投資實例生動易懂

    為了更形象生動地分析房地産投資，王家國舉了一個實例：

    南山某銀行欲在寫字樓租800平方米做辦公室，但房地産公司不願租只願賣，因此急於尋找投資者先將物業買下來再出租給銀行。

    該物業售價為22000元／平方米，總價1760萬元。以按揭6成，首期付4成計算，投資者需付704萬元首期，該首期款若存在銀行20年的利息是80萬元，除以總月份數240個月（20年），每月損失利息約3400元；貸款部分需每月還貸7萬元。二者加起來，投資者每月支出為73400元。

    該物業的月租為180元／平方米，月租所得減去毛利稅及支出，投資者每月進賬59000元，按20年計算，投資房地産的收益是相同數額資金存入銀行收利息的15倍到18倍之多。房地産投資收益之大可見一斑。

    然而，在計算收益的同時還必須考慮風險。王家國説，在20年內銀行利率的變化，以及租賃期限都是收益風險的主要因素。按照本案例計算，租賃期限少於6年則投資者不划算。因此，該投資者在合同中增加了如下條款：租金隨銀行利率浮動而浮動；租賃期限不得少於6年。這樣，投資者就主動地控制了投資房地産的風險。

    利弊分析深入淺出

    儘管房地産投資收益巨大，但也不一定就是穩賺不賠。王家國解釋説，利表現在：比投資其他行業（或産品）要收益高；比較容易獲得金融機構的支援；能抵消通貨膨脹的影響；能得到稅收方面的好處。從某種意義上説，擁有房産就等於擁有資産、資信，可以在從事其他投資行為時做抵押。

    弊同樣不可忽略：變現難；手續費高，交易複雜，房地産過戶時間一般至少需要一個月時間；投資數額巨大，少則20萬，多則成百上千萬，這些資金可能是投資者前半生的積蓄，一著不慎對生活水準和心理承受能力影響很大；回收週期長；需要專業的知識和經驗。

    風險控制心中有數

    普通置業者面對風險與利益並存的房地産投資行為，該如何應對呢？王家國給出幾條原則：了解國家有關政策；了解交易過程中應該繳納的稅費；找準目標客戶；選擇好購買時機；冷靜思考、計算準確、勤於比較；以平和的心態看待房地産投資。

    比如選擇最佳購買時機，要知道房地産價格是低開高走、追漲不追跌的趨勢，一般來説在開盤期、尾盤期和中間促銷期都可能發現物超所值的物業。王家國同時提醒置業者，10月1日以後，深圳實行套內面積計價，計價方式的變更可能會導致樓價上漲。

    《深圳晚報》 2002年9月18日