即日起，央行調整商業銀行住房貸款政策。這對房地産市場來説，無異於平地一聲雷。

今年“兩會”期間，溫家寶總理所作的《政府工作報告》提出，要重點抑制房地産價格過快上漲。國家資訊中心預測部副主任范建平認為，個人住房貸款政策調整應該是其中的第一招。

近年來，我國房地産投資平均每年遞增30%，遠高於整體經濟增長速度。同時，住宅價格不斷上揚。以上海為例，2003年房價上漲24.3%，2004年又上漲14.6％。而居民個人購房的款項80%由銀行按揭，房地産開發的資金75%由銀行提供。因此，專家警告説，一旦出現支付危機或惡性通脹，銀行業的系統性風險將隨之發生。

正是由於注意到這個問題，去年政府部門從土地供給到資金供應均進行了緊縮。本次調整商業銀行個人住房貸款政策，則是從需求方面進行有效控制。范建平表示，其中力度最大的當屬提高最低首付款比例，這明顯加大了投機難度，投機性貸款的需求將明顯下降，其乘數效應將大打折扣。但是，對意在居住消費的購房者來説，這10個百分點的調整影響並不大。

范建平指出，此項政策調整必然會對房價的虛高起到平抑作用，但是不要指望房地産價格會出現負增長，因為居住消費還是一個快速增長的市場。投機需求下降將導致房地産行業競爭加劇，因此，房地産公司將由原來的拼土地儲備轉到對房地産品質的追求上來，這會使得住宅的品質不斷升級，從而最終讓消費者受益。

中國社科院金融研究中心副主任王松奇和國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌均認為，提高最低首付款比例政策只針對房地産價格上漲過快的城市或地區，而不是對所有地區，這是明智之舉。這樣既可以從消費者的資金供給源頭上抑制房地産市場的過熱，又不至於造成房地産市場的全面收縮。

值得注意的是，央行今日還下調了金融機構的超額準備金存款利率。對此，王松奇表示，這意味著我國利率改革又向前邁進一大步。超額準備金存款利率下降後，出於追逐利潤的考慮，金融機構會將這些資金運用到更能帶來利潤的地方。這樣就可以在收緊住房信貸的同時，增加對中小企業的貸款，從而起到有堵有疏、防止全面緊縮的作用。（記者 鐘正）

《中國證券報》2005年3月17日