圖：房地産價格指數

在經濟發達、每人平均收入較高的上海、杭州，在老工業基地的瀋陽，在西部重鎮重慶、蘭州，這些城市雖然經濟水準、産業結構各具特色，但卻有著一個共同的特點——全是自去年起全國房價持續走高的排頭兵。

國家統計局景氣中心副主任葉植材、土地專家張海旺，把我國商品房價格的走高按城市特色分成四種類型。他們在接受本報記者專訪時表示，當前房地産價格膨脹具有鮮明的地域因素，如果僅以行政手段促使其房價快速猛烈下調，容易造成投資疲弱、銀行不良資産激增乃至社會不穩定因素抬頭等弊病。而採取持續的市場化和有針對性措施，促使房價過度膨脹地區的價格漲幅收縮乃至緩慢平穩回落，則會既有利於房地産行業健康發展，又能減少政策震動影響。

統計顯示部分地區房價膨脹

“今年以來，全國房價問題的主要表現是部分地區房價的膨脹。”葉植材對記者説，“今年第3季度，9個城市房價超過2位數（表1），包括東部地區的瀋陽、南京、上海、天津、青島、寧波、杭州7個城市和西部地區的重慶、蘭州2個城市：其中瀋陽增長最快，達19.2 %，比2003年和今年2季度分別高11.6和6.4個百分點，比今年同期的全國平均水準高9.3個百分點，比最低的烏魯木齊和東北地區的長春、哈爾濱、大連分別高18.2和17.3、14.8、12.3個百分點。”

在上海，自2003年至今年1、2季度房價一直居高不下，持續排名全國第一，增幅分別為20.1%、28.3%和21.4%，今年第3季度雖然下降到14.9%，但增幅仍比同期的全國平均水準高出5.0個百分點，比居民收入水準相接近的北京、廣州分別高11.4和12.6個百分點。在天津，也是自2003年至今年1、2季度房價連續上漲，分別達4.1%、14.2%和16.7%，第3季度雖然下降到13.4%，但增幅仍比同期的全國平均水準高3.5個百分點，比今年前3季度城鎮居民家庭每人平均可支配收入高出天津420.6元的福建省的省會城市福州高9.3個百分點。重慶的房價也是一路高企，今年3季度達到15.6%，增幅比2003年和今年1、2季度分別高9.5、1.1和0.6個百分點，為同期的中西部地區之首，並超過全國平均水準5.7個百分點。

外來客買貴了上海房價

對近期最為各界矚目的上海房價高漲，葉植材認為主要有兩個原因，其中很有趣的一點是，把上海房價越賣越高的大多是移居上海的外鄉人。

葉植材介紹説，受宏觀調控的作用，今年上海房地産供給量明顯下降，但需求量明顯上升。前3季度房地産開發投資和商品房竣工面積分別增長20.8%和8.1%，增幅比全國平均水準分別低7.5和1.4個百分點；而商品房銷售額增長38.1%，增幅比全國房地産開發投資和商品房銷售額分別高9.8和3.3個百分點，比上海房地産開發投資高17.3個百分點，尤其是商品房空置面積截止到8月份為321.8萬平方米，比年初下降38.4%。這除國際大都市的地位、宏觀經濟環境良好、城鄉居民收入水準較高和世博會召開等優越條件外，主要是個人住房貸款和外來購房需求的推動。據有關專家根據城鎮每人平均可支配收入、城鎮人口和個人儲蓄貸款餘額計算，上海以住房按揭信貸為主的家庭債務比高達155%，不僅為全國之最，而且超過美國同期115%的比例。同時除外資迅速進入房地産開發市場外，目前商品房2/3以上由外來者（包括來自外地但具有上海戶籍的人）購買。

土地成本的增加也影響了上海的房價。葉植材分析説，上海由於土地資源的極端稀缺和有限性，房地産用地成本昂貴。土地交易價格增長今年1季度為22.6 %，增幅僅次於35個大中城市中的杭州；2季度更是超過杭州，增幅升至24.8%；3季度雖然降到14.9%，但增幅比全國平均水準和最低的省市分別高3.3和14.9個百分點，與全市房價持平。據上海有關部門統計，2003年上海公開出讓的1200多公頃土地中，平均中標價達105.4萬元/畝，比2002年上漲124.3%，其中盧灣區的一塊地價達1527萬/畝，即使近郊區縣的部分住宅土地中標價也已超過300萬元/畝。

杭州樓盤價被炒家推高

與上海不同，杭州的房地産投資增長快於商品房銷售額。今年1-9月份的房地産開發投資增長，包括杭州、寧波在內的浙江為36.4%,增幅比全國平均水準和最低的吉林分別高8.1和27.5個百分點，比上海高15.6個百分點；而商品房銷售額增長只有10.3%，增幅比全國平均水準和上海分別低24.5和27.3個百分點，比全省投資低26.1個百分點。記者6月份去杭州出差時，一位中等收入水準的朋友一見面就大倒苦水，説兩萬多一平方米的房他實在是住不起。類似的情況在南京、青島等城市也存在。

這類城市房價上升的原因除居民收入水準較高外，據張海旺分析主要有兩點：一是高價位房屋比重過大。如杭州長期以來新增高檔房屋佔居主流，中低檔房屋嚴重缺乏；同時由於暫停年初開徵的20%的二手房交易個人所得稅，房屋租賃價格也較高，今年3季度增長6.7%，增幅比全國平均水準和最低的海口分別高4.6和9.0 個百分點。

二是房價炒作和投資性需求過度。張海旺説，房地産規模遠小于上海的杭州、青島等城市房價增長，受産生於浙江的溫州炒房團和開發商炒作影響更甚。杭州幾年以來期房銷售很大程度上靠概念炒作，由此推動投資性購房增多，據有關單位對杭州339位居民調查，59%的居民購房出於居住兼投資目的，30%的居民是為了置業投資；據有關單位對青島364家房地産企業調查，分別高達68.1%和65.3%的房地産企業認為炒房投機行為和外地購房者，是房價上升的兩大因素。

拆遷迫使瀋陽人買房多掏錢

到今年9月末，瀋陽商品房空置面積達218.7萬平方米，增長7.2%。在這種房屋仍供大於求的情況下，房價上升的原因，張海旺認為主要與城市大規模拆遷帶動房地産開發投資、購置土地和房屋新開工面積、項目迅速增長，土地價格和房屋需求大幅上升有關。

今年1-9月，瀋陽市的房地産開發投資增長130%，增幅不僅比全國平均水準和下降較快的上海分別高101.7和109個百分點，而且比居於高位的江蘇、浙江和青島分別高82.3、9.3和90.8個百分點；土地購置面積、房屋施工面積分別增長290%和81%，增幅比全國平均水準分別高286.2和57.7個百分點。在此推動下，土地交易價格增長2003年已達16.1%，增幅比同期房價高8.5個百分點；今年1、2、3季度分別為11.0%、24.7%和16.5%。

天津也是一樣。天津由於海河綜合治理、地鐵一號線和大規模道路改造，不僅推動土地價格的增長，而且直接導致部分商品房升值和需求增加。土地交易價格增長2003年較低，僅為3.0%，但今年1、2、3季度分別達18.1%、21.6%和12.6%。

西部地區房地産需求開始起步

西部地區的重慶、蘭州城鄉居民收入水準均在全國平均線以下，但今年3季度房價增幅比全國平均水準分別高5.7和3.2個百分點。張海旺分析其原因，認為主要是受房地産市場基礎低或處於起步階段的需求擴張推動。

他説，2003年重慶、甘肅房地産開發投資完成額分別為245.9萬元和37.7萬元，各只佔全國的2.4%和0.4%，兩個省市總計不到北京的29.0%；房價分別為1016.6元/平方米和165.8元/平方米，分別只相當於上海的51.6%和8.4%。但今年以來，需求快速擴張。1-9月，重慶商品銷售面積和商品房銷售額分別增長9.7%和11.8%，增幅雖然低於全國平均水準和全市房地産開發投資，但商品房預售面積增長40.9%。包括蘭州在內的甘肅省商品房銷售額和住宅銷售額分別增長80.3%和73.4%，增幅比全國平均水準分別高45.5和42.3個百分點，比房地産開發投資分別高32.6和25.7個百分點。

房價還將在高位運作

分析以上四類房價走高的原因後，葉植材對記者表示，總體上看未來全國房價的走勢是“穩中趨降”，但一段時間內“仍會在較高位運作。”這就是由上面分析的這些城市的房價膨脹導致的。

“瀋陽、上海等房價增長過快的9個城市，在全國35個大中城市中的比重雖然不到26%，但它們及其所在省份房地産開發投資和商品房銷售額分別佔45.5%和49.7%，因而是全國房價上升過快的主要地區動因。目前暫停農用地轉非農建設用地停止和人民幣基準利率上調，對部分城市膨脹的房價具有抑製作用，但由於這些城市土地資源稀缺的實際、國家限制農用地轉非農建設用地等對耕地最嚴格的保護政策，以及利息上調幅度較小，不可能導致其房價出現拐點或發生轉折性變化。”葉植材説。

在南京、青島、瀋陽、天津、重慶、蘭州這6個城市，房屋價格除天津3季度出現下降外，另外5個均呈上升態勢。其中瀋陽3季度上升幅度最大，南京、重慶、蘭州的房價在2、3季度也持續上升。葉植材表示，這些城市房價處於高位的重要誘因是城市大規模拆遷，或起步階段需求擴張，受宏觀政策變動抑製作用較弱，暫不可能快速下降。

但是在上海、杭州和寧波，商品房價格的增幅今年3季度與2季度相比均出現下降趨勢。尤其是房地産投資規模僅次於北京、廣東的上海房價2、3季度持續下降，而且降幅分別達6.9和6.5個百分點。這是因為土地成本和住房按揭貸款增加及房價炒作是這些城市房價膨脹的關鍵因素，因而房價受土地政策變動和銀行利率上調抑製作用較大。

除這9個城市以外，另外26個大中城市目前看不是拉動國內房價上漲的主力。數據顯示，在3季度，除了武漢與全國平均水準持平外，其餘各市房價漲幅均在9.9%以下，其中低於5.0%的城市佔57.7%。特別是在房地産開發投資佔全國1/5還多的北京和廣州，3季度房價增長較慢，分別為3.5%和2.3%，增幅分別比全國平均水準低6.4和7.6個百分點。

但是，這並不意味著北京和廣州的房價就會在短期開始下降。葉植材表示，由於北京、廣州經濟比較發達、對外開放程度較高，又受奧運會、亞運會的拉動，3季度北京和廣東商品房銷售額增長比本地房地産開發投資分別高出16.3和17.4個百分點，前幾年過量空置的商品房面積開始逐步減少。此外，在兩市以往與協議價和管理鬆懈相聯繫的較低土地價（3季度北京增長3.5%，廣州0增長），在統一實行招拍挂價和嚴格限制耕地轉用下也開始上升。這兩點將促使在今後一段時間內兩市房價上升，全國房價繼續在較高位運作。

五大對策平抑地區房價膨脹

對於地區性房價膨脹帶動全國房價高升的態勢，張海旺表示，這需要政府進行及時調控和採取區域性政策，促使房價平穩、持續、“緩坡型”地回落，以保證房地産産業的健康成長。

在談到平抑房價膨脹的具體措施時，張海旺認為，可以從五方面採取相應的對策：首先，土地和資金這兩種要素價格的扭曲，是導致當前房價呈現地區性膨脹的最基本因素，因此在暫停半年土地批轉的措施到期後，有必要採取結構性的、連續性的政策，在保證地方財力有所增長的同時，防範土地批租失控的死灰複燃。

其次，要繼續強化對房地産開發企業的資質、自有資本金和信用評級的嚴格要求，從而促使開發企業優勝劣汰。

再次，可以借鑒香港的經驗，考慮採取土地出讓金的基金制，保證各屆政府能持續享受到土地出讓收益，防止出讓金一次給付造成的地方政府短期行為，並選擇適當時機和適當的城市，進行房産物業稅的試點工作。

第四，目前商業銀行應進一步對個人住房抵押貸款進行風險警示制度，即提醒貸款申請人，在借款時考慮到人民幣利率變動可能帶來的還款壓力變動，促使購房者行為的理性化和個人財務安排的彈性化。

第五，應積極進行房地産抵押貸款證券化的嘗試，運用金融工具促使和房地産相關的國有銀行資金增強流動性和降低風險。

經濟參考報 2004年11月29日