太多人投資，足以支撐房價；太多人消費不起，高房價難以為繼。那麼——房價，向左，向右？

年初開始，有關房價漲跌之爭就不絕於耳。自央行加息以來，爭論愈加激烈，且越來越情緒化。來自主管部門、開發商、仲介機構、專家及各層面消費者的聲音，層層疊疊，也挾裹著“泡沫”洶湧而來。就在這隆隆而起的爭議聲中，今年三季度，35個大中城市房價在

一片泡沫聲中“義無反顧”地持續上漲，房屋銷售價格比去年同期上漲百分之九點九。與此同時，廣受業界關注的上海房地産市場正在出現供給大於需求的情況，而早在央行10月28日決定加息前，上海房地産市場的逆轉信號也已發出。

於是，有關“拐點”的論斷也越來越多，更有甚者，有人直接定出了一些城市的“拐點”時間表，也有人把現在樓市的特徵與10年前的樓市一一相對應，在總結出“如此相似”之後，“崩盤論”一直在坊間流傳……

也許這是一場沒有輸贏的辯論，也許這是一個沒有結果的比賽，但有一點是肯定的：太多人投資，足以支撐房價；太多人消費不起，高房價難以為繼。本版在此對於來自業界的不同現象、不同聲音進行了一番梳理，希望能夠給未來房地産市場的發展提供一點啟示，同時也對未來的市場走勢做一次淺顯的預測，以供置業者參考。

觀點碰撞

升？降？眾口紛紜話房價

存在3成下降空間

中國房地産協會會長楊慎13日在重慶出席“中國經濟形勢報告及房地産産業現狀報告會”時稱，雖然我國房地産業按照有關人士的説法沒有泡沫，但如果用政府之手進行合理調控，現行房價仍有30%的下降空間。

楊慎雖然也同意“目前我國房地産行業並不存在泡沫和過熱現象”的説法，但房價增幅過快的問題也不容忽視。去年我國房價同比增長了30%多，超過了歷年的漲幅。這種增長速度在全世界任何國家都沒有出現過。

楊慎説，儘管20年來，我國已蓋了74億多平方米的商品房，但目前我國的每人平均住房卻不足24平方米。這個數字僅相當於發達國家的1／3,也只相當於多數發展中國家的2／3。如果我們要在2020年實現每戶人家一套住房，並且每人平均住房達到35平方米，按照現在房價的這種上漲速度和這種漲法，我們的設想就完全可能落空。

楊慎認為，政府調控房價，需要同時做兩方面的工作：一是把土地出讓制改為土地年稅制，採用稅率的方式來抑制房價；二是基礎設施配套目前佔了建房總成本的10%-15%，政府可以把這部分費用從房價中剝離出來，以折舊的方式進行計算。

拐點出現在2013年

王石認為，按照美國房地産的發展趨勢來看中國，中國房地産的發展是比較合理的。2003年房地産佔中國GDP的6.5%，自1998年以來，房地産在GDP中的比重是一直陡升，從3%陡升到現在的6%以上，但這種陡升的斜率將來不會按現在的陡升幅度上升，會有所放緩。

房地産增長比較合適的比重，是佔中國GDP的10%左右。王石估計，2013年會出現一個拐點。在2013年以後，中國房地産市場更多的是變成存量市場，而不是增量市場。因此，在存量調整之前，也就是在增量市場時期，不論是小公司還是準備進入房地産的新公司，都是一個非常好的機會。

在2013年之後，比如説在市場拐點處，一定會出現大地産公司的格局，但是這些大公司所佔的比重並不大。按照正常規律應該是“二八分割”，但是房地産不是。房地産是一小撮大公司佔據20%的市場，而剩下80%的市場則由其他公司分割。在相當長一段時間內，一定是少量的大公司和眾多小公司並存，絕對不像家電行業，最後形成幾個寡頭壟斷市場，其他被淘汰。

10年要漲5倍

近日，著名經濟學家、國家發展改革委員會中國宏觀經濟學會研究員、常務副秘書長王建在出席某講座時，非常肯定地表示，“保守地説，今後10年，中國的大城市，無論是上海、北京還是南京，房價要漲3倍；大膽地説，10年房價要漲5倍以上。”

王建認為，中國的地價再度上揚是有充分理由的。中國的每人平均土地面積不到1.5畝，美國的每人平均土地面積差不多有15公頃。我們人多地少，不可能走美國的粗放型道路，而會走日本的都市圈模式。日本的土地貴，房價是美國的4-5倍，但同樣大小的土地上的産出也是美國的4-5倍，這就説明房價貴得合理。

目前，中國的每人平均GDP是1000美元，其他國家每人平均GDP達到1000美元時，城市化率達到50%，而目前中國的城市化率只有30%，中國的城市化建設是嚴重欠賬的。而且，如今中國的城市人口是3.5億，到2030年，要超過10億。説到此處，王建表示：“房價不僅要漲還要猛漲！”

一年內泡沫將破裂

摩根士丹利亞太區首席經濟學家謝國忠最近發表研究報告，稱世界經濟正處於有史以來最大的房地産泡沫中，而且中國的房地産泡沫尤其嚴重。謝國忠預計，中國房地産泡沫將在數月內破裂，最長不會超過一年，這次房地産泡沫破裂的震中將是中國內地房價最高、炒房之風最烈的城市——上海。

謝國忠報告的依據是：由於美國自2001年以來執行的40年來最低的利率政策，導致大量美元流入亞洲，尤其是中國，引發了當地資産價格的大幅上揚，資産價格的上揚又迫使家庭儲蓄從銀行存款中分流，加入到購買房地産的隊伍中去，從而使房地産價格處於螺旋式上升狀態。

謝國忠認為，由於中國未能及時提高利率以抑制房地産市場的投機之風，房地産市場的泡沫已經形成並且超出了政府有形之手可以調控的範圍。房地産價格將在參與者普遍受益的幻覺中不斷上升，直到後續資金無以為繼時市場突然發生反轉。

預測：誰能左右房價方向

據業內人士介紹，房價的形成，與構成房地産産品價值的土地、建材以及開發建造活動等各種成本因素密切相關。在市場經濟條件下，房價的波動主要取決於房地産有效需求和房地産市場供求關係的變化。從房地産有效需求因素看，影響深圳房價波動的一個重要因素，就在於房價與居民收入水準的關係。

根據國際通行標準，發展中國家房價收入比處在3-6倍時，房價與經濟發展程度和居民的實際收入水準相協調，住房潛在需求方可轉化為有效需求。從歷年深圳房價收入比情況看，1999年以前，深圳市家庭年均收入與一套商品住宅的平均價格差距較大，基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的購房能力。1999年以後，房價收入比基本在6倍左右或6倍以內。即使在房價增長較快的近兩年，該指標仍保持在6倍以內。這得益於深圳經濟的快速發展使得人民生活水準大幅提高，房價即使增長，也與居民收入水準更快速的增長相去甚遠。2001-2002年，深圳家庭收入水準增長達10%，房價增長在3%以內，即是對此最好的詮釋。從近年來深圳房地産市場需求看，2002年以來深圳房地産保持旺盛的需求趨勢，2002-2003年，每年新建商品房需求基本保持800萬平方米，增長率在10%-20%之間；2004年，住宅需求持續旺盛，上半年新建住宅銷售面積增長達到15%。

在近兩年，我市每年商品住宅施工規模保持2000萬平方米，考慮到開工到預售約2年的週期，每年平均可供應商品住宅1000萬平方米，加上每年約100-200萬平方米的空置量，不僅可以滿足現實800萬平方米的新建商品房需求，還有一定程度的富餘，便於消費者選擇住房，保證買方市場和房價的穩定。此外，房價波動不僅取決於收入水準和供求關係的影響，城市發展的各種基礎資源配置，尤其是土地資源供應，對房價未來變化也起著關鍵的作用。(深圳商報記者陸劍偉整理)

啟示：香港地産的啟示

由於香港土地資源稀缺，香港公司和私人習慣於將富餘貨幣購置物業以求保值。自1985年起，銀行普遍接受物業抵押發放貸款，從而引發了財富迴圈效應。從1989年到1997年第三季度，香港房地産價格上漲了三倍多。在當年的“巔峰”時期，港島黃金地段的寫字樓曾開出過一平方米近20萬港元的“天價”。以炒樓高潮1997年4月前後為例，當月登記的樓宇買賣合約共25572宗，比前一年同期的9606宗增加了近兩倍，比前一個月的16124宗也增加了五成多。此時的房地産市場炒作之風近乎癲狂，存在嚴重的泡沫。恰好亞洲金融風暴襲來，香港房地産泡沫頓時破滅，房地産市場樓價下挫二至三成。在香港島東北邊由船塢造鎮而成的中産階級居住社區“太古城”，樓價從1997年以前約1.3萬港元／平方英尺的最高峰，逐年下降跌落到四五千元。

從一些地方的泡沫形成及破滅的過程可以看出，房地産價格並不是越高越好，應當隨宏觀經濟的發展進行必要的調整。在國內生産總值持續高速增長的情況下，保持適度的房地産價格上漲，對經濟發展有一定的促進作用；而一旦經濟增長速度放慢，就必須對房地産價格進行適當調控，保障國民經濟和房地産市場的協調、健康、可持續發展。

因此，專家認為，如果能通過宏觀調控減小房地産泡沫帶來的危害，最有效也最容易操作的方法是從金融領域入手，加強對銀行等金融機構的監管，通過金融領域來防止可能的房地産泡沫。

目前我國房價的構成比例通常是：地價佔40%，建築材料價格佔20%，建造成本佔30%，稅費佔10%。

深圳商報 2004年11月25日