專家認為，簡單平抑之策只能救一時之近火，關鍵要在增加供應、統一不合理稅費上做文章

“現在舉國上下的房價一片赤紅”，國內房地産界著名人士、北京國際投資發展有限公司總裁杜猛昨日接受記者採訪時説，“事實上，近２０年來，國內大中城市的房價就沒有明顯下跌過。在當前情況下，要想讓房價馬上降下來不是很現實。”

有形之手頻頻出招抑制房價虛高

“高房價讓上海的老百姓實在承受不住了，老百姓的呼聲又把市政府逼到了前臺。”上海市房地産經濟學會副會長張泓銘教授對當地的房價走勢十分了解。他近日告訴記者，今年３月初，上海就一連查封了７個涉嫌違規炒作、售賣的樓盤；在“兩會”期間，上海市政府又密集發佈了四項促進房地産健康發展的政策，而且一條比一條嚴厲。

在上海市政府發佈的上述文件中，《市地稅局關於本市個人出售普通住房營業稅徵收規定的通知》被認為對樓市的直接影響最大。據了解，由於該《通知》對購入未滿一年出售的短期行為，將按照銷售價減去購入原價後的差額徵收５％的營業稅，並按規定徵收城建稅、教育費附加和河道整治費。

北京華遠地産一位人士認為，諸如徵收５％的營業稅之舉，雖然有益於遏制短期投機炒房行為，但對上海樓市的整體高價位影響不大。他説，“按照這個稅率，炒房者照樣可以獲得不錯的利潤，沒有威懾力。”上海中瑞諮詢的副總朱峰甚至擔心，“徵收營業稅弄不好會引起房價飆得更猛。”

杜猛判斷，雖然目前不少地方政府如同上海一樣已經或者即將出臺一些旨在平抑房價的措施，但綜合供需形勢、現行的土地政策和建材價格等因素來看，今後一段時間，全國尤其是北京、上海和廣州等地的房價並不會因此而停止上漲。

從政府發出的信號來看，儘管針對房價的調控手段會跟進，但客觀上，除了由於國民收入增長、商品房品質和成本提高等因素，商品房價格會適度上漲——中國房地産及住宅産業研究會副會長張元端説，“加上一些非正常上漲因素，譬如長期存在著商品房結構性矛盾，導致中低價位住宅供不應求；消費者對商品房供給和價格的非理性預期，認為宏觀調控會減少商品房供應，土地供應制度改革會影響開發用地供應，也導致價格的非正常上升。”

應擴大商品住宅的供應量

張元端認為，政府的簡單平抑之策只能救一時之近火。“但是可以通過適當增加供給等各種手段，讓房價上漲的速度不要太快。同時，採取措施緩解低收入群體渴求住房的燃眉之急。”

和張元端有相同建議的是上海財經大學公共經濟與管理學院副院長胡怡健。他認為，“作為政府平抑房價上漲過快的有效手段，關鍵在於擴大商品住宅的供應量。”

專家説，要把商品房價格控制在正常上漲的範圍之內，當務之急是有關部門要採取切實措施消除房價的非正常上漲因素。

一是，要從立項政策、土地供應政策、信貸政策、稅收政策等方面來合力解決商品房結構性矛盾，緩解結構性的供不應求狀況；二是，及時向消費者提供市場資訊，消除盲目預期的消費心理和投資心理；與此同時，進一步抑制一手房和二手房交易中的過度炒作行為。

不能將房價控制權全交給市場

採訪過程中有業界人士告訴記者，實際上，不少地方往往採取推出經濟適用房的方式，但這種做法只是在統計數字上起到了平抑的作用，而沒有對一般商品房的價格産生太大影響。為此，他認為，過高的房價是由市場決定的，平抑過高的房價也只能靠市場。

但反對的聲音接踵而至。《新地産》雜誌的一位資深分析人士説，在我國房地産市場發育還不太正常的背景下，當前迫切需要各級政府綜合運用財稅、金融、法律、行政等手段，加大對房地産市場的調控力度，採取得力措施，抑制房價的過快增長。“各地政府不能將房價的控制權完全交給市場，而自己無所作為。”

“要想把抑制房價落到實處，政府必須在全局性的政策上有所調整，並給出更加明確、更具操作性的宏觀信號。”杜猛也認為，只有“有形的手”真正運用到位，才能糾正房地産業的市場失靈；相反，如果抑制房價的政策久拖不決，將導致房價著陸的成本成倍地增加。

“除了貨幣政策之外，有效的調控手段莫過於稅收這個杠桿了。”杜猛認為，當前如果能在房地産稅費改革上有所突破，將各種不合理的稅費統一起來，不僅能夠降低房地産商的運營成本，從而最終壓低房産業主所需承擔的負擔，而且還能激勵政府從更長久的角度制定行業調控政策，把非理性的房價箍在可控範圍之內。

杜猛告訴記者，現在房價的４０％來自於各種稅費，而這些都在國家財政的預算體系之外，一旦能以某種合理的方式統一起來，財稅部門的“有形之手”就會更有力量。本報駐京記者鄭子軒

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匯豐看淡內地房地産

匯豐近日加入看淡中國房地産市場的陣營。該行稱，更多經濟緊縮措施以及按揭違約率大幅增加等因素，將可能很快導致市場出現調整。匯豐表示，在香港上市的首創置業（２８６８．ＨＫ）即將出現整合，而上海復地（２３３７．ＨＫ）和北京北辰實業（０５８８．ＨＫ）等正在以高昂代價囤積土地儲備的開發商的風險最大。

《南方日報》2005年3月15日