近來一些人用境外資本紛紛加快進入中國內地投資房地産的步伐來反駁房地産泡沫論，甚至説“他們的做法無異於打到泡沫論者臉上的一記響亮耳光”﹙引自11月14日中國經營報《用行動反駁地産泡沫論》一文﹚。筆者也認為，在目前的市場格局和政策背景下，講泡沫論確屬一相情願。你在一旁喊泡沫論是“務虛”，房地産商們在一旁悶聲發大財是“務實”。大批大批的富豪從房地産市場涌出就是最好的動員，資本怎能放棄實實在在的利潤？然而，這並不表明國內房地産市場就是健康的，也不表明目前房地産政策是完美的。恰恰相反，房地産市場的巨大誘惑力證明了我們沒有認識到這一市場的壟斷性，缺乏規制的壟斷使房地産市場成了資本追逐暴利的樂園。

房地産市場的壟斷性體現在以下幾個方面。一是土地位置的固定性決定了房産的異質性。産品異質性越強則壟斷的力量越大，生産者操控價格的能力也越大，這是一個經濟學常識。房産地理位置的差異是天然的，購房者的選擇區域總是有限的，因而在人口密集的城區購房者的談判能力受到了極大的限制，如果單靠市場機制，別無選擇的他們只能是房地産高額壟斷利潤的提供者。

二是土地特別是城市土地的稀缺性使房産供應的價格彈性嚴重不足，造就了房地産商的強勢地位。壟斷高價的産生基礎就是控制供應，城市房地産的供應量的短缺程度與房地産商操縱價格的能力成正比。土地本來就是不可再生的稀缺資源，其供應具有剛性限制，再加上政府有計劃的批租量滯後於目前需求，更夯實了壟斷高價的産生基礎。這樣，房地産商賺取的就不是供求平衡時的邊際利潤，而是供給處於短邊時的非均衡市場的壟斷利潤，甚至價格成倍成倍上漲也不擔心房子賣不出。這一點房地産商們都是心知肚明的，他們津津樂道的就是居民收入增長、城市化進程加快而房子供應量有限給他們帶來的發財良機。

三是房地産開發進入門坎強化了房地産商操縱市場的能力。這裡所説的進入門坎不只是房地産自身實力要多大，更包括他們向政府拿地、向銀行弄錢的能力，有這種能力的不多。常聽説某些人是某地的房地産教父、大鱷，這樣的教父、大鱷市場分額大，自主操縱市場的能力很強，相互結盟來實行壟斷高價也更容易。

現在的房地産政策似乎有意回避房地産市場的壟斷性質，將之等同於青菜、豆腐市場，任由房地産商自主定價。對壟斷市場的規制是市場經濟的應有之義，現在政府對土地實行掛牌拍賣，這對消除利用行政權力實行的土地壟斷當然是有益的，但是，這並不能消除房地産市場自身的壟斷性。那麼，政府就應像對待其他自然壟斷行業一樣用行政手段強行規制它，對房地産商的成本實行監控，並參照房價——居民收入比來制定價格，只能讓房地産商獲取公眾可以承受和容忍的利潤，實行合理的價格管制，

當然，限價並不能解決供給短缺的問題。房價降下來後，需求管理也應有相應的制度創新。其一，在稅收、金融等政策上區別對待三種房産需求。房産需求管理不能搞“一鍋煮”，事實上，房産需求有三種，一是作為生活必需品的需求，一是作為奢侈消費的需求，一是作為投資或投機的需求。一個家庭有套每人平均二、三十平方米的房産，這只能看作是生活必需品，應對這樣的購房者實行稅收優惠並提供必要的金融支援；而對於超額佔用稀缺資源的奢侈型消費，理應加以限制，實行高稅收，提高信貸門坎；對於囤房炒房者，還應對其炒房收入和出租租金徵收高額的增值稅。其二，實行抑制過度房産需求的利率政策。目前的負利率客觀上就有將資金誘入房市，刺激奢侈消費和投資需求的效應，負利率政策是不能也不應該持續下去的。其三，通過增加對低收入者的廉租房供應、組建住房合作社等手段來分化人們對商品房的需求。

人民網 2004年12月09日