2004年,調控政策接連不斷,期房限轉、限制貸款、加息……著實為紅火的房地産市場引來了陣陣涼風。然而,就在宏觀調控政策的影響下,全國的房地産市場卻依舊火爆不減。雖然全面的統計數據尚未公佈,但是據筆者初步估計,上海樓市2004年的漲幅還將衝擊20%,這使我們不得不嘆服於市場的力量。
房價為何能逆勢上揚?其實只需明白一點,那就是2004年調控的板子並非打向房價,而在於控制包括房地産投資在內的全社會投資總量。正是基於這一點,壓縮金融和土地規模成了房地産市場調控的主要手段。
應該看到,在控制投資增長方面,這些調控政策確實卓有成效,截至2004年年末,全社會固定資産投資增幅基本控制在30%之內。但是對於房地産市場而言,控制開發投資量也就是降低市場供應量,這對本就供不應求的房地産市場來説,無異於火上澆油,也就無怪房價義無反顧地往上走了。
時間的指針已經轉動到了2005年,今年房地産相關的政策又將如何調整?市場各方對此紛紛猜測,其中呼聲最高的莫過於人民幣升值、再度加息和開徵物業稅。
最新數據顯示,2004年年末中國的外匯儲備達到歷史性的高點——6099億美元,全年新增外匯儲備2067億美元,全年增幅高達50%以上。我們不禁要問,這麼多的外匯儲備究竟從何而來?2004年,中國的貿易順差為319.8億美元,而外國直接投資(FDI)為620億美元,這兩項加起來不過939.8億美元。
那麼新增外匯儲備中另外的1127.2億美元又如何解釋?毫無疑問,其中很大一部分便是所謂的“熱錢”了。實際上,大量海外熱錢流入境內等待人民幣升值的説法,早就已經在坊間廣為流傳,這些數據只不過再一次驗證了這種説法而已。
業內很多人認為,這些熱錢中的一部分已經流入到房地産業,而且這些熱錢是推動近期房價快速上揚的罪魁禍首。他們擔心,人民幣一旦升值,這些熱錢將蜂擁而出,房價的一落千丈也就難以避免了。
不過事實恐怕並非如此,郎鹹平曾在多個場合表示過,熱錢的性質決定了它們絕不願意進入流動性較差的房地産業,而是流向其他流動性較高的地方。如果郎鹹平所言非虛,即使人民幣頂不住壓力而在2005年升值,對房地産市場的負面影響也將比較小。
不過有一點是肯定的,隨著熱錢的流入,人民幣升值的壓力和預期都在不斷增加。那麼人民幣是不是到了非升值不可的時候呢?答案當然是否定的。
中國領導人對這個問題的堅決態度自不必説:決不會在壓力下讓人民幣升值,讓投機者得逞。以謝國忠為代表的一批經濟學家,也為中國政府開出了一個藥方:人民幣決不能在壓力下升值,中國政府應當在國內發行票據以對衝外匯佔款投放的基礎貨幣,同時將干預貨幣市場所得的美元,投放到美國的貨幣市場。如此干預,其效果純粹是中和作用,但是能夠有效緩解人民幣的升值壓力。
自去年12月起,央行開始發行3年期央行票據,並在今年1月11日發行了三期共計900億元的央行票據,加大回籠貨幣的力度。從以上的動作不難看出,政府已經接受這些經濟學家們所開出的藥方了。再度加息?
近年來房價節節高升的直接原因是供不應求。提高利息率,一方面將增加貸款買房者的月供支出,降低其購買力;另一方面也會分流樓市的部分投資資金。因而加息能夠有效降低房地産市場的需求,緩解供需矛盾,進而平抑房價漲幅。
2004年10月28日,在經歷了市場多方面爭論之後,央行出其不意地宣佈了上調利率的消息:上調金融機構存貸款基準利率0.27個百分點。然而3個月過去了,房價並沒有受到明顯的影響,加息之舉似乎是泥牛入海。為此,不少業內人士認為,加息之後繼續高漲的房價,很可能引發央行在近期的再度加息。
對於這種觀點,筆者深不以為然。加息確實有助於打壓房價,但是房地産只是整個宏觀經濟的一小部分,全國房地産業增加值佔GDP的比重僅在3%左右,房地産市場和房地産價格的波動絕對不是加息與否的指針。
事實上,以CPI(消費者價格指數)增幅為衡量指標的通貨膨脹率,才是加息與否的關鍵。2004年的加息,正是CPI增幅連續4個月突破5%之後的結果。然而,近期的數據顯示,2004年年末以來,CPI增幅連續下降,11月份已經降至2.8%。可以這麼説,央行已經失去了最主要的加息動機。
再者,調高利率是具有全局性影響的政策,影響的並非只有房地産業。在其他不少行業仍處於不景氣、失業率居高不下的情況下,為了打壓房地産價格而加息,所帶來的副作用未免太大。
在2005年,如果政府有心平抑房地産市場的價格漲幅,將會更多地採用僅作用於房地産業的調控政策,而不是加息這個影響面廣泛的手段。開徵物業稅?
從2003年開始,“物業稅”這個名詞就開始吸引越來越多的眼球,成為媒體廣為關注的話題。前一段時間甚至有傳聞説,有關物業稅實施的議案已經擺到了上海等地方人大的工作臺之上。這種説法自然不足採信,作為一個影響深遠的稅種,物業稅決不是地方政府所能夠決定的。
物業稅是一個“舶來”的概念,主要針對土地、房屋等不動産,要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款,而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。在1月16日舉行的中國經濟形勢報告會上,財政部副部長樓繼偉正式錶示,物業稅正在做模擬測算,估計不久將在部分地區開始試點。
物業稅具體如何實施?何時實施?新舊政策如何無縫銜接?……這些問題,作為財政部副部長的樓繼偉也不可能在現在就給我們一個答案。不過市場普遍認為,未來即將實施的物業稅,很可能是房産稅與土地使用費的一種混合物,而且必然要採用“新房新辦法,老房老辦法”的原則,已經購房的人也不必對此過於擔憂。此外,如果物業稅開始實施,“有幸”優先享受的必然是上海、北京、廣東等發達省市。
樓繼偉透露的消息,一方面證實了市場關於即將開徵物業稅的猜測,另一方面也告訴我們,物業稅的真正實施恐怕還有待時日。因為按照常規的做法,一個稅種從提出到能夠真正實施,耗費5到10年的時間是十分正常的,物業稅這個影響面廣泛的稅種更是如此。燃油稅就是一個典型的例子,從1994年最初提出,到目前已經10年有餘,何時開徵燃油稅依然不得而知。
在房價高企的今天,“物業稅”被很多人認為是抑制房價的一劑良方。市場各方對物業稅的期望很高,雖然物業稅具體如何實施還不得而知,但是不少人對物業稅的態度幾乎是“歡呼雀躍”。可是理性告訴我們,2005年的房地産市場很可能與物業稅無緣。(徐和鋒)
《第一財經日報》2005年1月21日