‘五一’出臺大大提前。”平安好房青島分公司運營總監張斌説,力度如此之大,不僅啟用“認房又認貸”的最高等限制,還推出了辦證2年內不得交易的“大招”,無疑是對樓市的精準調控,預計市場將産生強烈反應,量價調整步伐加快、成交量價下滑將有望再現。
青島中馳房産經紀有限公司總經理于成軍認為,青島這次出臺的限購政策力度非常大。目前在全國城市當中,青島是在廈門、福州之後,第三個出臺“限賣”政策的城市。同時,這次調控政策又要嚴格執行“認房又認貸”,將有效遏制市場上炒房與投資的這部分購買群體。
太平洋房屋山東總部董事長林憲周認為,目前青島市市南區、市北區等區域的老房子漲幅較小,房價相對穩定。而李滄區等區域房價快速上漲,新政策正是為了限制這些新房成交火爆的區域。另外,青島此次限購政策首次擴大到全部區市,將膠州、即墨、平度、萊西等區域全部囊括,將會在一定程度上對這些區域的樓市造成影響。
為何再升級？在青島“3·15限購令”後，不少樓盤開盤就告罄
在青島,雖然“3·15限購令”已經出臺,但在某些熱點項目,買房子仍需找人托關係,他們不是為了講價,也不是為了挑戶型、挑樓層,而只是為了能搖上號。業內人士認為,在青島房地産市場仍“高熱不退”的情況下,更為嚴厲的限購政策的出臺可以説是“應運而生”。
限購後不少剛需，只詢價不“入場”
3月15日,青島五個部門曾聯合下發了《關於保持和促進我市房地産市場平穩運作的通知》,業內簡稱“3·15青島限購令”。根據該通知,自2017年3月16日起,在青島市內六區範圍內,非本市戶籍以家庭為單位限購1套房；同時新房和二手房公積金、商貸首付比例雙雙提高。青島居民首套和二套住房首付比例提高,暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
此政策出臺後,業內人士普遍認為該政策較為寬鬆,調控雖然會在一定程度上打擊投資客,但對房價的影響僅限于抑制增幅。青島房地産投融資中心主任龍江認為,此次的限購對於市區房價來説不會形成大的影響,更多的是緩和目前比較猛的調價勢頭。房天下二手房電商集團總經理郄杏麗認為,此次調控政策下,剛需購房群體會適當延後購房時間,購房心理也會回歸平靜。
據悉,“3·15青島限購令”出臺後,很多剛需購房者開始觀望,只詢價不“入場”。2015年,鄭紅一家從吉林通化來到青島,想在青島安家的她看著房價在不斷地上漲,便考慮儘快買一套房子。“當時看了很多樓盤,但價格變化太快了,房源也很難找,就一直沒買成。現在青島出臺限購政策了,我倒是不著急了,想再等等看房價會不會降。”鄭紅説。
然而,此次限購政策的核心是限制外地投資炒房客,卻間接引發了不少青島市民的購房熱情,限購令後首周,便出現了多個項目開盤售罄的情況。3月18日,瑯琊臺家園推出4棟多層,共144套房源,惠後均價約8274元/平方米,截至當天中午,累計認購143套,基本售罄；3月19日,青島西海岸新區萬達維多利亞加推66號樓,近400套房源,均價9400-9500元/平方米,截至當天中午,基本售罄；3月20日,李滄區融創都會中心推出28號、34號兩棟17層-18層高層,共132套房源,均價15000元/平方米,開盤當天也全部售罄。
“去年下半年開始，房價一漲不可收”
如此密集的限購政策的出臺,在近幾年青島房地産歷史上應該算是第二次。此前,從2011年1月31日到2015年9月1日,在長達4年多的時間內,青島也經歷過一次漫長的限購過程,有效地控制住了房價。
2011年1月30日,青島出臺住房限購令12條,次日起正式開始實施限購政策,主要內容是限制第二套或第三套商品住宅的購買；2013年3月青島"國五條"落地,確保房價漲幅低於收入增幅；2014年7月31日,青島國土和房屋管理局宣佈黃島、城陽區全面放開限購,市內三區、嶗山區144平方米以上新房、二手房放開限購,自2014年8月1日施行；2015年9月1日,青島宣佈全面放開限購政策,市民在青島主城區市南區、市北區、李滄區、嶗山區購買房屋將不再受到限購政策的影響。
“限購前青島的房價漲得可厲害了,我當時在薛家島石雀灘片區看房子,均價都在一萬以上。限購一段時間後,價格明顯降下來了,2013年9月,我在該片區的官廳前海園小區買了一套99平方米的房子,成交價僅每平方米7950元。”青島市黃島區市民王璐介紹,在此後兩年多的時間內,該小區房屋的價格增長非常緩慢,一直到2016年下半年,突然間有很多房屋仲介不斷打來電話詢問她是否賣房。此後房價一漲而不可收,到“3·15限購”之前,該小區房價已經超過每平方米13000元,而且幾乎沒有房源。
供應不足加劇恐慌性購房
記者查詢房天下統計的最近3年來青島房價走勢圖看到,2014年8月1日青島開始放開限購,二手房市場的價格比較平穩,並沒有出現明顯上漲的勢頭,一直持續到2015年下半年。然而,從2016年開年後,便出現了三波明顯的增長,尤其是從7月份開始房價增幅迅速加大。解除限購後很長一段時間內,青島的房價都非常平穩,那究竟是什麼原因導致青島房價突然間快速上漲呢?
業內人士指出,“地王”間接帶動了周邊房價上漲,形成所謂的“誘漲效應”,成為導致青島房價快速上漲的原因之一。2016年7月20日上午,青島市北區宜昌路16號地塊結束網上競拍,21家開發商足足搶了367輪,這塊地最終賣出了12520元/㎡的高價,總價近10個億,成為市北區新地王。2016年9月19日,備受關注的青島高新區河東路以北、華東路以東、規劃東23號線以南101.5畝純住宅用地進行網上拍賣,起拍總價約1.89億元。經過550輪競價,融創以樓面地價6852元/平方米搶下地塊,成交總金額8.35億元,溢價率341.49%。
“麵粉”漲價,“麵包”肯定跟著漲價,這是購房者的普遍看法。業內人士認為,地王的出現確實會對周邊房價有明顯的刺激作用。開發商高價拿地後,後續開發建設會持續進行,這有利於帶動周邊消費、經濟發展。為了將來賣個好價錢,開發商對周邊環境、基礎設施建設也會有所投入,因此會對整個區域內居住環境等形成一定的外部溢出效應。
青島樓市分析師張則濤認為,青島各區最大癥結在於供應量嚴重不足。數據顯示,青島除了市南區豪宅産品去化較慢,其他各區的普通住宅和別墅去化週期都在8個月或8個月以下,李滄區和高新區甚至低到三四個月,由於簽約滯後,實際情況更為嚴重,供應不足會加劇恐慌性購房。
（齊魯晚報·齊魯壹點記者 潘旭業）
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