上海、杭州等地的地産遊戲，居然如此依賴於溫州人的錢包，這一點令當局者迷茫。如此鴻巨的杠桿財務故事能講多久——

溫州人買房子就像買菜

來自杭州的消息説，該市投資型商品房在轉讓時將徵收利潤20%的稅收。據一位房産專家分析，這則簡單的消息背後，是官方試圖保護本地居民利益以及遏制溫州等外地炒房客過分投機。

杭州市國土局原局長朱寅傳對本報記者説，購買杭州商品房的人中，本地人不到50%，而外地人以溫州人、台州人居多。杭州一位房地産企業經理則告訴記者，杭州的購房者中，60%是本地人，超過20%是溫州人。

“那些有錢的溫州農民刺痛了悠閒的杭州人，真正的杭州人都被擠出杭州城區了。”一位當地媒體記者在參與相關話題討論時説。

杭州房地産市場化起步于1997年，暴漲于1999年，並一路飆升，直至目前市次中心房在7000元／平方米的緩漲狀態。

值得注意的是，溫州人大規模介入杭州房地産市場就是從1999年開始的。

正是這一年，溫州人余先生以每平方米約2700元的價格，在杭州城西一舉買下剛開盤的28套商品房。2001年，房價已升到每平方米近5000元。余先生以4700元的價格在二手房市場變現，平均每套房子凈賺20多萬元。

當資本流入從而驅動當地地産市場走高時，房地産價格已變得與當地人的收入無關。杭州的地産遊戲居然如此依賴於他人的錢包，這一點令當局者迷茫。

與杭州相比，發生在上海的故事篇幅就更為鴻巨，故事的主角同樣是溫州人，內容則是資本流入的故事以及杠桿財務故事。

滬上媒體的調查資料説，溫州遊資大量注入上海，滬上樓市波瀾起伏，最火爆時，不少樓盤的三成到四成都被溫州遊資“侵佔”。

據溫州在滬商會組織透露，來自浙江的民間投資超過1000億元，其中有400億元來自溫州。400億中，有一半就砸在上海的樓市中，而浙江有的媒體將這400億元都説成是投向樓市的資金。

整理溫州媒體朋友提供的資料，可以發現溫州購房團去上海投資的一些場景———

2001年8月3日，第一支溫州百人購房團乘火車悄抵上海，3天買走100多套房子；

2001年10月16日，第一支乘飛機的溫州購房團抵達上海；

2003年2月6日-8日，上海陸家嘴102套住宅被溫州人一搶而空，成交近億元；

2003年2月9日-11日，上海南京路57套房子被溫州人買走，成交額6800萬元；

溫州人買走了上海高檔樓盤世茂濱江花園40%以上的商品房，此舉也帶活了世茂在北京、福州的樓盤；

由於低位進入，溫州人投資上海房産的投資回報率超過20%。

“溫州人買房子就像買菜。”這是溫州人在得意之餘會自然流露的口頭禪。

溫州電視臺想採訪一個在上海投資了50多套房子的溫州人，他的工作就是開著車收房租，車內挂滿了鑰匙，而他自己依舊“節約”———遊住在租客退出的空房裏。

此人最終不願露面。

溫州購房團橫掃中國

溫州人的錢不僅灌到了杭州、上海，它還灌到了全國：東起大連、秦皇島、煙臺、威海、青島、連雲港、福州，西至新疆伊犁州，南起海口、深圳、東莞，北至內蒙古，還有麗江、重慶、成都、武漢、南京等地，溫州民間遊資四處出擊購房。

全國性的溫州購房團因何而生？

浙江大學房地産投資研究所所長趙杭生説，溫州人“先富”以後，要找一個靠得住的方式保值，國內只有房子比較靠得住，特別是商鋪，於是溫州在1998年就開始了房地産大戰。

據溫州市建設局統計，1998年，溫州民間資本開始在本市炒樓，1999年溫州房價增長17%，2000年增長20%，2001年增長22%，投資收益率近20%。

眾多購房者在溫州廝殺的結果是，溫州市區房價竄到每平方米7000多元，市場已無一手房出售。

該市建設局一位官員説，炒房的背後是大量房産被閒置，他估計，溫州至少有45%的家庭擁有第二套住宅，按平均每套住宅70平方米計，溫州市區商品房閒置面積達到1400萬平方米，假設70%已出租，實際閒置面積也達到420萬平方米。

直至溫州無房可炒，戰場外移，他們開始四處出擊，四處出擊的地圖是當地媒體，溫州報紙把全國房地産市場分成了四級，劃分的依據是溫州購房團按房産升值空間及市場、人文環境等因素。

一級市場是上海、杭州、北京、深圳等地，房價5500元／平方米以上；二級市場為東部沿海經濟發達地區，如大連、青島、南京、蘇州、寧波、福州等地，房價在4000至5500元／平方米；三級市場為華中重鎮、東西部結合地帶的省城，西部、西南部經濟發達城市或旅遊城市，如武漢、長沙、成都、烏魯木齊、麗江等地，房價2500至4000元／平方米；四級市場為位置比較特殊的省會周邊城市，如安徽黃山、江西九江等一些地級城市，房價1000至2500元／平方米。

你想知道溫州購房團橫掃中國的氣勢嗎？那就看看安徽蕪湖吧。溫州購房團曾接受當地某開發商的邀請去看房，一下去了200多人，開著100多輛私家車，聲勢浩大，奪人耳目。

對於近水樓臺的浙江省來説，市場的劃分還要細，據浙江某報報道，當坊間流傳溫州民資從上海撤走後，其中有近10億元的熱錢涌向了浙江金華，短短數月，金華樓市上漲了500元／平方米。

隨著杭州作為中心城市功能的增強，其下屬的臨安、桐廬、淳安等縣級市也開始成為溫州人購房投資的目標。

《溫州晚報》房産工作室負責人李海彥説，過完春節，他們將組織購房團去澳門看房。“一些香港、南韓的開發商也邀請我們組織購房團去看房，但我們對他們無法判斷和把握，所以拒絕了。”《溫州都市報》廣告中心主任馬塞青説。

據溫州金融部門統計，今年春節前一週，在溫州的幾百萬外來務工者匯出溫州的錢約2億，而從外地匯入溫州的錢有100多億。

10萬溫州人與1000億資金

即使是溫州市的房地産主管部門，也無法搞清到底有多少溫州人在全國各地購房、炒房，有多少民間資金在流動，“民間的行為是沒法統計的”。

“至少有10萬溫州人參與全國範圍內的投資性購房。”李海彥認為，“這個數字也有可能是兩倍或三倍。誰也無法統計。”

在溫州炒房者眼裏，李海彥等報紙的房産廣告從業人員簡直是財富資訊的發佈者，這些資訊都能免費獲得。

除了發佈資訊，《溫州都市報》、《溫州晚報》、《溫州商報》等報紙還幫各地開發商組織溫州購房團看房。

據溫州一些房産操盤手和媒體廣告人員估算，溫州購房團操盤的專業炒家約有5000人，一個操盤手周圍往往能聚集幾十甚至上百人的購房者，還有大量的小炒家和散客。

“溫州有大約1000億的民間遊資在購房。”這是各方比較認同的數字。

至於炒房資金的比例是多少，誰也無法統計出來。

據早期採訪過溫州購房團的記者透露，購房者的身份很複雜，有放棄工作專事炒房的，有一邊辦實業一邊購房投資的，也有政府公務員，後者一般對媒體記者避而不談。

一名炒房者告訴本報記者：“即使利潤再高他也不碰關係複雜的樓盤，他喜歡拉朋友一塊投資，要賺一起賺，要賠一起賠。”

溫州人的這些特性往往讓售樓小姐心驚膽顫，幾十人、上百人的隊伍，有時一個人説不好，就全部放棄，有時一個人堅持説好，竟然大家都買了，簡直就是生死兩重天。

推動炒房團的三股力量

據本報記者調查，至少有三股力量在推動溫州購房團到全國各地投資：一是溫州的報紙，二是房産行銷公司，三是專業操盤手。

《溫州晚報》的廣告有個很大的特色，即房地産廣告約佔報紙廣告的一半，而房地産廣告中，外地開發商投放的廣告量佔全年總量的98%，為2300多萬元。本地開發商其實已沒有樓盤可登廣告了，因此他們的廣告款是先付的，等有宣傳計劃再登。而且晚報的房産廣告是不打折的。

溫州報紙的一個重要功能是向溫州購房團推薦全國各地的樓盤，它們牽頭的購房團活躍于全國樓市。

除了“帶出去”，溫州報紙還將開發商“引進來”，讓開發商到溫州刊登廣告，或直接銷售。

記者在溫州碰到了秦皇島一家開發商的策劃經理，他專程到《溫州晚報》投放廣告，一臉謙恭，全然沒有開發商的牛氣。同時找到府的還有來自深圳的一家地産策劃公司，他們與晚報合作推介20個深圳樓盤和8個東莞樓盤。

該報從2001年8月開始如此操作，《溫州都市報》亦然。

溫州報紙組織購房團的操作流程如下：

媒體了解開發商大概情況，查驗合法手續——與開發商敲定廣告——發佈廣告推介、徵集看房團——組團看房(自費或開發商承擔費用，有時在現場看房前還請專家給購房團講課)——向購房團透露開發商意圖，告知購房團反應——總結成果。

早期來溫州直接銷售的樓盤效果特別好。如上海國際華城原計劃在溫州銷售30多套，結果想買的人有400多，只好用抽籤，抽到的人會被羨慕：“運氣真好啊！”最終銷售101套，讓銷售人員在溫州意外地得到了一個快樂的假期。

報紙在開發商和購房團眼裏的公信力都是第一位的，但其功能僅限于雙方的資訊溝通。於是，溫州出現了推動購房團的第二股力量：可以代理銷售外地樓盤的專業行銷公司。

據調查，在溫州市工商局登記的行銷公司有60多家。

溫州合升投資公司負責人説，他們一方面為溫州購房團提供專業的投資決策，另一方面為開發商策劃，組織溫州購房團，有實力的行銷公司甚至自己組織資金吃下樓盤，再零售。

行銷公司雖然專業，但其公信力仍不如報紙，在溫州圈內流傳，行銷公司有時靠不牢，會出現欺騙性的宣傳，目前溫州就流傳應小心房産行銷界“四大惡人”之説。

第三股力量是專業操盤手，溫州究竟有多少專業操盤手無人知曉。

一位接受本報記者採訪的操盤手王先生説，購房團其實只是一個臨時的鬆散組織，投不投資最終取決於自己，因為資金始終掌握在個人手中，其實也就是“抱團”做生意，不看房時，大家都各顧各的，人員都是臨時湊的。

老王最近很忙，有好幾個外地的開發商邀請他去看房———費用全包，住最好的賓館，貴賓招待。他的得意之作是，在四川某地幫一個開發商賣完了原本銷不動的商業街。他的回報是，拿提成，僅憑其中的一部分，就購置了兩個商鋪。

與老王合作的有3到5人，大家一起看房，除了聽開發商介紹，他們還會去樓盤的工地暗訪，諸如工地磚塊、水泥、鋼筋等建材是否有序擺放，工地安全保護措施是否嚴格，這些都會成為他們判斷開發商誠信和實力的依據。

看完房，大家坐下來討論，基本上要意見一致以後才組團。“開發商的盛情款待不會影響我們的決策，我們很清楚開發商的目的。”王説。

廣州一家房産策劃公司的經理告訴溫州都市報的馬塞青，她策劃了一個武漢的樓盤，因為認識了一個操盤手，他竟然連夜叫老鄉過來買，一下子買走6000多萬元的房子。

他們購房不用為一些政策限制擔心，這些事情都由開發商搞定了。有時這個角色換成了銀行。當李海彥帶團看房至第五次時，某銀行上海一支行的行長帶著放貸員去了溫州，主動要求為溫州人提供住房按揭服務，2002年，那位支行的放貸員竟躋身上海個人放貸前十名。

有時甚至政府對溫州購房團也另眼相看。2001年，上海市市府主要領導就曾批示市房地局的房産服務機構，要為溫州購房團搞好售後服務。

因此，溫州很少有人像傳聞的那樣拿大把的現金一次付清購房款。他們是精明的生意人，動用的是財務杠桿手段。

購房團能走多遠對溫州購房團的未來命運看法不一，在較早溫州人橫掃的地方，當地媒體預測，炒房“泡沫總有破滅的一天”，就像擊鼓傳花的遊戲，誰最後買到房子，誰倒楣。

“只要是泡沫，不管它多美麗，不管它寄託了多少人發財的夢想，它總有破滅的一天。”四川大學一位房産學教授也肯定地説。

因此，很多人對以杭州徵稅限制投機的政策拍手稱快。浙江工業大學經貿學院某教師説，通過調節稅收抑制房價，在國外有很多，新加坡出現房地産過熱時，政府通過徵收100%的個人所得稅來抑制，讓炒房者自動而退。

但趙杭生認為，溫州人實際上是人格化的資本，溫州人購房的現象可能幾年以後全國許多地方都會出現，因此只要溫州人的遊資依舊過剩，而且在本地依舊沒有出路，這些“東方猶太人”就不會停止在全中國甚至全世界購房的步伐，他們可以走得很遠。

在趙看來，房地産市場應該是全國性的，只有從溫州人身上還能看到一點全國性市場的影子。一個地方市場要活躍，一定要靠外來的增量資金，買房難道不算投資嗎？

“確實應防範投機行為，現在看溫州人都不像是短期投機，他們不是買號子，還有真金白銀投入，他們最終是要為自己手上的錢找出路啊。”他説。（謝春雷）

《南方週末》2003年12月26日