溫家寶總理在今年的政府工作報告中指出，２００５年將重點抑制生産資料價格和房地産價格過快上漲。溫總理對房價抑制的話一齣，“兩會”代表及國內媒體對房價的關注與２００４年迥然不同。“兩會”代表不僅打破２００４年對房地産市場的沉默，而且提出不少如何改進房地産市場的提案與建議。但是，近幾年來國內房價上漲原因是什麼？僅僅是房地産開發商所指出的供求關係的失衡嗎？僅僅是有人所指出的是房地産供給制度的缺陷嗎？或者是有人認為的所謂地價上漲、建築材料及住房建築的成本上升所拉動嗎？其實，有這些方面的原因，但最根本的原因不在於此。

這幾天，無論是溫州還是上海的朋友都告訴我，他們一年多前買的房子都上漲一倍以上了。比如，在上海復旦大學附近購買的幾套房子，已經由購買時的每平方米５０００元上升到１６０００多元了。可以説，近一年多來，上海的房價在翻倍的上漲，而且上海完全成了一個房屋炒作的天下。每個人都在談論房子的價格，大多數人都投入炒房大軍，為了拿到一個購房號要打破頭。加上網站上房價一天幾變，房子炒作較１０年前的香港還熱鬧十分。這是什麼市場？上海的炒房已經到了瘋狂的地步。

再看看北京公佈的房價變化的數據，人們一定會認為，北京房地産市場發展十分平穩與規範。北京的房價一年才漲三個多百分點呢。但是實際的情況是怎樣的呢？據我所知，北京有幾個房地産項目在一年之內的時間價格就上漲５０％以上，即使是回龍觀小區邊的房地産項目也上漲２０－３０％。去年以來，房地産商天天在説北京的房價會上漲，房價也確實在民眾的眼皮底下快速上漲，而政府公佈的數據則與現實相去甚遠。何也？

可以説，炒作與投機是目前國內房地産價格瘋漲的重要原因。房地産商不僅參與其中或做莊操縱，而且在房地産價格的壟斷與操縱中隨時合謀哄抬房價，以便掠奪斂聚社會財富。因此，要抑制國內房地産價格瘋漲，首當其衝的就是要打擊國內房地産炒作與投機，對這種房地産投機課以重稅。事實上，無論是發達的市場經濟國家還是發展中國家，甚至於房地産完全市場化的國家，沒有哪一個國家會允許瘋狂地炒作房地産，每一個國家都有相關的法律來禁止這種瘋狂的房地産炒作。比如在加拿大，有人想通過房地産交易來獲利根本是不可能的，政府總是有法律來約束房地産炒作的行為。我們作為一個社會主義國家與發展中國家，更有必要嚴格禁止種種房地産炒作。

對於房地産炒作不僅要通過課以重稅來禁止，而且要對那些縱容這種炒作的地方官員追究責任。因為，他們為個人之政績張揚而破壞了整個社會經濟持續發展、破壞了整個社會和諧安定。

最近一兩年來，國內房價瘋漲還有另一個最為重要的原因，就是不少地方政府與開發商及一些商業銀行合謀製造虛假的個人住房需求。２００４年國內商品住宅平均銷售價格增長１５．２％，為１９９８年以來的最高增幅，今年以來仍保持較快增長。全國房貸增速也同步高速上揚，截至今年２月底，全國個人住房信貸餘額已達１６５０８億元（而這些個人住房信貸絕大部分發生在幾個大城市及東部各省）。也就是説，國內房地産需求是在地方政府縱容下，房地産開發商與商業銀行的配合而造就的市場的“非理髮繁榮”。

首先，作為高房價最堅定也是最有力的支撐者是各地方政府。它們通過手中所掌握的土地壟斷、政策指引及輿論導向，支援了堅挺的房價，製造了房地産價格只漲不跌的價格預期，使得整個房地産市場的行為扭曲。比如，上海總是有人不斷地強調上海未來國際大都市的遠景、上海的土地如何稀缺，上海是全國人民的上海、是全世界人民的上海，上海的房價與香港、東京、紐約等世界大都市的房價相比有多少差距，以此潛移默化地改變購買者的價格標準與購買預期，縱容更多人進入房地産市場。這樣做不僅可以抬高房價、創造政績，還可以左右整個國家宏觀調控的力度與方向。

其次，房地産開發商通過壟斷的方式來操縱房價。房價的高漲不僅可以使房地産銷售火爆、房價節節上漲、購買者的上漲預期進一步強化，而且為商業銀行向開發商及購買者貸款創造虛假的條件。因為，房地産開發是一種資金高度密集及高負債率的産業，每一個開發商都必須在上游資金市場建立對房産價格上漲的預期。除了直接操縱，房地産開發商還通過集體遊説來改變政府的政策、通過媒體所掌握的話語權（因為房地産是國內媒體的廣告大戶）來哄抬房價與誤導民眾、通過改變住房的類型與式樣來製造住房與土地的稀缺性。正是這一系列的動作，房價瘋漲、房地産商暴富、社會財富向房地産商集中了，而民眾則用過去、現在乃至未來一生的全部勞累購買高價房，一生都在為房地産開發商勞苦。

第三，國內房地産的發展，商業銀行的金融支援是關鍵。這不僅表現在對房地産的開發上，也表現在通過個人住房消費信貸製造出了房地産市場持久繁榮的假像上。如造就國內的一些大城市的高負債族。從而使這種個人信貸消費活動內生著一個嚴重悖論——在既定財力下，越是要提前過上舒適安逸的生活，越是得提早背上沉重的債務，併為償債努力打拼，這在無形之中就會壓縮用於享受和滿足發展需要的時間、精力和金錢。目前，一些城市的年青人，在這種高負債的情況下，不僅生活品質沒有改善，反而為了償還銀行貸款變成了房子的奴隸。同時，由於高負債只不過是對未來的透支，當人們對未來信心逆轉時，房地産市場繁榮的假像也就會暴露出來。

目前國內商業銀行之所以大力追逐個人住房按揭貸款，一方面在於把個人住房貸款看做是商業銀行風險最低、收益最為穩定的優質資産，房地産信貸增加，不良貸款率自然下降；另一方面，希望借助房地産市場的短期繁榮來增加更多的利潤。以中國工商銀行為例，截至２００４年１１月，僅個人住房消費貸款就超過４０００多億元，其利息收入就達２５０多億元，達工行全年總利潤的四分之一還強。其他銀行近年來利潤大增也是同樣如此。

於是，國內各商業銀行千方百計擴大個人住房信貸業務。如近年來，上海不少商業銀行個人住房信貸翻倍地增長。一些商業銀行降低個人按揭標準與按揭成數，對個人貸款審查往往是只是形式。特別是在民眾貸款時不告訴所面對的利率風險，只是以目前最低利率水準來計算每月該付款數額。所有的這些行為都是在利用民眾知識不足來誤導民眾。很簡單，如果把一些貸款條件不合格的人拒之門外，那麼整個房子需求一定會下降許多。還有，民眾一旦考慮利率風險，購房的需求也會下降。比如，如果利率上升為１０％，以複利計算，借款１００萬，８年後就連本付息就得２００萬。如果購一套房子總額１２０萬，首期付款２０萬，１００萬住房按揭，時期３０年，以利率１０％計算，每月付款８８０元，那麼這筆貸款付款總額為３２０萬多元。一套房子要支付三套多房子款項。算一下這個賬，民眾就知道自己一生在為誰勞作了。

從以上分析可以看到，在國內房價的瘋漲中，無論是各地方政府還是房地産開發商及商業銀行，都即期大獲其利。當然，如果房地産價格一路飚升形成泡沫，商業銀行所承擔的巨大風險也不可避免了。只不過不是在現在，而在將來。換句話説，目前國內房地産價格的瘋漲，除了不少地方房地産投機盛行之外，還在於地方政府在土地資源利用政策、住房建築規劃、商業銀行信貸政策上太多弊端所導致，而更為重要的是房地産開發商利用國家政策弊病操縱市場之結果。

因此，要保證國內房地産市場持續穩定的發展，就必須遏制房地産價格瘋狂上漲，用稅收嚴厲打擊房地産市場的過度投機。目前上海正在對房地産交易徵收交易稅，這是隔靴搔癢，根本上觸不到痛處。如果説，對一筆交易的凈收入２０萬課以１００％的稅，使這種交易不僅無利可圖，而且還要虧損（因為這筆交易還得貼上其他交易費用），那麼這種房地産炒作就會停止。

而土地政策也不僅在於嚴管，而是要科學管理。即首先對城市土地進行計算多少，然後根據各個城市的人口結構把城市土地嚴格劃分不同類別，這樣就可以在土地拍賣時根據城市人口結構來提供不同類型的土地。不同類型的土地就生産不同價格、不同類型、不同居住面積的住房。開發商獲得這些土地開發時不得改變，否則要受到嚴厲的經濟與法律處罰。

對於建設部這樣的職能機構來説，就得根據國內土地資源十分稀缺的現實，對住房的類型設定住房建築標準。即在哪一類型的土地上應該建築面積多大、什麼品質、多少價位的房子。香港在土地拍賣時，每一塊土地都標上了類型。開發商就按照拍賣時類型建築房子。比如，目前香港的住房，６０平方米以下的住房佔７２％，９０％以上的房子佔１０％。按照國內目前的收入水準、家庭人口結構、土地稀缺性，就應該規劃以７０平方米以下住房為主體，強制性要求開發按照所規定的類型來建房。如果這樣，那麼中國城市的土地資源至少要節約一半以上。

對商業銀行的住房消費信貸政策要嚴格審查，一是保證自住房的購買，堅決杜絕房地産的投機。如果審查不合格所造成的風險，信貸員要承擔其責任；二是對個人收入審核要嚴格。這樣才可保證個人在什麼收入水準就購買什麼類型的住房。特別是個人住房需求大小彈性比較高的情況下，只要對個人住房消費信貸嚴格審核，個人住房需求就會有很大的下降。

還可通過房地産稅來限制住房的過度消費，對高消費者課以重稅，對住房購買還得限制自住一套，否則要多交稅。

如果能夠採取這樣一系列的政策，個人的住房需求就會大大壓縮，特別目前那種個人住房消費虛假的現象會減少。個人需求一降低下來，房價也會隨之下降。 （易憲容）

《中國經濟時報》 2005年3月16日