一直以來，房價是最敏感的話題。而今讓北京的購房者焦慮的是，根據北京市統計局的最新數據，2004年北京的房價創7年來新高。2005年北京房價走勢又將如何呢……

北京：房價快速上漲已成定局

近日,戴德梁行發佈的最新研究報告預測：2005年京城住宅銷售價格將大幅提高，但南城大批中低價位商品房的出現將對北京整體房價起到平抑作用。

戴德梁行認為，2004年房地産市場受“8.31”等宏觀政策的影響，未來土地供應量減少，尤其是廉價土地未來供應量大大減少，開發商投入土地的成本增加，今年房價上漲已成定局。

戴德梁行同時表示，預計2005年北京近1／5的商品房項目將出現在南城的大興、豐臺、房山三個區域，因為地段的關係，絕大多數是中低價位的商品住宅，會對北京房價上漲起到平衡作用。

戴德梁行判斷，帶動房價漲幅的支撐點與熱點區域所在的城八區內大幅的供應量有著直接正比的關係。根據2004年城八區的預售登記面積情況，內城四區(東城、西城、崇文、宣武)預售登記面積170.2萬平方米，佔城八區總預售登記面積的12.7%；朝陽區536.7萬平方米，佔40%；海澱區333.3萬平方米，佔24.9%；豐台區230.8萬平方米，佔17.2%；石景山區70.1萬平方米，佔5.2%。朝陽、海淀兩大熱點區域已佔城八區總預售登記面積的64.9%，所以不難看出，熱點區域海淀、朝陽是房價上漲的有力支撐點。

如果把城八區的規劃建築面積與2004年商品住宅預售登記面積區域比例聯繫起來分析，朝陽區和內城四區在供應量上及房價的支援上還是起了決定作用。因此從這點看，2005年北京房價將平穩上揚；當然也不能忽視大興、豐臺、房山三個南城區域，大量中低價位商品住宅的涌現將有利於控制北京房價的過快上漲。

戴德梁行預計，2005年全年平均售價提升的比例將會高於2004年售價提升比例。

業內：“上海泡沫”現象有在北京上演的可能

房價漲跌是一個永遠解不開的謎。關於房價，一直處於一種數據多樣、資訊多源的狀態，使得不同的人或機構得出的結論差異很大。房價是漲還是跌？成為政府、專家學者、開發商、業內人士及購房者普遍參與的遊戲，並且各有各的論據和論點。

華高萊斯（北京）國際地産顧問總經理李忠等業內人士擔心：“如果2005年北京房地産市場管理的相關部門仍然沒有理順辦事流程和角色轉換，不管是過關項目還是未過關項目，上市的速度仍然像去年那樣艱難的話，上海在“8·31”後出現的，因市中心土地供應驟減而房價快速上漲的現象有可能在北京上演。”

李忠解釋説，開發商面臨的土地市場情況是這樣的，政府的宏觀調控確實使土地入市量比往年減少，加上調整帶來的土地歸屬節奏的放慢，使得很多開發商覺得“地少了”。再加上銀行信貸門檻的提高，投資財務成本的增加，投資回收過程的拉長，使得沒有房子賣的過關項目或後期受“8.31”影響的開發商在2005年面臨“做飯難”的問題。

中原物業總經理李文傑認為，其實無論過關項目還是未過關項目，哪些能在今年上市，以什麼樣的速度上市，背後都是土地方、開發商和政府各方談判的結果，因此，2005年政府各相關部門是否有效地採用經濟杠桿來調整北京樓市將成為關鍵。

市場：“品質牌”將成為開發商漲價的噱頭

為了使自身的項目更有市場競爭力，賣個好價錢，很多開發商今年都不約而同的打出了“品質牌”。

據記者了解，目前市場上一致認為今年房價必漲無疑，不同的只是漲價理由和漲多少的問題。今年，不少開發商在喊出價格之前，紛紛先把産品推向市場，再根據市場反饋來決定，産品做得好，市場認可，房價自然低不了。如在朝陽公園附近，同是面對朝陽公園，有的項目每平方米萬元出頭，有的項目則賣到每平方米15000元。

據北京市統計局統計顯示，2004年北京市房屋銷售價格總水準比2003年上漲3.7%，漲幅提高了3.4個百分點。全年商品房銷售價格呈逐季上升之勢，其中四季度上漲6.3%，達到7年來最高。推動北京房屋銷售價格上漲的主要原因有幾個方面：一是土地交易價格上升帶動。去年北京市土地價格呈上升之勢，土地的交易價格比2003年上漲2.5%。二是房地産開發商入市門檻提高推動。2004年國務院要求將房地産開發固定資産投資項目的資本金比例從20%提高到35%以上等，眾多緊縮政策的出臺無疑提高了開發商的入市門檻，商品房屋入市量的減少，對房價的上漲具有一定的影響。三是外部環境改善刺激需求，拉動房價走高。為了迎接2008年奧運會，北京城市化進程不斷加快，刺激了住房的需求，特別是隨著人們生活水準的提高，購買高品質的住房已成為城市居民消費升級的重要標誌。

對目前北京房價所顯示出的上漲趨勢，中原物業總經理李文傑認為，2005年準備購房的人不必要過於緊張，因為隨著北京城市建設推進，郊區城市化的加速，開發熱點已經轉到四環以外。從目前看，2005年能上市銷售的商品房供應主要集中在五環左右，因此，儘管單價在上漲，但總體房價不會太高。

專家：尋找購房最佳時機有技巧

想買房子的人總是最關心買房時機。從大的方面來考慮是：該今年買還是明年買？從小的方面來考慮是：開盤的時候買還是尾盤的時候買？有的人盤算，一旦買了房子，萬一價格降下來豈不虧了？有的人擔心，如果現在不買，假如價格真的漲上去了，那不也虧了？

面對老百姓的種種疑惑，協成總經理王曉航建議，農曆新年即將到來，按照業界觀點，每年的春節前都是一年的銷售淡季，所以房價也相對較低，每逢新年，各開發商都會使出渾身解數來吸引購房者的目光。對老百姓來説，最大的實惠莫過於開發商借賀歲推出的房價優惠措施。這其中，有打折的，也有贈送家電、裝修和物業管理費的。此時購房是比較好的時機。

王曉航表示，尋找購房的最佳時機，其實是個技巧問題。2005年，無論是“低售”還是“因前期投入太大急需回款”的開發商，價格都會走“低開高走”的戰略——前者需要前期積攢人氣，後者需要在前期迅速回籠一部分資金。因此，可以肯定的是，2005年的樓盤，開盤價和最後封盤時的售價相差會很大，因此，在項目開盤的時候進入，對在2005年的購房人而言應該是一個比較明智的選擇。（洛濤）

新華網 2005年1月24日