地産大佬大打口水戰 購房遭遇房價迷魂陣

房價一直是小兩口買房最為關心的話題。不過近幾天，房價問題更是達到空前的高潮。一方面聲音是北京房價還會繼續上漲，另一方面則是政府將會出臺政策抑制房價上漲。對於毫無買房經驗的小兩口來説，房價是漲還是降更是滿頭霧水。

政府欲抑制房價過快上漲

在剛剛結束的兩會上，關於房價漲勢過快的警示不斷被提及。在溫家寶總理的政府工作報告中，明確提出要“重點抑制生産資料價格和房地産價格過快上漲”。曾培炎副總理在參加海南團討論會時也指出，目前不少地方房地産價格上漲過快，要警惕出現房地産泡沫。政府高層做出如此明確的判斷，並且發出強烈的降溫信號。

地産大佬打房價“口水戰”

另一方面，在北京城地産大佬也針對房價不斷展開口水戰。有媒體報道，華遠地産老總任志強和SOHO中國總裁潘石屹在一次頒獎時説：今年面臨的最大問題是，如果土地供應量縮減，房價還得持續上升，而這是不正常的上升；另一方面，我們有巨大的需求存在，這個需求足夠支撐中國房地産15年甚至20年的發展。所以，我們估計今年房價的上漲不會低於20%。

房價上漲20%！猶如一顆重磅炸彈落地開花。一時間弄得滿城風雨。隨後，潘石屹、任志強先後在網上發表聲明，沒有説過房價上漲20%的話。

是買是等小兩口被房價搞暈

這樣一來，需要買房的小兩口又開始暈了，房價到底會怎樣呢？北京房價也由此變得撲朔迷離。本報上期報道過的小兩口黎洪東、劉沁雨對目前的買房計劃就有些猶豫不決。黎洪東專程來找記者讓幫他分析一下“房價到底會漲還是會降？現在買房合不合算？”“我現在就像進了迷魂陣似的，根本就不知道該怎麼辦？”

北京房價上漲在合理範圍

確實，黎洪東遭遇的問題是很多購房者同樣需要了解的問題。從目前業內的聲音來看，認為房價要漲的佔據了主流。在北京市建委負責組織召開的“2005年北京市商品房交易管理政策通報會”上，北京市建委副主任苗樂如表示：“北京房地産市場在平穩、合理的調整之下，房價是必定要上漲的。”

今典集團總裁張寶全也對記者這樣説：“目前國內通貨膨脹在5%左右，因此房價上漲3%到5%很正常。可能從一些數據上顯示，去年房價上漲了10%左右，原因是政府曾出臺政策取消毛坯房。今年交房的大多是精裝修的房子，這樣從直觀上看，房價是上漲了不少。但是從中間減去裝修成本，房價上漲也就在3%到5%之間。”

張寶全表示，“今年房價還會出現這種穩中有升的局面。與別人觀點不一樣的是，這個上漲不是由地價、建材成本提高決定的，而是由市場需求來決定的。”

調整始於政策年

説到政策調整，去年對於房地産界來説號稱“政策年”。也是房地産業市場化以後出臺政策最多的一年。先是靠關係拿地的大門被關上，緊接著人民幣加息也給整個房地産市場帶來了壓力。這一系列政策給房地産市場帶來了空前壓力。對房地産開發商來説，一方面大量的資金都用於購買土地，再加上此前金融政策的限制，資金不足已經成為眾多地産商的當務之急；另一方面，人民幣加息也給北京樓市帶來了巨大壓力。許多持幣待購者已經把錢穩穩噹噹存在銀行裏吃利息，這樣也分流了很大一部分購房者。

不過正因為供應量減少，北京樓盤出現了空前的熱銷局面。而出於對未來住房貸款政策的擔憂，以及擔心土地供應收緊而引起房價上漲，即便是這些房子離譜地漲價，還是照樣有買房人“搶購”。

政策調整也得由市場決定

有業內專家表示，這些政策出臺，並不是為了打壓房地産市場，而是調整房地産市場，是讓市場平穩而有規律地能持續發展。因此最終決定房價的還是市場供求關係。即便是新的政策出臺也得遵循這種市場規律。

因此，從目前的北京樓市來看，今年，北京樓市在通過去年下半年的調整後，供應量會明顯增加。再加上一些超級大盤低價入市的策略，也會對房價有抑製作用。但土地成本增加，以及整體供應量相對前幾年減少，北京房價還是會出現一種穩中有升的局面。

淡季買房能省不少錢

另外，面對小兩口的種種疑惑，有專家建議，按照業界觀點，選擇銷售淡季買房。這時，有打折的，也有贈送家電、裝修和物業管理費的。此時購房是比較好的時機。尋找購房的最佳時機，其實是個技巧問題。2005年，無論是“低售”還是“因前期投入太大急需回款”的開發商，價格都會走“低開高走”的戰略——前者需要前期積攢人氣，後者需要在前期迅速回籠一部分資金。因此，可以肯定的是，2005年的樓盤，開盤價和最後封盤時的售價相差會很大，因此，在項目開盤的時候進入，對在2005年的購房人而言應該是一個比較明智的選擇。（《北京娛樂信報》 鄒玉瑞/文）

為遏制房價急劇上漲 眾經濟學家紛紛開方

兩會期間，針對委員、代表們熱議的房價問題，經濟學家也紛紛提出自己的看法，分析現實並提出遏制房價急劇上漲的建議。現將其主要觀點摘錄如下，以饗讀者。

全國政協委員、北京大學光華管理學院院長厲以寧：

物業稅對降價貢獻不大

不能説中國房地産存在泡沫，但不排除個別城市房價確實過高，如北京、上海房價就漲得讓人承受不了。

對於解決房價上漲問題，除了政府建廉租房，政府還應從以下三方面調控。一是根據實際情況，通過土地審批的數量來調節房地價，以此抑制房價中的最重要部分———土地部分；二是對經濟適用房延長分期付款年限；三是應該根據實際情況處理操縱買房人，因為操縱買房行為提高了房價，造成恐慌心理。

此外，開徵物業稅需要慎重考慮。因為房子沒有流動，而物業稅每年都要隨房價調整，開徵物業稅無疑會增加老百姓的負擔。

在抑制房價方面，開徵物業稅與否關係不大，雖然它可能減少部分人群的住房需求，但解決房價過高的問題還是應該從增加房子供給入手。

全國政協常委北京大學教授蕭灼基：

房價過高原因有三

房價過高有三個原因。一個是城市土地價格太高，這個問題應該從體制上來解決，現在政府一次性把土地賣給開發商，今後，改為政府每年向土地開發商收取土地使用稅，這樣土地每年就可以增值，也可以降低土地成本。第二是房地産開發商利潤太高，比其他行業要高出一到兩倍，這是絕對的暴利。第三是由於鋼材、水泥價格比較高，但只要降低開發商的利潤應該可以相互抵消掉。

中國社科院經濟學專家易憲容：

降低房價政府應有作為

一是用稅收嚴厲打擊房地産市場過度投機。如果對一筆交易的凈收入20萬課以100%的稅，使這種交易不僅無利可圖，而且還要虧損，那麼這種房地産炒作就會停止。

二是要對土地科學的管理。即首先對城市土地進行合理規劃，把城市土地嚴格區分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。這種不同類型的土地就生産不同價格、不同類型、不同居住面積的住房有嚴格規定。開發商獲得這些土地開發時不得改變這些規劃，如果開發違反這規則要受到嚴厲經濟與法律處罰。

三是倡導理性消費，減少個人住房消費需求旺盛的假像。目前許多二三十歲的購房人利用的不是自己財富，甚至也不是家庭的財富，而是通過各種方式借來的財富，造成虛假繁榮。個人需求降低，房價隨之下降。

總之，國內房地産價格飆升，主要是房地産開發商利用政府政策弊端操縱房地産市場的結果。因此，要讓國內房地産價格下落，就得從土地的拍賣與規劃政策、住房建築的規劃、銀行的信貸政策及政府稅收政策多方面入手。

北京師範大學管理學院博士生導師董藩：

較高房價水準是中國特色

説是中國特色，是因為在正常市場狀態下，也就是説如果中央政府不進行嚴格的干預，至少今後20年內中國的住房總需求是明顯大於總供給的。這種市場背景的出現源於“六大國情背景、三大制度背景和三大意識背景”，這是很難改變的，是調控也“消滅”不了的。

所謂“六大國情背景”，是指人多地少、人口繼續增長、城市化進程加劇、經濟高速增長、城鄉收入差異嚴重、家庭規模小型化。

城市化進程在不斷加快，帶動了投資熱，當前中國80%左右的中長期投資都與城市住房、公共基礎設施建設有關。也帶動消費升級。此外，城鄉收入差異嚴重，農民爭著進城，增加住房需求。最後，小家庭結構的出現會引起住宅需求的增加。因為家庭結構愈小，每人平均消費面積愈大。

“三大制度背景”是指住房制度、金融制度和福利制度。當福利分房渠道被徹底切斷後，壓抑了幾十年的需求一起迸發出來，金融制度改革又幫助人們實現置業夢想，此外，目前中國城鄉福利制度上的巨大差別，必然引起農民向城市流動，中小城市的人向大城市流動，顯然對住房需求産生巨大影響。

“三大意識”是指城鄉階層意識、群居意識和正在形成的負債消費意識。城鄉之間，不僅僅是就業與收入差異、福利差異問題，還存在嚴重的階層意識，也就是地位意識問題。關於負債消費問題，那個中國老太太和美國老太太在天堂裏的“對話”每一個中國人都聽到了，一下子思想都解放了，於是眾多“百萬負翁”出現了，顯然你知道這對住房需求的擴張意味著什麼。（《北京晚報》）

中國網綜合消息 2005年03月18日