“看見別人購的房價格不斷上漲,你難道不會焦慮嗎?”面對濟南東部房價漲幅較大,不少人擔心自己錯過購房導致資産貶值。與此同時,未購房的剛需購房者也被過高的價格擠壓到西部、南部等地區。
火熱之下,東部樓市難掩亂象。7日,記者走訪東部六個樓盤,發現只賣大戶型、封盤不銷售、價格隨便漲等現象隨處可見。
拿了預售證
“捂著不賣”
“一開始是奔著東部去的,但受東部CBD和地王等因素的影響,不少樓盤達到每平米一萬三四千元。”7月中旬,濟南市民朱勇最終在濟南城區東北部較為偏僻的中海華山瓏城買了一套九十幾平米小三室的房子,按照各種優惠後的付款總額來算,一平米的價格在七千五以內,這個價格跟濟南西部很多樓盤的價格差不多。中海華山瓏城置業經理介紹,來這邊買房的主要是剛需,因為在整個濟南東部動輒上萬一平米的房價中,朱勇購買的華山瓏城的房子價格相對便宜很多。
鏈家濟南負責人也告訴記者,部分剛需購房者已經轉向南部、西部等區域。除了價格因素,東部一些樓盤的不確定性過多也讓不少剛需者望“樓”興嘆。“不確定,開盤時間和開盤價格都不確定,大致的時間都沒有,更別説具體的時間了。”7日中午,在歷城區景和山莊售樓處,當問及普通戶型的開盤時間和價格時,置業顧問給出的回答可以歸納為“三不”——“不確定、不清楚、不好説。”
景和山莊置業顧問介紹,景和山莊一共20棟樓,目前在售的只有1號樓和11號樓兩棟,且均為大戶型,動輒140多平米、180多平米乃至200平米以上。11號樓報價每平米1.5萬左右,1號樓在1.7萬左右。“這還是優惠之後的價格,而且可選的樓層也不多。”置業顧問説。
至於普通戶型,置業顧問始終沒有給出任何細節。“之前賣的幾棟樓都是100平米左右的普通戶型,之後肯定也會再推,像12、16、17、18號這四棟樓,都是普通戶型。但近期沒有推小戶型的計劃,這個要看開發商,我們也想賣,但不一定讓賣。”
售樓大廳內放置了兩塊大展板,一塊印有媒體關於東部房價瘋漲的報道,一塊公示了包括預售證在內的相關證件。置業顧問明確透露,在未開盤的房子中,有些已經拿到預售證,卻仍無開盤計劃。“目前小區的房子基本都已封頂,明年年底就能交房,有的預售證已經拿到了,但沒有開始賣,就沒有公示。”
打了興奮劑
房價説漲就漲
記者走訪東部漢峪片區的幾個樓盤,在旅遊路與舜華南路交會處南側,緊挨在一起的三處樓盤均處於未開盤狀態。其中,高新區綠城玉蘭花園、三盛國際公園正在認籌中,鄰近的華皓英倫聯邦稱預計下周開始認籌。
“一期已經全部售完,二期預計這個月底開盤,只開一棟樓,下周大概就可以提前認籌。”華皓英倫聯邦置業顧問表示,預計月底開盤的這棟樓還沒有拿到預售證。“預售證我們想拿的話應該差不多了,因為我們的房子已經建到十層左右,想拿預售證沒什麼問題。”
但因為未開盤,置業顧問始終沒有給出具體價格。“領導不跟我們説,我們也沒法跟你説,只能説看一下周邊市場吧,像旁邊之前賣到每平米15300元,我們一期賣完時的價格是14400元。”
而高新區綠城玉蘭花園的置業顧問不僅沒有給出價格,開盤日期也沒有預期。“只能跟你説,目前只有兩棟樓在認籌,一共100多套房子,已經認籌400多號了,購房選房都是按認籌號碼來的,你現在不排個號的話,開盤你更排不上了。”
“其實我們開發商真的沒有預估到現在能漲到這個價,本來6月份開盤的時候,我們預計年底能漲到一萬五就很不錯了,沒想到現在才9月份就到一萬四了,年底一萬八沒問題。”7日上午,歷下區鳳山路東部的銀盛泰金域藍山售樓處,置業顧問這樣告訴記者。
“不光我們漲,像景和山莊,4月份才賣8700,9月份就已經漲到一萬五六;三盛國際公園4月份賣9500,9月份就14100了;綠城玉蘭花園,4月份賣10300,9月份報價15000;三慶城市主人,4月份賣8300,9月份就賣到12000;萬科金域華府,4月份11000,9月份買到17500。”銀盛泰置業顧問表示。
政策風向未定
難抑開發商預期
房價瘋漲,會有調控嗎?有消息人士稱,濟南有關部門在調研市場,是否會採取措施還不好説。
但在省城一高校房地産專家看來,限購可暫時壓抑住購房者的預期,但抑制不住開發商的預期,即便有了限購政策,開發商對市場的判斷依然樂觀。“之前的限購政策也説明瞭,限購之策限不住房價。”
山東中原投資顧問部總監薄夫利告訴齊魯晚報記者,“泡沫要怎麼看,泡沫肯定有,看房價收入比,肯定有泡沫,一線城市泡沫更大。房價漲幅大、地王頻出是因為供需失衡所致,購房市場的恐慌性需求也在加大。地王頻出,是有一定標桿意義,但不能代表全部,個別房産商手中沒地,土地資源比較緊張是地王頻出的主因。”
“現在成交量環比已經開始出現下滑的苗頭。成交量下一步肯定會下滑,那些地王項目未來可能面臨銷售壓力。再者,短時間銷售火爆已經到頂了,因為濟南沒有大幅度人口流入。畢竟濟南只是二線城市,不是一線半或一線城市,住宅市場還是以自住型需求為主。”薄夫利告訴齊魯晚報記者。
多地現非理性購房
“限購”“限貸”重啟
中國人民銀行8月份發佈的兩個數據顯示,在上半年個人住房貸款猛增2.3萬億元之後,7月份住戶部門中長期貸款增加4773億元,房貸規模繼續快速膨脹。記者調查發現,熱點城市房價預期依然居高不下。在銀行眼中,房貸仍是優質資産,九折房貸普遍存在。在此背景下,多地重啟“限購”“限貸”手段。
記者發現,以合肥、南京、蘇州、廈門、杭州、武漢為代表的核心二線城市,以及廣東惠州、江蘇無錫等為代表的三線城市,近期頻頻出現“日光碟”“排隊買房”甚至兜售買房資格等非理性購房行為。
在此背景下,合肥、南京和蘇州等二線城市率先收緊政策,重啟限貸、限購政策等“殺手锏”以遏制房價過快上漲態勢。武漢市房管部門提出,要從9月7日起用3個月時間,開展房地産市場專項整治行動,重點規範商品房銷售及現場資訊公示,對捂盤惜售、囤積房源、哄抬房價、發佈虛假房源、售後包租、返本銷售等行為進行重點查處。
調控後也初見成效,記者了解到,面對今年上半年房價過快上漲、供需矛盾突出的形勢,合肥市從7月起出臺樓市調控新政策,記者從合肥市統計部門了解到,新政策實施以來,該市房地産市場呈現出投資銷售雙回落的態勢。
不僅要限投資客 開發商資金也要管
針對“地王”頻出,個別住宅價格上漲幅度過高,山東大學房地産研究中心主任李鐵崗早前曾對記者表示,“現在房價存在很多非理性的因素在裏面,對國民經濟産生影響。包括濟南都存在非理性的成分。”同策諮詢研究部總監張宏偉曾表示,地方政府通過“提首付,降杠桿”的方式可以限制投資客,為火熱的樓市降溫。同時,要從房地産開發企業資金通道入手,疏堵結合,逐步降低杠桿率,從而防範房地産行業泡沫的出現,尤其是防止金融風險。
“高價地”頻出引發業界對未來“高價”去庫存的擔憂。有專家表示,與其他行業降價去庫存不同,房地産行業是買漲不買跌。房價上漲能短期內消化庫存,但必然又刺激開發商繼續拿地,繼續加杠桿,形成新的庫存,而新産生的庫存價格更高,如此累計的高價庫存,如何消化?經濟學家馬光遠在接受採訪時也曾表示,目前房企拿地的錢大多是通過加杠桿的方式獲得,在推動地價的同時,也大大推高了未來對房價的預期。一旦斷裂,後果不堪設想。
此次限貸、限購政策目前仍僅在部分“過熱”城市施行,如合肥、南京等,這種“定點”“定向”的調控方式勢必將對猛增的房貸特別是炒房背後的房貸需求起到抑製作用,同時將平衡抑制資産泡沫和房地産去庫存之間的關係。
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