房地産投資的主體是房地産企業和置業者。對於房企來説,房地産開發是短期行為,房子建好賣出去就開始著手下一個項目,他們考慮的是“誰需要我的産品”;而對於置業者來説,投資房地産是長期行為,必須算清楚在未來的幾十年裏的收益如何。9月14日,市民購房節置業專家講座第六講在萬科金域藍灣會所舉行,深圳市房地産諮詢公司副總經理王家國再度應邀,就房地産投資的話題進行講解。
投資實例生動易懂
為了更形象生動地分析房地産投資,王家國舉了一個實例:
南山某銀行欲在寫字樓租800平方米做辦公室,但房地産公司不願租只願賣,因此急於尋找投資者先將物業買下來再出租給銀行。
該物業售價為22000元/平方米,總價1760萬元。以按揭6成,首期付4成計算,投資者需付704萬元首期,該首期款若存在銀行20年的利息是80萬元,除以總月份數240個月(20年),每月損失利息約3400元;貸款部分需每月還貸7萬元。二者加起來,投資者每月支出為73400元。
該物業的月租為180元/平方米,月租所得減去毛利稅及支出,投資者每月進賬59000元,按20年計算,投資房地産的收益是相同數額資金存入銀行收利息的15倍到18倍之多。房地産投資收益之大可見一斑。
然而,在計算收益的同時還必須考慮風險。王家國説,在20年內銀行利率的變化,以及租賃期限都是收益風險的主要因素。按照本案例計算,租賃期限少於6年則投資者不划算。因此,該投資者在合同中增加了如下條款:租金隨銀行利率浮動而浮動;租賃期限不得少於6年。這樣,投資者就主動地控制了投資房地産的風險。
利弊分析深入淺出
儘管房地産投資收益巨大,但也不一定就是穩賺不賠。王家國解釋説,利表現在:比投資其他行業(或産品)要收益高;比較容易獲得金融機構的支援;能抵消通貨膨脹的影響;能得到稅收方面的好處。從某種意義上説,擁有房産就等於擁有資産、資信,可以在從事其他投資行為時做抵押。
弊同樣不可忽略:變現難;手續費高,交易複雜,房地産過戶時間一般至少需要一個月時間;投資數額巨大,少則20萬,多則成百上千萬,這些資金可能是投資者前半生的積蓄,一著不慎對生活水準和心理承受能力影響很大;回收週期長;需要專業的知識和經驗。
風險控制心中有數
普通置業者面對風險與利益並存的房地産投資行為,該如何應對呢?王家國給出幾條原則:了解國家有關政策;了解交易過程中應該繳納的稅費;找準目標客戶;選擇好購買時機;冷靜思考、計算準確、勤於比較;以平和的心態看待房地産投資。
比如選擇最佳購買時機,要知道房地産價格是低開高走、追漲不追跌的趨勢,一般來説在開盤期、尾盤期和中間促銷期都可能發現物超所值的物業。王家國同時提醒置業者,10月1日以後,深圳實行套內面積計價,計價方式的變更可能會導致樓價上漲。
《深圳晚報》 2002年9月18日