上海、杭州等地的地産遊戲,居然如此依賴於溫州人的錢包,這一點令當局者迷茫。如此鴻巨的杠桿財務故事能講多久——
溫州人買房子就像買菜
來自杭州的消息説,該市投資型商品房在轉讓時將徵收利潤20%的稅收。據一位房産專家分析,這則簡單的消息背後,是官方試圖保護本地居民利益以及遏制溫州等外地炒房客過分投機。
杭州市國土局原局長朱寅傳對本報記者説,購買杭州商品房的人中,本地人不到50%,而外地人以溫州人、台州人居多。杭州一位房地産企業經理則告訴記者,杭州的購房者中,60%是本地人,超過20%是溫州人。
“那些有錢的溫州農民刺痛了悠閒的杭州人,真正的杭州人都被擠出杭州城區了。”一位當地媒體記者在參與相關話題討論時説。
杭州房地産市場化起步于1997年,暴漲于1999年,並一路飆升,直至目前市次中心房在7000元/平方米的緩漲狀態。
值得注意的是,溫州人大規模介入杭州房地産市場就是從1999年開始的。
正是這一年,溫州人余先生以每平方米約2700元的價格,在杭州城西一舉買下剛開盤的28套商品房。2001年,房價已升到每平方米近5000元。余先生以4700元的價格在二手房市場變現,平均每套房子凈賺20多萬元。
當資本流入從而驅動當地地産市場走高時,房地産價格已變得與當地人的收入無關。杭州的地産遊戲居然如此依賴於他人的錢包,這一點令當局者迷茫。
與杭州相比,發生在上海的故事篇幅就更為鴻巨,故事的主角同樣是溫州人,內容則是資本流入的故事以及杠桿財務故事。
滬上媒體的調查資料説,溫州遊資大量注入上海,滬上樓市波瀾起伏,最火爆時,不少樓盤的三成到四成都被溫州遊資“侵佔”。
據溫州在滬商會組織透露,來自浙江的民間投資超過1000億元,其中有400億元來自溫州。400億中,有一半就砸在上海的樓市中,而浙江有的媒體將這400億元都説成是投向樓市的資金。
整理溫州媒體朋友提供的資料,可以發現溫州購房團去上海投資的一些場景———
2001年8月3日,第一支溫州百人購房團乘火車悄抵上海,3天買走100多套房子;
2001年10月16日,第一支乘飛機的溫州購房團抵達上海;
2003年2月6日-8日,上海陸家嘴102套住宅被溫州人一搶而空,成交近億元;
2003年2月9日-11日,上海南京路57套房子被溫州人買走,成交額6800萬元;
溫州人買走了上海高檔樓盤世茂濱江花園40%以上的商品房,此舉也帶活了世茂在北京、福州的樓盤;
由於低位進入,溫州人投資上海房産的投資回報率超過20%。
“溫州人買房子就像買菜。”這是溫州人在得意之餘會自然流露的口頭禪。
溫州電視臺想採訪一個在上海投資了50多套房子的溫州人,他的工作就是開著車收房租,車內挂滿了鑰匙,而他自己依舊“節約”———遊住在租客退出的空房裏。
此人最終不願露面。
溫州購房團橫掃中國
溫州人的錢不僅灌到了杭州、上海,它還灌到了全國:東起大連、秦皇島、煙臺、威海、青島、連雲港、福州,西至新疆伊犁州,南起海口、深圳、東莞,北至內蒙古,還有麗江、重慶、成都、武漢、南京等地,溫州民間遊資四處出擊購房。
全國性的溫州購房團因何而生?
浙江大學房地産投資研究所所長趙杭生説,溫州人“先富”以後,要找一個靠得住的方式保值,國內只有房子比較靠得住,特別是商鋪,於是溫州在1998年就開始了房地産大戰。
據溫州市建設局統計,1998年,溫州民間資本開始在本市炒樓,1999年溫州房價增長17%,2000年增長20%,2001年增長22%,投資收益率近20%。
眾多購房者在溫州廝殺的結果是,溫州市區房價竄到每平方米7000多元,市場已無一手房出售。
該市建設局一位官員説,炒房的背後是大量房産被閒置,他估計,溫州至少有45%的家庭擁有第二套住宅,按平均每套住宅70平方米計,溫州市區商品房閒置面積達到1400萬平方米,假設70%已出租,實際閒置面積也達到420萬平方米。
直至溫州無房可炒,戰場外移,他們開始四處出擊,四處出擊的地圖是當地媒體,溫州報紙把全國房地産市場分成了四級,劃分的依據是溫州購房團按房産升值空間及市場、人文環境等因素。
一級市場是上海、杭州、北京、深圳等地,房價5500元/平方米以上;二級市場為東部沿海經濟發達地區,如大連、青島、南京、蘇州、寧波、福州等地,房價在4000至5500元/平方米;三級市場為華中重鎮、東西部結合地帶的省城,西部、西南部經濟發達城市或旅遊城市,如武漢、長沙、成都、烏魯木齊、麗江等地,房價2500至4000元/平方米;四級市場為位置比較特殊的省會周邊城市,如安徽黃山、江西九江等一些地級城市,房價1000至2500元/平方米。
你想知道溫州購房團橫掃中國的氣勢嗎?那就看看安徽蕪湖吧。溫州購房團曾接受當地某開發商的邀請去看房,一下去了200多人,開著100多輛私家車,聲勢浩大,奪人耳目。
對於近水樓臺的浙江省來説,市場的劃分還要細,據浙江某報報道,當坊間流傳溫州民資從上海撤走後,其中有近10億元的熱錢涌向了浙江金華,短短數月,金華樓市上漲了500元/平方米。
隨著杭州作為中心城市功能的增強,其下屬的臨安、桐廬、淳安等縣級市也開始成為溫州人購房投資的目標。
《溫州晚報》房産工作室負責人李海彥説,過完春節,他們將組織購房團去澳門看房。“一些香港、南韓的開發商也邀請我們組織購房團去看房,但我們對他們無法判斷和把握,所以拒絕了。”《溫州都市報》廣告中心主任馬塞青説。
據溫州金融部門統計,今年春節前一週,在溫州的幾百萬外來務工者匯出溫州的錢約2億,而從外地匯入溫州的錢有100多億。
10萬溫州人與1000億資金
即使是溫州市的房地産主管部門,也無法搞清到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房,有多少民間資金在流動,“民間的行為是沒法統計的”。
“至少有10萬溫州人參與全國範圍內的投資性購房。”李海彥認為,“這個數字也有可能是兩倍或三倍。誰也無法統計。”
在溫州炒房者眼裏,李海彥等報紙的房産廣告從業人員簡直是財富資訊的發佈者,這些資訊都能免費獲得。
除了發佈資訊,《溫州都市報》、《溫州晚報》、《溫州商報》等報紙還幫各地開發商組織溫州購房團看房。
據溫州一些房産操盤手和媒體廣告人員估算,溫州購房團操盤的專業炒家約有5000人,一個操盤手周圍往往能聚集幾十甚至上百人的購房者,還有大量的小炒家和散客。
“溫州有大約1000億的民間遊資在購房。”這是各方比較認同的數字。
至於炒房資金的比例是多少,誰也無法統計出來。
據早期採訪過溫州購房團的記者透露,購房者的身份很複雜,有放棄工作專事炒房的,有一邊辦實業一邊購房投資的,也有政府公務員,後者一般對媒體記者避而不談。
一名炒房者告訴本報記者:“即使利潤再高他也不碰關係複雜的樓盤,他喜歡拉朋友一塊投資,要賺一起賺,要賠一起賠。”
溫州人的這些特性往往讓售樓小姐心驚膽顫,幾十人、上百人的隊伍,有時一個人説不好,就全部放棄,有時一個人堅持説好,竟然大家都買了,簡直就是生死兩重天。
推動炒房團的三股力量
據本報記者調查,至少有三股力量在推動溫州購房團到全國各地投資:一是溫州的報紙,二是房産行銷公司,三是專業操盤手。
《溫州晚報》的廣告有個很大的特色,即房地産廣告約佔報紙廣告的一半,而房地産廣告中,外地開發商投放的廣告量佔全年總量的98%,為2300多萬元。本地開發商其實已沒有樓盤可登廣告了,因此他們的廣告款是先付的,等有宣傳計劃再登。而且晚報的房産廣告是不打折的。
溫州報紙的一個重要功能是向溫州購房團推薦全國各地的樓盤,它們牽頭的購房團活躍于全國樓市。
除了“帶出去”,溫州報紙還將開發商“引進來”,讓開發商到溫州刊登廣告,或直接銷售。
記者在溫州碰到了秦皇島一家開發商的策劃經理,他專程到《溫州晚報》投放廣告,一臉謙恭,全然沒有開發商的牛氣。同時找到府的還有來自深圳的一家地産策劃公司,他們與晚報合作推介20個深圳樓盤和8個東莞樓盤。
該報從2001年8月開始如此操作,《溫州都市報》亦然。
溫州報紙組織購房團的操作流程如下:
媒體了解開發商大概情況,查驗合法手續——與開發商敲定廣告——發佈廣告推介、徵集看房團——組團看房(自費或開發商承擔費用,有時在現場看房前還請專家給購房團講課)——向購房團透露開發商意圖,告知購房團反應——總結成果。
早期來溫州直接銷售的樓盤效果特別好。如上海國際華城原計劃在溫州銷售30多套,結果想買的人有400多,只好用抽籤,抽到的人會被羨慕:“運氣真好啊!”最終銷售101套,讓銷售人員在溫州意外地得到了一個快樂的假期。
報紙在開發商和購房團眼裏的公信力都是第一位的,但其功能僅限于雙方的資訊溝通。於是,溫州出現了推動購房團的第二股力量:可以代理銷售外地樓盤的專業行銷公司。
據調查,在溫州市工商局登記的行銷公司有60多家。
溫州合升投資公司負責人説,他們一方面為溫州購房團提供專業的投資決策,另一方面為開發商策劃,組織溫州購房團,有實力的行銷公司甚至自己組織資金吃下樓盤,再零售。
行銷公司雖然專業,但其公信力仍不如報紙,在溫州圈內流傳,行銷公司有時靠不牢,會出現欺騙性的宣傳,目前溫州就流傳應小心房産行銷界“四大惡人”之説。
第三股力量是專業操盤手,溫州究竟有多少專業操盤手無人知曉。
一位接受本報記者採訪的操盤手王先生説,購房團其實只是一個臨時的鬆散組織,投不投資最終取決於自己,因為資金始終掌握在個人手中,其實也就是“抱團”做生意,不看房時,大家都各顧各的,人員都是臨時湊的。
老王最近很忙,有好幾個外地的開發商邀請他去看房———費用全包,住最好的賓館,貴賓招待。他的得意之作是,在四川某地幫一個開發商賣完了原本銷不動的商業街。他的回報是,拿提成,僅憑其中的一部分,就購置了兩個商鋪。
與老王合作的有3到5人,大家一起看房,除了聽開發商介紹,他們還會去樓盤的工地暗訪,諸如工地磚塊、水泥、鋼筋等建材是否有序擺放,工地安全保護措施是否嚴格,這些都會成為他們判斷開發商誠信和實力的依據。
看完房,大家坐下來討論,基本上要意見一致以後才組團。“開發商的盛情款待不會影響我們的決策,我們很清楚開發商的目的。”王説。
廣州一家房産策劃公司的經理告訴溫州都市報的馬塞青,她策劃了一個武漢的樓盤,因為認識了一個操盤手,他竟然連夜叫老鄉過來買,一下子買走6000多萬元的房子。
他們購房不用為一些政策限制擔心,這些事情都由開發商搞定了。有時這個角色換成了銀行。當李海彥帶團看房至第五次時,某銀行上海一支行的行長帶著放貸員去了溫州,主動要求為溫州人提供住房按揭服務,2002年,那位支行的放貸員竟躋身上海個人放貸前十名。
有時甚至政府對溫州購房團也另眼相看。2001年,上海市市府主要領導就曾批示市房地局的房産服務機構,要為溫州購房團搞好售後服務。
因此,溫州很少有人像傳聞的那樣拿大把的現金一次付清購房款。他們是精明的生意人,動用的是財務杠桿手段。
購房團能走多遠對溫州購房團的未來命運看法不一,在較早溫州人橫掃的地方,當地媒體預測,炒房“泡沫總有破滅的一天”,就像擊鼓傳花的遊戲,誰最後買到房子,誰倒楣。
“只要是泡沫,不管它多美麗,不管它寄託了多少人發財的夢想,它總有破滅的一天。”四川大學一位房産學教授也肯定地説。
因此,很多人對以杭州徵稅限制投機的政策拍手稱快。浙江工業大學經貿學院某教師説,通過調節稅收抑制房價,在國外有很多,新加坡出現房地産過熱時,政府通過徵收100%的個人所得稅來抑制,讓炒房者自動而退。
但趙杭生認為,溫州人實際上是人格化的資本,溫州人購房的現象可能幾年以後全國許多地方都會出現,因此只要溫州人的遊資依舊過剩,而且在本地依舊沒有出路,這些“東方猶太人”就不會停止在全中國甚至全世界購房的步伐,他們可以走得很遠。
在趙看來,房地産市場應該是全國性的,只有從溫州人身上還能看到一點全國性市場的影子。一個地方市場要活躍,一定要靠外來的增量資金,買房難道不算投資嗎?
“確實應防範投機行為,現在看溫州人都不像是短期投機,他們不是買號子,還有真金白銀投入,他們最終是要為自己手上的錢找出路啊。”他説。(謝春雷)
《南方週末》2003年12月26日