2005年可能會在某一時段出現土地饑荒，從而産生房地産供應的饑荒。這是北京華遠集團總裁任志強在上週六舉行的“2005宏觀經濟引導力”論壇上的判斷。

他説：“所有統計數字都告訴我們，2005年土地供應會出現更嚴重的不足，供應量的持續下降將使房價惡性增長。這是我們最不願意看到的事情。”

任志強提供的數據稱，2004年房地産的竣工量開始下降，新開工量下降的幅度更大，相當一部分省市已經出現了新開工負增長的狀況，北京的增長幅度大概為負7％，“這是非常嚴重的一個問題”。

有限房屋供應量要先滿足富人？

任志強在去年有關“房地産泡沫”的爭論中，一直反對中國房地産存有泡沫的説法。這次，他再次表達了自己的強硬姿態。

他認為，沒有任何一個國家的案例可以證明，在整體經濟形勢高漲，而物價低漲的過程中出現過房地産泡沫。目前為止，中國房地産的增加值在GDP中的比重只有1．8％至2％，而美國從20世紀50年代到2000年的50年期間，平均為10％。“按照發達國家的同類GDP增長階段計算，我們比美國落後60年至80年，中國不可能在這樣一個階段出現泡沫。”

他同時表示，去年宏觀調控的主要對象並不是房地産。“土地清理最多的是開發區，建設用地在發展過程中受到一些影響，但是去年和前年的土地（儲備）足可以維持去年的發展。”

“如果按照黨的十六大以及建設部提出的目標，達到每人平均35平方米，房地産開發還需要再翻1．5倍。即使按照目前30％的增長，也根本達不到這樣的水準。是不是老百姓沒錢買房子呢？不是。我們總的供應量每年只能保證5％的家庭（新房3％，舊房2％）。而美國平均每100個家庭中，有17個至25個當年購房。”

因此，任志強認為，中國房地産不會在中短期出現過熱。

在論壇上，有與會者針對任志強的觀點提出質疑：無論統計數據如何表現，老百姓對房價上漲的感受是明顯的，為什麼大家還説房地産是暴利行業？為什麼很多人對這個行業有意見？

任志強的回答稱，土地作為資源性商品一定是上漲的，“我堅持一個觀點，不要讓所有的老百姓都買房子，因為我們沒有那麼大的生産量。在供應量很少的情況下，一定是先滿足最富的人。”

他引述資料稱，到目前為止，中國房地産開發的存量只提供了3％的住房，每年大約300萬套至400萬套，只是新增城市人口家庭的40％多。也就是説，半數新增城市人口要用其他辦法解決住房問題。

美國到現在還有30％的人在租房子，或者使用社會保障體系提供的住房。新加坡、中國香港同樣，沒有任何一個國家例外。中國將來應該有更大比例的房子由政府提供租賃，或者是進入社會保障體系，真正進入市場的只有少數。

隨後的問與答更令與會者驚奇。

有人問：任總，你是窮人還是富人？你現在住的什麼房子？

任志強説：我應該算是富人，而且是很富的人。

追問：你既然是很富的人，花多少心思考慮窮人？

任志強説：如果我定位是一個商人，我就不應該考慮窮人。如果考慮窮人，我作為一個企業的管理者就是錯誤的。因為投資者是讓我拿這個錢去賺錢，而不是去救濟窮人。去年我交了4筆基金，包括扶貧基金、生態多樣化基金、阿拉善的治沙基金等等，剩下的是政府的事兒了。

高房價背後的地價懸疑

社科院金融發展研究室主任易憲容今天接受記者採訪時，對“商品住房應先滿足富人”的觀點表示反對。他説，那種認為中國只有富人有權利買房子的説法是“一派胡言”。

他説：“居住權是民眾最基本的生存權，如果大多數人的居住權都得不到滿足，經濟發展就失去了可持續的基礎，這與我國正在大力提倡的科學發展觀背道而馳。”

易憲容在去年的房地産泡沫爭論中是最早的批評者，他的文章“謹防房地産要挾整個國內經濟”在網上引起巨大反響。

他對記者表示，不論房地産商引用多少統計數據來證明“房地産無泡沫”、“房價還要漲”，問題的關鍵還在於普通民眾的切身感受。“相當一部分房地産商借政策的出臺竭力推高房價，一方面用最快的速度獲得暴利，另一方面又吹大房地産泡沫。一旦泡沫吹破，即使是洪水滔天，對他們也不會有多少影響，因為錢早已落袋為安。”

對於“土地供應量減少推動房價上漲”的説法，易憲容認為，這是一種“混淆視聽的理由”。因為，那種宣揚“高地價是此一輪房價高漲的禍根”，以及説今後“高地價將繼續推動房價上漲”的説法，都掩蓋了一個基本事實———目前房地産商開發的土地基本上是在“8·31大限”之前獲得的。

2004年重要的土地政策是8月31日後，土地必須以招標拍賣的方式進行轉讓，這被房地産商稱為“8·31大限”。

易憲容稱，土地價格對房價的影響有一個相當長的滯後期。要問一下這些開發商，現在或去年出臺的樓盤，哪一個土地是新政策出臺後購買的？這些建築樓盤所使用的土地都是在一年或幾年前早就協議轉讓好了，如果按照以前土地所轉讓的價格，那麼今年房價成本又會增加到哪兒去呢？他認為，實際上房地産開發商只不過希望借助於政府政策的出臺來哄抬房價，來改變民眾購房的預期。

易憲容稱，北京在“8·31大限”之後曾有過土地交易，但市場反應冷靜，很少人進入市場。而據有關資料，在2004年的前8個月裏，北京市就有近1．1億平方米土地協議轉讓，而這些土地相當於北京市前10年房地産使用土地的總和。也就是説，大多數房地産商目前手中並不缺土地。

易憲容認為，土地是國家財産，本質上應該歸民眾所有，可“8·31”之前大量的土地都是通過暗箱式協議轉讓的。以此方式，那些靠近權力的人輕易掠奪了大量國家財富，造就了一批又一批國內富豪。

樓市會不會重蹈股市覆轍

有一種觀點認為，中國房價會繼續大漲的一個理由就是中國人多地少，土地稀缺，因此必然有更高的地價與房價。

易憲容舉例回應説，在日本，1990年以前地價連年上漲，曾製造過“地價不滅”的神話，但實際上這種神話一旦打破之後，日本的地價連續13年下跌。2003年，日本的全國城市平均地價已經跌到20世紀70年代末的水準。“人口密度3倍于中國的日本，其地價的神話都會被打破，那麼中國又有多少土地價格永遠上升的理由呢？”他説。

對於未來中國房價的走勢，易憲容表示，如果房地産泡沫繼續膨脹，結果“很有可能會步中國股市的後塵”。他表示，最近有人一直在鼓吹“國內房價還要大漲，國內房價要漲20年”，這些“豪言壯語”總有一天要破滅。

他説，正是這樣一些鼓噪使得“不少外國人來了，中小城市的人也來了，人們蜂擁而上，北京、上海等大城市的房價炒上了天，就像1999年前後國人蜂擁而入股市一樣，人們也涌入購房。”

他最後表示，當中國房地産泡沫戳穿時，最後受害的只能是購房的弱勢民眾。（王磊）

《中國青年報》2005年1月12日