如果措施失當，人們有理由擔心，１９９２年前後的房地産危機會再度重現。不少的業界人士及專家學者也措辭激烈地指出：房地産泡沫大破滅正在逼近！

    北京：泡沫急劇吹大 銷售明顯趨緩

    １０月１７日，在北京國貿中心舉行的號稱最好的房展會——“２００２北京國際房地産交易會”上，記者發現，看房場景並非如事前想像得那麼火爆，而且前來看房的多是年紀在４０歲以上的中老年人，記者採訪中發現，他們購房多是二次置業，目的是投資；而本次參展的房産，除了極個別位於通州等郊區縣的房子價位在４０００元左右，絕大多數四環邊的房價高達６０００元以上，中高檔商品房仍是主流。

    根據國家統計局為記者提供的數據，今年１－８月北京市的商品房售價每平方米比去年同期平均下跌３１７元，８個月來商品房銷售僅僅增長了１２．８％，而投資方的慾望似乎仍然較強，８個月共完成總投資額５１２．６億元，相比去年同期增長２８．２％。

    此間觀察家分析説，國家統計局提供的數據表明，北京市居民的購買力事實上已經無力承受日益上漲的住宅高價位，北京的房産處於嚴重的供求脫節狀態——一方面是價位適中的商品房太少，經濟適用房遠遠滿足不了需要，一些急需改善住房條件的市民甚至連目前經濟適用房的價位都無力承受；另一方面，中高檔商品房開發無度。

    新希望集團總裁劉永好曾經對北京畸形的房價和房産市場百思不得其解，他説，北京的房價簡直高得離譜，到底憑的是什麼？幹房地産倒是不錯，傻子都能賺到錢。但劉永好並沒有把大舉進軍房地産的地點選在北京，而是到上海投下了鉅資，其中大有深意，據透露，他是擔心北京房地産市場的不規範和泡沫的破壞力太大。

    ８月中旬劉永好對一家媒體説，北京的房地産市場利好消息是很多，但從價值理論來講，北京的房子不值那些錢，對於開發商來説也是拿地的成本太高。利好之後必是利空，北京的市場應該冷靜。“我不是否認我會進軍北京市場，但現在還沒有合適的機會和合適的項目。”

    全國政協委員王東批評説，北京的地産炒作現象比較普遍。截至２０００年底，北京有房地産開發企業３９２９家，其中真正具備土地開發能力的企業只有５００多家，其他企業則忙於“圈地造城”，其中相當一部分在炒地皮。一塊地倒來倒去，幾易其手，地價最後都攤在房價之中，而且房産開發商為了獲取高回報率和高額利潤人為拉抬房價。

    據中國致公黨北京市委員會為本報提供的調查，目前北京多數房地産公司註冊資金不到位。據調查統計，目前房地産公司在先期成立階段，註冊資金沒有完全到位的佔９２％，股東基本未投入註冊資金的佔１５％，而註冊資金投入量在一半以上的僅佔５０％左右。

    有資料顯示，北京９９％的施工企業都不同程度地墊資給開發商，而靠預售款帶動開發的地産商佔５０％以上。調查顯示，存在較為普遍的違法銷售，主要表現在內部認購和無證銷售兩方面，目前內部認購在商品房買賣中佔６％—１０％左右，有３１％的房地産項目在預售時沒有預售許可證，有的項目甚至連預售許可證都沒有就公開預售。

    北京的房地産泡沫還體現在普遍的廣告虛假及承諾不兌現。致公黨的調查報告顯示，目前商品房銷售中所涉及的廣告內容，一般都包含３０％以上的虛假成分。而對於承諾兌現情況，３８％的出賣人拒絕約定樓書中的承諾，９５％左右的出賣人不能將樓書中的承諾全部約定在合同中，６８％的出賣人只能約定樓書中５０％的內容。

    杭州：新住宅區空置率達到７０％

    本報記者近日對杭州的房地産市場作了一次深入調查。杭州房産實際上是成熟最晚的城市之一，真正出現“炒樓”行動還是１９９８年以後的事情。而一旦喚醒浙江８０００億元民間資本的潛在力量，要炒熱土地投放量本來就十分有限的杭州樓市易如反掌。

    杭州房價從１９９８年的每平方米二、三千元現已漲到五、六千元，而上海許多住樓至今還沒有突破４０００元。對杭州來説，可謂“山雨欲來風滿樓”。只是因為缺乏政府部門的權威統計數據，業內人士才不敢輕言樓市泡沫行將破滅。

    所以記者不得不選擇了一種笨拙的辦法以求獲得一些真實數據：通過對自２０００年以來陸續交付使用的１０個住宅區進行實地調查發現，從晚上６點到９點看，至少有一半的住樓沒有燈光，有的空置率甚至達到７０％。交付使用越晚的小區，空置率越高。記者還設法查看了部分住宅的電錶，用電量顯示證實了這個數據。

    然而幾乎所有的房産開發公司都眾口一辭：樓已售完。那麼，這些空置樓到底是誰的？經調查，記者得知它們大體屬於三類人：一是較早完成資本原始積累的個私老闆，以溫州、台州地區居多；二是政府部門大大小小的官員或其親屬（他們對城市規劃和房地産資訊非常靈通）；三是房地産業內人士。就是他們，在短短幾年時間內創造了許多“炒樓發財”的故事。

    值得注意的是，這股力量的主流——最早涉足杭州樓市的溫臺老闆們在大賺一筆之後，已經覺察到了潛伏著的危機，他們開始逐步撤身了。近期舉行的浙江第九屆房交會上，人頭涌動的搶號炒樓大軍中，已難得找到他們的身影，倒是杭州本地居民躍躍欲試者在增多。

    針對杭州樓市的泡沫，房地産商們應該比誰都有發言權。浙江名城房地産開發有限公司總經理張民一接受記者採訪時説：“最近樓市上是有一些泡沫。我認為，主要表現在受前幾年房産投資者獲利豐厚示範效應的影響。這些炒房子的，準確地説是在炒號子，他們不一定是有錢人，資本量不大，一旦進入真正購房階段，沒有資金實力而退出，樓盤一時虛假的泡沫被擠掉了，剩下的還是直接消費者。所以，總體來看，目前杭州樓市泡沫不大。但泡沫傾向已經出來了，炒號子造成樓市虛假的繁榮，同時把後面的價格也給挖空了。”

    杭州中慶置業有限公司總經理曹福明説：“杭州房價一直在漲，自有道理。因為它不僅是杭州人的市場，還是浙江人的市場，甚至可能是周邊一些城市的市場。現在的問題是杭州樓市目前出現了‘三高’，開發量大，房價高，成交套數也高。這就需要注意了。從經濟學角度分析，價格高到一定程度，需求會減少。然而，在杭州房産一級市場，房價在漲，需求還在上升。房價高了，勢必擠出一批杭州購買群體，我擔心：外地的需求能不能源源不斷地跟進接盤？如果不能接盤，目前這種入住率支撐下的樓市會不會出現異常現象？”

    浙江中大集團房地産聯合有限公司副總經理李國強説：“杭州目前的房價存在一定泡沫。現在大部分客戶都通過按揭購房，是銀行在買房。按揭購房刺激了消費，本身帶有一定泡沫，同時也方便了一部分人去炒樓盤。這種現象在杭州特別嚴重，由於受著南宋遺風的影響，杭州人消費比別的城市超前。”

    據一些資産管理公司的情況反映，目前房地産投資招致的銀行不良資産規模非常大，很多是集中在南方地區。由於房價過高、空置率上升過快、投資增速和市場消化能力不匹配，房地産投資出現了泡沫破滅的危險。

    房地産泡沫將輪番破滅嗎？

    中國房地産協會副會長顧雲昌告訴記者，目前中國的房地産市場確實存在區域性過熱現象，投資增長率大大超過了銷售增長率，房屋積壓嚴重。北京、上海、廣東、杭州、武漢、山東等地都面臨著同樣的問題，業內已經瀰漫起對房地産泡沫的憂慮。

    上海外來購房者已達到53％，這些投資者多以投資為目的。目前上海人抱怨房價過高的聲音一浪高過一浪，政府最近也頻頻出招揚湯止沸。而在山東濟南，今年1－8月份，商品房的空置面積同比增長了95.7％。

    廣東省今年上半年，房地産開發投資保持較大增幅，但銷售增幅下降。1至6月，廣東銷售面積增幅12.92％，比去年下滑18％，而完成土地開發面積和新開工面積分別比去年同期增長127.88％和37.58％。武漢也是如此。去年武漢樓市創下了幾個新高：住宅開發投資95億元，同比增長27％，住宅建設在房地産開發投資中的比例高達85％，房價漲幅超過10％。但過高的房價與城市居民收入水準是不大適應的，因而背離了主流消費群體。

    那麼，到底是什麼力量在助燃房地産市場的虛火呢？建設部房地産業司的張峰博士認為，首先是由於房地産投資與投資增幅對地方GDP增長的貢獻率較高，有些地方把房地産開發當作政績工程、城市形象工程來做，還有相當多的地方把房地産作為支柱産業加以重點扶植，過度依賴房地産投資來拉動經濟增長，政府與開發商在一條船上。其次，銀行作為房地産開發的主要資金來源，一直在添油加柴。每次治理整頓房地産市場秩序，金融總是首當其衝，但銀行始終在用各種方法為房地産輸血。

    另外，就是今年以來房地産市場“三外”現象的産生，即外地投資商、其他行業的投資商和海外投資商資金的大舉進軍，又為過熱的房地産加了一把火。

    近日，央行發佈了《2002年第二季度貨幣政策執行報告》。報告指出，就去年對中國GDP增長貢獻率而言，房地産業明顯偏高。據測算，2001年房地産開發投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。這表明，中國GDP增長對房地産業的依賴程度較高。央行在報告中預期，房地産業經過了幾年的快速增長後，存在調整的可能。

    張峰最後指出，當前房地産市場真正需要的是調整結構性矛盾，具體地説，開發商仍然熱衷於開發銷勢已經減弱的高價位住房，而經濟適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導。

    《中國經濟時報》 2002年10月18日