南方週末編者按：從1999年開始，溫州炒房團成為推高上海、杭州、南京等城市房地産價格的一支重要力量，現在這支力量又在向中原、西北及東北挺進。據溫州主管金融的官員估計，溫州用於炒作房地産的資金共有1000億元左右。溫州炒房資金大量進入的城市，其房地産市場無不呈現價漲量增的“繁榮”景象。溫州炒房團刺激了當地GDP的增長和土地批租價格的上揚，同時又使當地普通百姓望房興嘆，大呼“狼來了”！溫州炒房團到底是市場經濟下的正常現象，還是操縱市場、危害民生的惡性行為？下面刊登的是中國社會科學院金融研究所尹中立博士的觀點，歡迎讀者來信來稿，繼續就此話題展開討論。

泡沫終究是要破滅的，指望炒房者刺激本地經濟增長，其危害猶如吸毒，如果現在繼續吹大房地産泡沫，那麼將來的後果不堪設想

為什麼房地産市場需要外部監管

●住房事關國計民生，房地産市場又和股票市場一樣容易産生價格操縱行為，這正是房地産市場需要政府外部監管的原因所在

時下，有很多人認為房地産炒作可刺激經濟發展，增加就業機會，這完全是一種錯誤認識。老百姓對住房的消費需求具有較強的剛性，只要收入條件許可，潛在的住房消費需求自然會及時轉化為實際市場需求，無需房地産炒作的刺激。例如，當一對年輕人結婚時，只要經濟條件許可，誰都希望買一套新房安家。相反，過高的房價只會延遲老百姓對住房的消費需求或者降低消費等級。因此，房地産炒作對經濟的刺激作用是透支性的，效果是短暫的、虛幻的，最終還是要受制于老百姓的真實需求。從這個意義上説，房地産炒作對經濟發展的刺激作用與毒品對人體機能的刺激作用具有相當的一致性。

國外的理論和實踐已經表明：一般商品市場可以在完全競爭的條件下實現資源的最優配置，實現帕累托最優，但房地産市場是一個特殊的市場，很容易産生市場失靈，完全依靠市場競爭解決不了問題，需要一個公平公正的政府對它實行強制性的外部監管。

和股票市場一樣，房地産市場的投資者也普遍存在“典型示範偏差”和“羊群效應”等心理現象，通俗地説就是追漲殺跌。這種心理規律使得房地産和股票市場的價格操縱行為容易得逞，而這又正是房地産市場和股票市場需要政府外部監管的理論依據。

溫州炒房團利用資金優勢左右房地産價格牟取暴利，該行為和股票市場的莊家行為如出一轍，構成了操縱市場罪。《刑法》第225條規定：“違反國家規定，擾亂市場秩序，情節嚴重的，處五年以下有期徒刑或者拘役，並處或者單處違法所得一倍以上五倍以下罰金；情節特別嚴重的，處五年以上有期徒刑，並處違法所得一倍以上五倍以下罰金或者沒收財産”。我們認為，應該用該條款約束類似溫州炒房團的操縱房地産市場的行為。

房地産炒作的八大危害

●目前的城市居民50%左右有自己的住房，購房支出對其他消費的擠出效應還不很明顯，隨著住房制度改革的深入和城市化進程的加快，購房支出的擠出效應會越來越突出

其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。近年來大批製造業企業向上海周邊地區擴散，世界五百強企業至今沒有一家落戶溫州，都與當地過高的房價有關。根據筆者的調查，溫州市區最廉價的住房價格已經由3年前的2000元／平方米，上漲到目前的4000元／平方米左右，如此高的房地産價格，已經成為溫州經濟增長的障礙。

其二，進一步加劇社會貧富差距。一般來説，在房地産炒作前期購房的人是以溫州炒房團為代表的來自富裕地區的外地人，或者是本地經濟較為寬裕、有投資性需求的人，而高房價的真正消化者即受害者基本都是本地中低收入者，他們本來就不多的收入將更多地流入炒房者和房地産商的腰包。

其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。對於生活在上海、杭州等城市的一般工薪階層來説，需要10年甚至20年的時間才能還清一套住房的全部按揭，此間其他支出只能儘量壓縮，形成了明顯的消費擠出效應。面對房價的高漲，即使無需償還按揭的一般老百姓也會對將來産生更加悲觀的預期，從而使得當前消費行為更加謹慎。需要我們注意的是，目前的城市居民50%左右有自己的住房，購房支出對其他消費的擠出效應還不很明顯，隨著住房制度改革的深入和城市化進程的加快，購房支出的擠出效應會越來越突出。

其四，削弱整個社會的風險承受能力。過高的房價必將導致更多的購房者通過長期按揭方式圓自己的住房夢，購房者在辦理按揭時一般都根據自己當前的收入水準預期未來的債務償還能力，一旦將來實際收入達不到預期水準，甚至不能支付銀行按揭，就將産生巨大的心理壓力。如果經濟出現整體不景氣，社會就會出現大批“負資産者”，這將嚴重威脅國家金融安全和社會穩定。

其五，扭曲了整個國家的産業結構。房地産炒作容易導致房地産的投入規模出現爆髮式增長，從而帶動水泥、鋼材、電力等相關産業的産能急劇膨脹。一旦房地産泡沫破滅或其他原因導致房地産投資規模下降，則相關産業將出現大量閒置産能，使國民經濟出現大起大落。

其六，不利於城鄉二元結構的融合。高漲的房價，將使絕大部分農民工在城市置業安家成為一種奢望。

其七，不利於發達地區的産業升級和企業家創業精神的發揚。如果富裕之後的溫州人大部分以炒作房地産為盈利的主要來源，那麼要不了多長時間，勤勞的溫州人將會淪落為不思進取的食利階層，正在崛起的溫州製造業將喪失産業升級的機會。任其發展，將來的溫州可能會産生世界有名的富翁，但産生不了世界有名的品牌。

其八，促使地方政府産生房地産依賴症。一旦房地産炒作使房地産業成為某一地區的支柱産業，地方政府就會擔心炒房團的撤離打擊本地區GDP增長、影響政府土地批租的收入，從而明知炒房有害也不敢採取果斷措施予以制止。與此同時，相關既得利益者比如房地産商也會積極影響甚至左右地方政府的決策，使得房地産炒作更難制止。目前，這種趨勢在某些城市正越來越明顯。

國外的經驗和教訓

●政府必須設法解決佔人口大多數的中低收入階層的住房問題，這是過去100年來發達國家的共同經驗

正在中國發生的事情，發達國家早在100年前或幾十年前就已經歷，不忘前事，我們才能不重蹈覆轍。

1919年以前，英國政府把住房作為單純的生活消費品看待，住房問題主要靠居民自己解決，政府對房地産市場完全不干預。當時英國的城市化、工業化迅速發展，該政策帶來了嚴重的後果：房價太高使絕大多數居民買不起房。根據英國1914年的統計，城市人口的90%為租房居住，房主又普遍採用高房租牟取暴利，恩格斯在《論住宅問題》一文中將這一矛盾稱為“住房災難”。

針對住房商品的特殊性，1919年，英國政府開始建立現代住房制度，其基本思想是：建立一個政府支援(含政策支援和經濟支援)與居民合理的住房消費相結合的住房制度。主要措施是：

1.出租房屋的房租由當地政府或議會來確定，房主無權自定房價。

2.不能隨意買賣二手房，多餘的房屋只能賣給政府或租住該房的居民，房屋賣給政府後就成為公房。

3.由政府投資建設公房，然後以合理的價格租給居民。

當然，英國的做法是從一個極端走到了另一個極端，把住房完全福利化，從而導致了撒切爾時代的反彈。對中國而言，福利分房的老路不能重回，應當吸收的是英國經驗的精髓：政府本著公平公正的立場對住房市場積極干預，政府必須設法解決佔人口大多數的中低收入階層的住房問題。這也是其他發達國家的共同經驗。

在當今發達國家中，日本的住房政策比較特殊。戰後日本政府一直採取不干預的住房政策，奉行“經濟大國，消費福利小國”方針，類似英國1919年以前的做法。結果是伴隨著經濟的起飛，房地産價格一路上揚，幾乎所有大財團都介入了房地産炒作，使日本房地産市場産生了嚴重泡沫並於1991年最終破滅，這是日本經濟十幾年不振的最重要原因。也正是這個原因，長期執政的日本自民黨在1992年的大選中失利。（尹中立）

南方週末 2004年3月18日