“我的預算是80萬元，想買上海100平方米左右的住宅，目的就是投資賺錢。”3月12日晚6：40，溫州首個太太購房團成員吳愛社已經安安穩穩坐在去上海的火車下鋪上等待出發。

據統計，像吳太太這樣的溫州購房人有4萬多人，他們會參加當地報紙組織的購房團去全國各地炒房，已經有結論認為，杭州、上海的房價就是被他們帶來的民間資本翻番炒上去的。有人估計溫州民間資本已經達到1000億元，結伴投資房地産是他們最好的渠道。為此，我們深入浙江腹地，探尋華東房價暴漲的秘密，調查溫州人的投資心理，以及試圖求證溫州房地産的泡沫傳言。

-溫州房價每平方米5000元起步

這次，吳太太要和另外45位太太一起去參加上海的春季房展會，並要走訪帶團單位推薦的三家樓盤。兩天來回路費加住宿費和餐費超過800元，而只向團員收380元團費。但開發商和組團人都不覺得自己虧。

非要去外地買房嗎？溫州的房子怎麼了？記者在溫州東郊發現一處樓宇項目，很一般的外立面，很高的樓層，很小的花園，很差的佈局，但價格卻很高：每平方米7000元以上。記者找到開發商詢問，卻發現對方愛答不理：“我們雖然是去年12月才入住，但從去年初剛開盤就沒房可賣了。你們看外面的紅牌子去吧。”

“紅牌子”指的是寫有租售二手房的資訊的紅鐵板，專門挂在二手房仲介門口。房屋仲介在溫州非常發達，很多地段密到每隔十米就一家的程度。記者找到附近的“紅牌子”綠色緣居房産仲介公司發現，127平方米的三居室每平方米7800元。東西朝向的171平方米四居室也要7000元，紅牌子上所有價格都在5000元至7000元之間。“這些房子還要價5000元呢，溫州市區沒有低於每平方米5000元的房子。”負責人陳文武指著項目周圍有不少建於20世紀四五十年代甚至更早的住房。

“三年了，溫州房價沒有低過5000元，所以我們出去不管到哪都覺得房子便宜。”公共汽車上周女士對記者説。

-高房價的溢出效應

一個與北京到處是房地産路牌廣告不同的是，溫州很少有這種戶外廣告，溫州本地樓盤也很少在報紙上登廣告。溫州晚報廣告業務總經理葉存政説，在溫州賣房不用“吆喝”，它是完全的賣方市場。一個新盤還沒推出，老百姓就通過各種關係把房子分光了，所以開發商那邊最大的支出只有土地和建安成本。

或許是房子好賣，或許是土地嚴重稀缺，土地價格可謂天價，位置好的土地攤到每建築平方米竟高達7000元以上，導致房價每平方米1萬元至1.5萬元。由於土地的高資金佔有量，原來溫州上千家開發商變成了最具實力的六家，不少人去了外地開發項目。溫州人黃建榮五年前就去了揚州，目前已經發展成相當規模。“揚州那邊地價便宜，市場正在發育，是賺錢的好機會。”

-購房團的形成

走出去最多的還是普通買房人，據不完全統計，一共有4萬溫州買房人在全國游動。第一站是三年前的杭州，緊接著是上海。溫州晚報房地産廣告負責人李海彥想到了組團去買房。她説，當時溫州遊資過千億元，本地的房産已經很難買到。她最初想到組團是希望將外地好的樓盤介紹給溫州投資者，通過樓盤的廣告幫助溫州人投資房産獲利，達到雙贏。第一個外地客戶來自上海，在晚報打廣告的同時，作為附加服務之一，她拿出一成多的收入組織溫州人去上海買房。2001年8月18日，她帶領的首個150人的購房團到上海購房。僅兩天時間，就成交5000多萬元。

據了解，參加購房團的溫州人是隨機的。每家報紙都有免費參加的投資者俱樂部，晚報資源有5000名會員，都市報有10000名會員。每組織一次活動，組織者通過報紙通知會員報名，湊夠一定人數後要進行篩選。比如這次太太購房團，條件是年齡在20歲至60歲的女性，家庭年收入8萬元以上有去上海投資買房意願的人。現在由於各個購房團增多競爭激烈，購房團購買力在下降，各報開始組織有針對性的團。像這次太太購房團瞄準的就是有錢人家有決定權的太太們，以後還要辦千萬身價老闆團，溫州華僑團等等。

-購房團為什麼出在溫州

購房團為什麼出在溫州？這是記者一直在問的問題。金低房産運營總監熊偉舉出大量數據資料給記者勾畫出這樣一個溫州。

溫州，一個位於中國東南沿海本不起眼的中小型城市，改革開放以來飛速發展起來，並被評為全世界經濟最具活力的二十大城市之一。有人説，溫州經濟是民營經濟，“老百姓”的經濟。這一點毋庸置疑，改革開放以來，溫州大力發展民營經濟，2002年創工業生産總值2200多億元，外貿進出口總額34.5億美元。現在，全市已有個體工商戶20多萬戶，民營企業13萬多家。

溫州經濟是“走出去”的經濟。溫州人被稱為中國的“猶太人”，其血液中流淌著頑強的商業本能，其足跡更是遍佈全國各地和世界各地。據溫州市統計局調查，在溫州外經營的溫州人約達200萬人，也就是説，4個溫州人中就有1個在外經商辦企業當老闆。在外溫州人2001年創造了563億元的國內生産總值，相當於該年溫州本地國內生産總值的60%。在外溫州人通過在異地的艱苦發展，不僅架起了溫州與國內外合作的橋梁，而且還為溫州積累了雄厚的資金。

溫州經濟是輕工業經濟。至2002年，溫州先後獲得“中國服裝名城”、“中國鞋都”、“中國金屬外殼打火機生産基地”、“中國制筆之都”、“中國眼鏡生産基地”、“中國印刷包裝城”、“中國禮品城”等十大國家級特色産業基地的榮譽稱號。如今，全市擁有7個國家馳名商標，15個中國名牌。一直以來，溫州人就是靠這些多年積累下來的優勢條件為溫州經濟的長盛不衰做出了不可磨滅的貢獻。

作為中國最早開放的城市之一，溫州人民生活水準位列全國第三。據不完全統計，截止到2002年年底，溫州地區居民個人存款量已高達1600億元人民幣，幾乎佔到全國個人存款總量的10%。

然而富裕起來的溫州人卻不喜歡長期地將錢存放在銀行裏，總是將資金拿出去進行各項投資。其中，務實的溫州人最鍾情于房産投資。他們不僅在本地炒房，還大規模地到長三角城市乃至全國各地炒房。不久前，據上海官方統計數據表明，溫州人每年向上海樓市的投資額高達63億元。再有，上海市閔行區的“康城”小區，其二期一半以上樓盤被溫州人購得；蘇州大學學生公寓數十套房子不到半天時間就被溫州炒家搶購一空；2003年十一期間推出的北京麗高王府別墅在溫州房交會之前就被預訂一空；成都熊貓城一年時間在溫州的銷售額達2億元。以上這些實例都充分説明瞭溫州人在投資置業方面表現出其強大的購買力。

記者試圖算出溫州到底有多少購房投資者。據了解，溫州有600萬人口，其中200萬在外做生意，另外在世界各地有50萬溫州華僑，很多華僑都有葉落歸根的想法。按最低估計，也應該有4萬以上的人在炒房。如果以每個炒家150萬元計，溫州也就有600億元的資金在炒樓盤。

-炒作溫州購買力神話誰受益

從此，購房團的概念應運而生，它成了全國各地開發商的財神爺，溫州當地各大媒體廣告公司都要分一杯羹。《溫州晚報》、《溫州都市報》和《溫州商報》這三家報紙發行量都在20至30萬份，目前年廣告收入都在5000萬元以上，三分之一的廣告額由外地開發商貢獻。三年來組織購房團不下100次，已經去過全國各大省會城市和揚州、洛陽這樣的三級城市。三位廣告負責人的工作是飛全國各地與各地開發商談業務，同時也有各地開發商找到府來。一些有客戶資源的電臺、電視臺開始介入，仲介或廣告公司也競相組團，有的則負責把開發商介紹過來。

溫州人的購買力被越來越多的開發商注意到。由於溫州人在上海、杭州的功勞，已經引發建設部派員親下溫州調查是否房地産過熱。三家媒體廣告部負責人異口同聲：“我們希望今後低調，踏踏實實做好服務，但溫州人有參團的願望，是市場的需要。”

-抱團買房有什麼好處

記者發現，太太購房團裏的太太們很多都不是想像中衣著入時、珠光寶氣，竟還是普通人模樣，她們有的為5元錢盒飯的品質要跟帶團人理論。買的是上百萬元的房子，卻就為省幾百元而跟團去，溫州人怎麼這麼會過日子？

溫州都市報廣告中心主任馬賽青告訴記者，溫州人參團的目的並不為省錢，而是希望買房時能有個商量，真到買的時候也是和其他人同進同退。他們相信一個人買房難免會看走眼，而集體都看中了準沒錯。

據多次組織購房團的杭州新浪企劃總經理馬國軍介紹，抱團買房還一個好處就是可以和開發商談團購，用相對較低的價格購買合算；再有，大家投資後，就去二手房市場把一個統一的翻番價資訊公佈出來，這樣雖然買家暫時找不到，但翻番的價格已經出來，過不了很久，該價格就被人所認同，但重要前提是大家必須訂立攻守同盟，禁止有人開老鼠倉低價賣出去，誰這樣做就會被人從買房圈子裏趕出去。

實際上溫州人歷來就有抱團投資的習慣，因而溫州地下錢莊比較發達。他們更相信“自己人”，他們習慣在自己人圈子裏用入股的方式，攢成大筆資金進行投資。

-外地開發商在溫州設售樓處

有購房團走出去，就有開發商打進來。在溫州繁華街道設立售樓處，委託當地代理行銷售，確實是不錯的主意。

一些溫州開發商摸透了溫州人的買房心理，專門到上海等城市接手項目，拿回來再賣給溫州人，其中“飛洲”就是這樣。在繁華商業街黎明西路上，上海徐匯區一個寫字樓商鋪混合體項目“飛洲商業中心”在溫州繁華商業街上開了售樓處。據銷售徐先生介紹，該項目是溫州自己的開發商到上海買的一個有名的爛尾樓項目，經過精心包裝策劃，他們在上海、寧波、溫州等各大城市都設有售樓處，結合溫州人投資習慣先重點推地下商鋪。

很多當地代理行因此發了財。據溫州最大的代理行金地房産透露，他們去年完成20億元的銷售額。而這個數字即使在北京也穩進代理行前五名。

除了直接開售樓處，很多開發商不定期租飯店房間開小型推介會，或者定期到溫州參加房展會，2月21日那次房展會，總共成交14.6億元，幾乎全部是外地樓盤項目。北京一位開發商來溫州考察，竟發現上海的開發商都帶著點鈔機，現場“嘩嘩”的點錢聲讓他羨慕不已。

目前，溫州辦房展會是放開的，只要經過政府有關部門批准誰都可以辦，結果平均不到一個月就有一次房展會。

-有泡沫怎麼辦

年前一篇新聞出來影響很大。文章説不少溫州人已經不看好上海房地産市場，紛紛撤資轉向二、三級城市。新聞一齣影響巨大，儘管2月21日房展上海房地産項目創出超過50%的成交額，似乎是用事實粉碎了謠言，但各地開發商開始懷疑溫州人的購買力，各地政府開始領略到投資客與遊資的可怕。

溫州人自己一直賺嗎？據報道，在溫州人炒熟了上海、杭州等地以後，溫州人開始全國性的“大墾荒”———到各大中城市炒樓。溫州本市，如平陽、蒼南和洞頭等地炒樓的失敗令溫州人記憶猶新；而西部的一些城市每人平均收入水準有限，購買力不足，許多樓盤購買後，已被套住，失敗的案例也並非少數。購買下整棟樓事後才發現，這些樓要麼遠離市區，要麼社區環境不好，屬於當地的“冷僻樓”，溫州人上當了。

“如果再有一條新聞説溫州人都被套牢了，溫州人發現了新的投資方式對房地産沒興趣了怎麼辦？”記者問道。周煊回答：“被套牢的肯定會有，但他們自己有很強的分析能力和商業頭腦，目前看來沒有可能全部套牢。”

馬賽青告訴記者，以北京開發商最近來溫州推廣為例，通用時代三天時間成交22套，金地國際花園專場推廣會成交18套，這些都是實在的數據。它表明溫州人的購買熱情仍然很高。

而溫州當地一位業內人士告訴記者：“現在太多的購房團，太多的房展會，溫州人的購買力被大大透支，現在購房團的業績開始下滑，雖然不排除溫州人眼光高了等因素，但這個現象不得不提醒我們要合理利用資源，做好服務，發現全國各地商機，正確引導買房人。” （楊曉）

《北京青年報》2004年03月18日