儘管杭州市已習慣於端坐于地産的峰谷浪尖間，但這一次它還是感到了一絲冰山的寒意，地産持續的高速讓它禁不住舉起望遠鏡。

9月15日，杭州市府召開會議，研究解決一系列房地産業的相關問題，得 出杭州地産的 新政策。

但鏡中似有幻影。一個與會人士透露説：“會上爭論十分激烈。”據稱，引起爭議的內容體現在--“用於建設經濟適用住房的土地面積不得低於總量的50%”；“恢復徵收20%稅率的個人所得稅”；“允許有條件企業自建經濟適用房”。

“杭州實施房産新政勢在必發。”當地一個房産開發商告訴本報記者。

危機

杭州地産4年來一路狂奔。

從1999年開始，投資一浪熱過一浪。據浙江省統計局數字，去年該省房地産開發完成投資724.4億元，增長35.l%，遠高於全國平均增幅。而杭州的增長更達43.7%。房價漲幅尤其驚人。一位杭州房産界頗有名氣的仲介公司老總説，以二手房為例，1999年市中心的均價為3000元，現在已超過6000元，“而在杭州，市中心的漲幅還不是最高的”。

也是從1999年開始，外地購房比例在整個購房者比重中超過50%。他説，市民收入增長速度趕不上房價的遞增速度，杭州普通中低收入者買不起房。

“直到去年下半年，房地産才是真正深入到尋常百姓家的嘴邊話題。”這個老總説，接下來，本地居民購房的大力跟進，短期內供需呈失衡之態。

沈健芬還感到了另一種壓力：100萬元的房子在北京月租能拿到上萬元錢，杭州市中心130多平方米的房子價格已經上百萬，但租金是肯定不到1萬元。房價和租價比像北京那樣100：1比較合理，但是杭州目前房價和租價比達到了200：1左右。這位浙江省城調隊生價處副處長表示，僅從房屋售價和租價比來看，杭州房地産市場的發展顯得有些畸形。

與此同時，一項調查顯示，杭州今年夏季的房屋租賃成交量較去年同期下降了近60%。有專家説，一邊是商品住宅供不應求，一邊卻是空房子租不出去，這種現象的背後隱含的，恐怕就是危機。

9月21日，浙江工業大學房地産研究所所長虞曉芬教授在接受記者採訪時説，在眾多中低收入者住房尚未得到切實解決的同時，杭州房産市場火爆的“虛擬需求”必須挑破。“杭州房價不但漲勢兇猛且有點看不到邊，如果這種形勢持續的話，不僅會損害到廣大購房者尤其是中低收入者的切身利益，削弱了整個城市的綜合競爭力，還有礙于杭州房産市場的持續健康穩定發展。”

關於杭州地産已到了冰山邊上的擔憂日漸迫近。市政府的地産救市政策便加快了出臺步伐，為這艘全國矚目的航船減速。

打擊炒樓

今年2月，建設部派人來杭進行調查，得出結論是，“杭州存在大量投機炒作房地産的現象”證據不足。

但6月過去後，形勢卻急轉直下。

8月16日，杭州市市長茅臨生特意向市民發佈一封電子郵件，承認杭州房地産市場確實存在一定的炒作行為，“現在房子緊張的原因是房子一齣來就被‘黃牛’拿走，就好像春運期間倒賣火車票的情況一樣。”

浙江公眾房網副總經理鄧力説：“徵收20%的個稅不是突然冒出來的。”實際上，兩年前，杭州市政府就一直在“吹風”，對二手房交易恢復徵收個人所得稅。“儘管沒有實施，但一直在醞釀。”

這是依據1999年國家財政部、國家稅務總局和建設部聯合發佈的《關於個人出售住房所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(財稅字〔1999〕278號)。按照這一規定，個人出售自有住房(包括商品房、房改房)的所得應按照“財産轉讓所得”項目徵收個人所得稅。

此前，杭州與很多城市一樣，為促進投資、拉動消費，並沒有專門針對房産徵收個人所得稅。

如今，新政中的徵稅如“一劑猛藥”直奔炒房而來。

自9月16日新政拋出以來，不少房産買賣雙方伸長耳朵到處打探。

“恢復徵收20%的個稅，對打擊炒樓影響很大。”虞曉芬教授説。鄧力自己的公司這段時間掛牌待售的房源激增，房價穩中略降。“以前平均一天是20套，現在增加是30套左右急於出售。房源供應量增加40%左右。”

很多賣家開始“留一手”了。他們特別註明“凈到手”款值，要求交易過程中涉及到的稅費由買家負責。也就是説，這“20%”最終仍得由買家埋單。買家的心意也在變。鄧力説：“原來想買房的，如今要等著新政策明朗了再做決定。”

同為樓市火爆區的寧波，幾乎在同一時間發佈了類似消息。一個業內人士説，這不僅僅是巧合，證明此方案不是市長們拍腦袋想出來的。據行家分析，目前有200億的國際遊資棲息于國內的房地産市場，而以上兩地房地産市場極為火爆，自然也就是遊資最為集中之地。

他認為，有關方面很想把遊資逼走，手段可能就選中了這20%的提稅。

證大杭州總經理趙杭生擔憂，“如果杭州有經濟泡沫，第一個破裂的將是房地産。這個城市大量存在的遊資一旦被抽走，房價會猛然下跌，對社會産生極大危害。”

不過，杭州房地産協會一專家表示異議：炒房是合法的資本運作，是技術和經驗的成果，有利於二級市場的培育。而且風險和回報並存，有風險時政府不會救助，有利益了政府卻要壓制，不符合市場經濟規律和公平原則。

新政提出“建設經濟適用住房的土地面積不得低於投放總量的50%”。也就是説，今後投放市場的經濟適用房和商品房的開發比例起碼達到11--政府將“讓每個杭州市民都有一套住房”。

事實上，由於杭州房地産開發商熱衷於開發高價位樓盤，當地房産供應結構嚴重失衡。即便是投放市場的經濟適用房，也多是面積在100平米以上，單價高於3000元。

“實際上很多經濟適用房，低收入者也是買不起的。”中慶置業總經理曹福明説，針對一部分低收入者，要明補而不是暗貼。江蘇南通市統一補貼標準，改“暗貼”為“明補”--在規定的面積標準內享受政策性貨幣補貼，每平方米200元。

更引起各方爭議的是，“允許有條件企業自建經濟適用房”，一露面就引起軒然大波。

儘管討論稿稱：在嚴格把關基礎上，允許有條件企業自建經濟適用房。有條件地放寬企事業單位利用存量土地建經濟適用房，解決本單位職工的住房困難問題。據有關方面估計，如此一來，杭州的經濟房售價將從目前每平方米約3000元，降至每平方米2500元左右。

“這是拍腦袋想出來的，是重走計劃經濟的老路。”一個房産開發商這樣評論。虞曉芬教授説，讓企事業單位自建經濟適用房，偏離住房市場化、社會化的大方向。甚至有人直言不諱：這是變相的福利分房。

有人害怕這會為以權謀私開綠燈。有條件的單位很多，如國土資源局、建設局、省市直單位，還比如電信、財稅、銀行、學校等等。

更嚴重的是會出現兩個問題：一是房地産旺勢極可能促使一些單位為利益驅動，想各種辦法開發房産牟利，違背政府制訂政策的初衷；二是各單位自己賣地賺錢，增加土地儲備制度統一收購的難度。

但這次新政好像遇到了阻力。“這個房産新政的大部分內容，包括徵收20%的稅，可能要流産。那天會上，反對的領導很多，它的命運將無疾而終。”一個房地産開發商説。

這份討論稿由杭州市建委提交。一位房地産開發處官員這樣回復記者：“新政可能不會執行。沒有充分醞釀，沒有討論好，還沒有形成文件，就被市政府辦公廳捅出去了。”

參與材料撰寫的一個當地官員則表示：“現在是敏感階段，談論過早。”

杭州市房管局市場處一余姓官員也閃爍其辭，“到底出不出來和怎樣出來，會有一個過程”。

但是，當記者致電杭州市政府政策研究室時，司職對外發言的一女士頓了頓，語氣肯定：“絕對要實行。”

該女士建議記者“拭目以待”。她説：“工作思路已定下來了。相關部門在制定細則、具體細化，下一步就是政策的出臺實施。時間説不準，差不多是在年內，3個月比較寬裕。”

房地産商搞“二次壟斷”

杭州房地産市場在此輪地産潮中表現得很炫。教人直把杭州當瓊州(海南)。

有專家提出杭州地産今天現狀的“五個成因”：主城區土地供應嚴重不足，地價持續走高；房地産商面臨“無米之炊”；房地産商搞“二次壟斷”，抬升房價；虛假的需求信號；投機者哄抬房價。

9月30日，杭州中慶置業有限公司(下簡稱中慶置業)總經理曹福明向記者介紹：1998年，中慶置業在杭州城北開發“紫荊家園”，售價是每平方米2000多元，如今要4000多元。2000年在錢塘江開發的“好望角”，也由當年的4000多元上漲到6000多元。

曹福明説：“土地供應嚴重不足，直接導致地價持續走高。”杭州依山傍水，主城區三面環山、一面臨江，可供開發的面積不過百餘平方公里。他認為，房價上漲的實質是地價上漲。

事實上，從1999年下半年開始，杭州的土地供應統一收歸土地儲備中心，以招標拍賣方式出讓。而政府又堅持“賣方市場”穩步適量供地的政策，地産商長期處於“半饑餓”狀態，導致了地價持續走高。一些開發商拿到土地之後，搞“二次壟斷”，採取各種方式放慢開發進度，等待土地“升值”，以實現其利益最大化。

杭州房地産商面臨“無米之炊”已是不爭事實。據一項對市區100個在建的房地産開發項目調查顯示，上半年新開工的項目僅佔13%，有53%的項目在2001年以前開工，34%的項目在2002年開工。

一度賺得盆滿缽滿的房地産開發商們面臨著進一步發展瓶頸。中慶置業最近剛剛在紹興拿到60畝地。曹福明説，要走出市區，“尋找外面的空間”。

不僅是中慶置業“移情別戀”。事實上，由於認為杭州房地産市場發展空間狹小，近年來轉向外市乃至外省的房地産開發商已經屢見不鮮。據統計，2000年以來，有100多家浙江房地産開發商進入上海；在南京，有15家浙江房地産開發商；在蘇州、無錫，有12家浙江房地産開發商。

21世紀經濟報道2003年10月14日