自從謝國忠預言上海樓市將在一年內崩盤的消息傳出來後，關於上海樓市上漲的話題再一次被關注。

謝是摩根士丹利(亞洲)經濟學家，向以“好作危言聳聽之語”而著稱。成功預言香港樓市1997年大崩盤、亞洲金融危機讓他的“危言聳聽”得到了正面的評價。

早在今年7月，摩根士丹利發佈了一個題為《全球房地産泡沫》的研究報告。該報告警告全球25%的經濟體有房産泡沫現象，以澳大利亞、英國和中國等國為甚。

該報告的中國部分即是由謝國忠執筆的，謝在該報告中説，中國正處於房産泡沫“大爆炸的邊緣”。在隨後發表的《重大調整即將到來》、《房地産的轉捩點》等報告中，這個出生在上海的經濟學家更是把槍口直接對準他的家鄉，放言上海樓市將率先崩盤。

謝顯然不是第一個做出如此預言的人，但是，他的名頭還是讓上海地産界震了震。也許是為了消除謝言論的影響，上海房地産界的頭頭腦腦甚至在本月開了一次會，據參加此次會議的本報記者説，會上一片唱多之聲。

在平均成交價已經躍上萬元大關之後，上海樓市是漲是跌？這是很多人都關心的一個話題。

預測未來需要一個很好的模型，而無論是唱多的地産業內人士還是唱空的謝國忠，都沒有給公眾展示一個有説服力的完整模型。

也許把漲、跌問題放在一邊，探討樓市上漲背後的利益鏈條是一個相對輕鬆的工作：誰在為樓市的上漲埋單？

一套房子，去年值80萬，今年值100萬，這增加的20萬是什麼？它背後的利益鏈條又是什麼？

如果允許把問題簡單化：如一切商品的漲價一樣，房産漲價本身並不會創造價值。如果有人從中賺錢了，無非意味著同時有人虧損了。

即使最保守的計算，在過去的兩三年裏，上海房價平均上漲超過3000元／平方米，以上海房屋存量2億平方米(不含商用房)計算，上海人的“房産財富”凈增加6000億元，這個數字大致相當於上海居民存款總額。換言之，上海人攢了數十年的存款，也不過相當房價上漲了兩三年而已。

遺憾的是，這6000億不是憑空來的，總有人要為它付出代價。

一個三口之家，夫妻倆和一個孩子。假設他們買一套100平方米的房，單價1萬元，總支出100萬元。以5%資金成本計算，則每月大約承擔4100元的資金成本支出。如果夫妻兩人都工作，則每一方收入中的2000元是給房子的，其餘的才真正屬於自己。當然，如果夫妻只有一個人工作，則這個數字就變成了4100。

繼續沿用上面的例子，如果房子的單價是8000元／平方米，則每月承擔的資金成本支出大約為3300元。

我們看到，這套房子從80萬上漲到100萬，增加的20萬財富被化解為一個貼現值：如果每月多支出800元(4100減去3300)，則在未來的20年裏，總支出恰多了20萬元。換言之，賣方賺到手的20萬無非要買方未來數十年裏一月一月地還。

我們可以看到，在這個過程中，新的財富並沒有被創造。有的只是成本的傳遞。

這個成本會被傳遞到投資者那裏去了：如果你是個創業者，你甭想用2000元／月以下的薪酬雇傭到要過比較體面生活的人。而在一些房價比較低的城市，2000元／月的薪酬是蠻有競爭力的。

最終，這個成本會被分攤到每一個人身上：我們去商場買衣服，支出中總有一部分是付給“地主”的；我們去飯店吃飯，飯錢中也有給“地主”的份兒，從這個道理上講，每一個人都在為上漲的房價埋單，不論你買不買房，供不供樓。

由於長期實行福利房制度，上海在房産投資上有近50年的歷史欠賬。隨著貨幣化分房制度的確立，以及房産信貸服務的推出，上海人對房屋的需求一下子迸發了出來。

大量外地人以及部分外國人涌入上海，使得這種需求更為旺盛。

再加上中國人歷來有依靠房産保值的傳統，在銀行利率偏低，物價上漲比較快的時候，對房産的投資性需求也開始旺盛了起來。

如果一定要説房價上漲是有價值的，它的價值在於傳遞信號：告訴大家，此領域需求強勁，供應不足，請趕快投資。旺盛的房産需求帶動了房價一步一步走高，同時，也帶動了大量的投資。

事實上，地産投資額已經佔上海固定資産投資的三分之一強。去年上海GDP增長率為11.8%，如果不把房産投資的拉動計算在內的話，則增長率要下降3個百分點。

事實上，今年頭10個月，上海房産新增供應2000萬平方米，以均價8000元計算，則總價值為1600億元，全年成交總價有望超過2000億元。二手房交易在去年就達2800億元，今年怎麼都會超過3000億元。考慮到上海GDP僅為6000多億，房産在整個上海經濟中的比重不可謂不重。

事實上，房産業已經勢不可擋地成為上海經濟的一個火車頭。只是，我們不知道，這個火車頭會把上海帶往何處。(陳濤/文)

外灘畫報 2004年12月02日