上海市統計局城調隊日前公佈第二次“居民房産需求狀況跟蹤問卷調查”顯示：在調查的300戶居民家庭中，有75．7％的居民家庭表示今明兩年無購房打算，在今明兩年無購房意向的居民家庭中，有67％是因為目前房價太高而無力購房。

上海市政府發言人焦揚在日前舉行的新聞發佈會上説：近年來，本市居民購房比例佔75％左右，外省市人士購房20％左右，境外人士購房5％左右。今年1月－10月，商品住房登記預售總量中，本市居民購房2071．1萬平方米，約佔80．62％；外地人士購房399萬平方米，約佔15．53％；境外人士購房99萬平方米，佔4％不到。

“上海樓市以本地居民購房為主要支撐，但如果抽去本地購買力這一大塊，房子賣給誰？”有業內人士在接受記者採訪時這樣談到：“且不管樓市是否有泡沫，但上海樓市面臨結構調整卻是不爭的事實。”

對於上海樓市結構性矛盾，上海市房産經濟學會副會長印華表示，結構性矛盾的苗頭包括兩方面內容：一是由於開發佈局不合理導致的“區域性結構問題”；二是由房子本身實用性不足導致的“産品性結構問題”。

他説：“由於受市政府對中心城區建築容積率和高度嚴格限制的影響，中心區的房子將越來越‘金貴’，3年之內，均價每平方米1．5萬元的房子將難以買到。因此，大批白領階層只能在中環附近選房。但是，目前上海絕大部分‘別墅豪宅’正在向中環附近發展，其市場預期又遠遠高於白領的承受能力。這些都體現出上海房産開發的區域佈局不合理。”

家住上海普陀區的何先生對記者説到：“我的購房承受力是每平方米6500元到7500元，但上海中心城區每平方米10000元以下的新房已經很少了，外環線以外的房子儘管符合他的價格要求，但是交通實在不方便。上海房價再這樣漲下去，他們一家三口只能考慮到外地買房了。”

上海福納市場諮詢公司提供的最新調查報告顯示，目前每平方米6000元至7000元的單價、80萬元至100萬元的總價、面積100到130平方米，是普通購房者最集中的區域。

令人遺憾的是，上海每平方米6000元至7000元的“廉價房”正逐漸稀缺。據上海中瑞市場研究有限公司提供的資料表明，10月上海房産市場新推樓盤44個，均價突破萬元大關。11月17日，上海房屋單日成交房價更是突破萬元大關。

價格太高讓上海樓市與本地普通居民漸行漸遠。對房價上漲麻木是他們的普遍心態。記者在採訪時多次聽到這樣的聲音，房價太高買不起，漲跌和我全無關。

復旦大學房地産研究中心主任尹伯成教授在接受記者採訪時表示：2004年商品房從“求略大於供”向“供略大於求”

轉化。今年全年上海市場各種需求總量約2600萬平方米，全年可供上市面積將達3000萬平方米，預計今年有400萬平方米左右的商品房供應過剩。

上海樓市的問題不僅是價格上漲過快，目前上海的“豪宅”供應同樣過量，儘管供銷兩不旺，上海“豪宅”卻奔流而出。上海戴德梁行日前發佈的上海住宅市場季度報告顯示，2004年第三季度，上海市共有19個高檔住宅物業上市，新上市面積比二季度增加了17．54萬平方米。由於今明兩年該市在建的每平方米15000元左右的高檔樓盤較多，根據建設週期，預計推向市場供應高峰期將在2005年、2006年到來。為此，有業內人士提出置疑，商品房供應已經供大於求，明後兩年誰為“豪宅”高峰期埋單？

上海樓市是否屬於上海人？執著于泡沫論的上海人隱隱透出這樣一種期許：更多人可以買到適合自己價位的商品房———這凸顯出上海樓市供應結構問題，這正如文首那位不願透露姓名的業內人士向記者説：上海樓市高價房太多、中低價太少、瘋上豪宅別墅、樓市遠離本地市民。

今後，誰為上海樓市接盤？（鄭盎 楊聯民）

《中華工商時報》2004年12月03日