2004年，調控政策接連不斷，期房限轉、限制貸款、加息……著實為紅火的房地産市場引來了陣陣涼風。然而，就在宏觀調控政策的影響下，全國的房地産市場卻依舊火爆不減。雖然全面的統計數據尚未公佈，但是據筆者初步估計，上海樓市2004年的漲幅還將衝擊20％，這使我們不得不嘆服於市場的力量。

房價為何能逆勢上揚？其實只需明白一點，那就是2004年調控的板子並非打向房價，而在於控制包括房地産投資在內的全社會投資總量。正是基於這一點，壓縮金融和土地規模成了房地産市場調控的主要手段。

應該看到，在控制投資增長方面，這些調控政策確實卓有成效，截至2004年年末，全社會固定資産投資增幅基本控制在30％之內。但是對於房地産市場而言，控制開發投資量也就是降低市場供應量，這對本就供不應求的房地産市場來説，無異於火上澆油，也就無怪房價義無反顧地往上走了。

時間的指針已經轉動到了2005年，今年房地産相關的政策又將如何調整？市場各方對此紛紛猜測，其中呼聲最高的莫過於人民幣升值、再度加息和開徵物業稅。

最新數據顯示，2004年年末中國的外匯儲備達到歷史性的高點——6099億美元，全年新增外匯儲備2067億美元，全年增幅高達50％以上。我們不禁要問，這麼多的外匯儲備究竟從何而來？2004年，中國的貿易順差為319.8億美元，而外國直接投資（FDI）為620億美元，這兩項加起來不過939.8億美元。

那麼新增外匯儲備中另外的1127.2億美元又如何解釋？毫無疑問，其中很大一部分便是所謂的“熱錢”了。實際上，大量海外熱錢流入境內等待人民幣升值的説法，早就已經在坊間廣為流傳，這些數據只不過再一次驗證了這種説法而已。

業內很多人認為，這些熱錢中的一部分已經流入到房地産業，而且這些熱錢是推動近期房價快速上揚的罪魁禍首。他們擔心，人民幣一旦升值，這些熱錢將蜂擁而出，房價的一落千丈也就難以避免了。

不過事實恐怕並非如此，郎鹹平曾在多個場合表示過，熱錢的性質決定了它們絕不願意進入流動性較差的房地産業，而是流向其他流動性較高的地方。如果郎鹹平所言非虛，即使人民幣頂不住壓力而在2005年升值，對房地産市場的負面影響也將比較小。

不過有一點是肯定的，隨著熱錢的流入，人民幣升值的壓力和預期都在不斷增加。那麼人民幣是不是到了非升值不可的時候呢？答案當然是否定的。

中國領導人對這個問題的堅決態度自不必説：決不會在壓力下讓人民幣升值，讓投機者得逞。以謝國忠為代表的一批經濟學家，也為中國政府開出了一個藥方：人民幣決不能在壓力下升值，中國政府應當在國內發行票據以對衝外匯佔款投放的基礎貨幣，同時將干預貨幣市場所得的美元，投放到美國的貨幣市場。如此干預，其效果純粹是中和作用，但是能夠有效緩解人民幣的升值壓力。

自去年12月起，央行開始發行3年期央行票據，並在今年1月11日發行了三期共計900億元的央行票據，加大回籠貨幣的力度。從以上的動作不難看出，政府已經接受這些經濟學家們所開出的藥方了。再度加息？

近年來房價節節高升的直接原因是供不應求。提高利息率，一方面將增加貸款買房者的月供支出，降低其購買力；另一方面也會分流樓市的部分投資資金。因而加息能夠有效降低房地産市場的需求，緩解供需矛盾，進而平抑房價漲幅。

2004年10月28日，在經歷了市場多方面爭論之後，央行出其不意地宣佈了上調利率的消息：上調金融機構存貸款基準利率0.27個百分點。然而3個月過去了，房價並沒有受到明顯的影響，加息之舉似乎是泥牛入海。為此，不少業內人士認為，加息之後繼續高漲的房價，很可能引發央行在近期的再度加息。

對於這種觀點，筆者深不以為然。加息確實有助於打壓房價，但是房地産只是整個宏觀經濟的一小部分，全國房地産業增加值佔GDP的比重僅在3％左右，房地産市場和房地産價格的波動絕對不是加息與否的指針。

事實上，以CPI（消費者價格指數）增幅為衡量指標的通貨膨脹率，才是加息與否的關鍵。2004年的加息，正是CPI增幅連續4個月突破5％之後的結果。然而，近期的數據顯示，2004年年末以來，CPI增幅連續下降，11月份已經降至2.8％。可以這麼説，央行已經失去了最主要的加息動機。

再者，調高利率是具有全局性影響的政策，影響的並非只有房地産業。在其他不少行業仍處於不景氣、失業率居高不下的情況下，為了打壓房地産價格而加息，所帶來的副作用未免太大。

在2005年，如果政府有心平抑房地産市場的價格漲幅，將會更多地採用僅作用於房地産業的調控政策，而不是加息這個影響面廣泛的手段。開徵物業稅？

從2003年開始，“物業稅”這個名詞就開始吸引越來越多的眼球，成為媒體廣為關注的話題。前一段時間甚至有傳聞説，有關物業稅實施的議案已經擺到了上海等地方人大的工作臺之上。這種説法自然不足採信，作為一個影響深遠的稅種，物業稅決不是地方政府所能夠決定的。

物業稅是一個“舶來”的概念，主要針對土地、房屋等不動産，要求其承租人或所有者每年都要繳付一定稅款，而應繳納的稅值會隨著其市值的升高而提高。在1月16日舉行的中國經濟形勢報告會上，財政部副部長樓繼偉正式錶示，物業稅正在做模擬測算，估計不久將在部分地區開始試點。

物業稅具體如何實施？何時實施？新舊政策如何無縫銜接？……這些問題，作為財政部副部長的樓繼偉也不可能在現在就給我們一個答案。不過市場普遍認為，未來即將實施的物業稅，很可能是房産稅與土地使用費的一種混合物，而且必然要採用“新房新辦法，老房老辦法”的原則，已經購房的人也不必對此過於擔憂。此外，如果物業稅開始實施，“有幸”優先享受的必然是上海、北京、廣東等發達省市。

樓繼偉透露的消息，一方面證實了市場關於即將開徵物業稅的猜測，另一方面也告訴我們，物業稅的真正實施恐怕還有待時日。因為按照常規的做法，一個稅種從提出到能夠真正實施，耗費5到10年的時間是十分正常的，物業稅這個影響面廣泛的稅種更是如此。燃油稅就是一個典型的例子，從1994年最初提出，到目前已經10年有餘，何時開徵燃油稅依然不得而知。

在房價高企的今天，“物業稅”被很多人認為是抑制房價的一劑良方。市場各方對物業稅的期望很高，雖然物業稅具體如何實施還不得而知，但是不少人對物業稅的態度幾乎是“歡呼雀躍”。可是理性告訴我們，2005年的房地産市場很可能與物業稅無緣。(徐和鋒)

《第一財經日報》2005年1月21日