對很多人來説,買房無疑是人生的一件大事。不能“安居”,怎能“樂業”？無論是自住還是投資,房産由於總價不菲而讓人頗費思量,小心謹慎,生怕上當受騙。在這條艱辛買房路上潛伏著不少陷阱,你需要明察秋毫,步步為營。下面,筆者就對買房過程中的一些陷阱做出分析,提請購房者加以留意。
陷阱之一：房貸險
目前,大部分居民買房採用的都是按揭貸款的方式,而在向銀行辦理個人住房按揭的同時,銀行首先會向你遞上一份《個人貸款抵押房屋綜合保險單》,包括財産損失保險和還貸保證保險兩部分,這就是按揭貸款購房必須購買的房貸險。有的房貸險合同約定合同生效時間是購房者購買房屋之日或是銀行貸款批准之日,是不合理的。對於期房購買者而言,房屋尚未驗收交付,不應承擔財産損失保險義務,但是現有的保險合同將財産損失保險和還貸保證保險糅和在一起,統一從貸款之日開始計算,使購房者多承擔了一定期限的保險責任和費用。
此外,銀行指定保險公司的做法也值得商榷。保險合同的訂立是合同當事人意思自治的表現,除法律和行政法規的強制性規定以外,購房者作為民事主體,可以自由選擇與其簽訂保險合同的相對人,有權根據自身的判斷和比較,來選擇有競爭力、信譽良好和費率優惠的保險公司。
而且保監會在《關於加強個人住房貸款和貸款房屋保險管理的通知》(2002年1月22日)中明文規定：各商業銀行在辦理個人住房貸款時,應允許借款人自由選擇保險公司,不得強行要求借款人到指定的保險公司投保；各保險公司不得以不正當競爭手段要求貸款銀行為其代理貸款房屋保險。
陷阱之二：空置房物管費
根據《物業管理條例》第四十二條的規定：“已竣工但尚未出售或者未交給買受人的物業,物業費用由建設單位交納。”這裡所説的建設單位,在商品房開發中主要就是指開發商。
然而實際上,小業主們花了不少冤枉錢替別人長期供養“孩子”卻未察覺。在開發商不交空置房管理費的情況下,物業公司只能從小區全體業主交納的物業費中扣除,或者以小區經營性收入衝抵。在這個過程中,小業主們無疑是吃了啞巴虧。在物業管理方面,經常會存在大量糾紛。為此,購房者必須對以下幾個問題徹查清楚,真正做到心中有數：第一,物業管理公司提供服務的內容和標準；第二,有關房屋使用及維修管理的具體制度安排；第三,物業收費標準如何確定。購房者對於上述物業管理問題的了解,不能僅僅局限于開發商的口頭承諾,否則,一旦發生糾紛,購房者的權益將無法得到保障。購房者應要求開發商對物業管理問題有正式的書面文件,對購房者來講,買房之前,一定要認真閱讀公約,弄清自己的權利和義務,這樣才能切實保護自己的合法利益。
陷阱之三：土地出讓金
不少居民買房時會遇到土地使用年限已經過去幾年的情形。土地證調查結果顯示,確實有很多項目的土地使用年限存在“縮水”情況。按規定,本著“誰使用土地,誰交納土地出讓金”的原則,土地使用期限到的時候,使用者需向國土部門交納出讓金。在現實操作中,許多開發商為了追求利益的最大化,往往擅自改變土地的使用性質,從而影響到土地的使用年限,但他們又不再為土地交納出讓金。於是開發商“曬地皮”而損失的土地使用年限,往往轉嫁到購買者的頭上,增加了購房者的實際成本。
陷阱之四：不規範的便宜房
誰都希望買到物美價廉的商品,但在市場經濟條件下,不要相信天上掉餡餅的事。商家任何“優惠”、“便宜”都不可能是白送的,都有其中一定的理由,因此買便宜房之前一定要弄清楚便宜的真正原因。對於以下幾種房,居民在考慮購買時,一定要三思而後行：
1、聯合開發房。這是由有錢無地的房地産開發商出錢,有地無錢的企事業單位出地聯合開發的房地産項目。建成後,開發商一般是將自己分得的那部分房産對社會公開出售,但是按照國家規定,這類房是不得作為商品房出售的,所以如果貪圖低價而購入,可能會在今後遇到産權證方面始料不及的麻煩。
2、集資合建房。這是房地産開發商為了降低商品房開發成本,與市郊城鎮及村民以集資建房、聯合開發或小城鎮建設等為名,利用村集體的土地在城郊低價徵地進行房地産開發項目。需要特別強調的是,此類房産大都沒有辦理土地出讓手續,也未辦理土地徵用手續。因此,如果購買這類集資合建的房屋,按國家有關規定,這類房屋買賣行為將是無效的。
3、公益聯建房。這是由地方政府或本系統本單位組織領導的,市民自願參加組成的住房“合作社”,為解決“社員”住房困難而進行的合作建房項目。當新建房子出現一定富餘時,面向社會出售。由於這類房屋具有公益性質,享有不少優惠條件,所以根據國家政策規定,也不能作為商品房出售,一旦購買,日後難以進入三級市場。
除此以外,一些未經批准、不具有房地産開發資格的非法開發商,通過非正常渠道謀得土地而開發的房産,以及司法機關和行政機關已依法裁定、查封或以其他形式限制房地産權利的房子,隱藏著極大的風險,最好不要購買。
由於以上這些所謂的便宜房或沒有履行正常的土地出讓手續,或屬於不規範開發,故一旦購買了上述房屋,是得不到産權證的,對於消費者權益的保護以及將來房産的歸屬和交易都會造成極大的障礙。（晉重/文）
人民網-人民日報海外版 2004年11月29日
