雖然建設部曾明文規定要求各地住宅建設７０％至８０％應建經濟適用房，銷售給中低收入家庭（北京規定為年收入６萬元以下家庭）。但在實際建設中，經濟適用房只佔住宅建設中的很小一部分，遠遠滿足不了中低收入人群的購房要求，而且在建設標準、地點、價格、出售對象等很多方面都存在一些問題。對此，許多專家學者提出，應該對經濟適用房進行再認識、再定位。

經濟適用房與商品房應逐步並軌

北京市發改委提出，從當前大多數居民的收入水準來看，發展經濟適用房無疑是必要的。但現在這種建設方法卻值得探討。現在建設的經濟適用房是採取國家給予一定的優惠政策，減免一些稅收，然後限價出售。這就産生了如下問題：

在同一地區建設同一標準的住房，出售價格卻不一樣，産權也不一樣，造成同樣商品同質不同價。這不但不符合市場經濟條件下的商品價值規律，也給一些腐敗現象開了後門。假如今後開徵物業稅，經濟適用房的産權將難以確定。很多房屋在標準以內的（如一般職工６０平方米，科級７０平方米）是經濟適用房産權，超出部分補交的地價是商品房産權，這將會産生一系列問題。

由於我國的金融和信用體制不健全，難以實際界定每個家庭的真實收入，大量的經濟適用房並沒有賣給年收入６萬元以下的家庭。即使嚴格執行規定，年收入幾千元、一兩萬元的家庭，與年收入６萬元家庭的收入也還是相差甚遠，低收入家庭的購買力有限，難以真正享受優惠政策。世界上許多國家已把對中低收入家庭的住房補貼費，由“補磚頭”改為“補人頭”了，也就是説，將補貼在建設過程中的減免稅費、優惠政策改為直接補給需要買房的居民本人，收入高的少補，收入低的多補，從而體現公平。

許多專家提出，經濟適用房的建設主要應體現在建設標準上。應該多建一些適合工薪階層購買力的普通商品房，少建一些高檔商品房和公寓，而不是單獨拿出一些來給予特殊政策，這樣對健全規範商品房市場不利，對開發商也不公平。建議今後的經濟適用房和商品房市場逐步並軌。

經濟適用房應更多建在城郊

一些專家指出，經濟適用房面對的是中低收入的工薪階層，應考慮工薪階層的實際需要，不能建在地價高、拆遷量大的市中心繁華地帶，也不能建得離城市太遠，應建在交通及設施比較配套的市郊為宜。但實際情況卻恰恰相反，北京四環路以內的近郊區新建的都是高價商品房。經濟適用房大都建在四環以外；也有一部分則建在二環路之內的危房改造區，成了危改回遷房，既降低了土地的使用價值，又不利於城市面貌的整體改善。

北京市社科院首都文化發展研究中心副主任沈望舒認為，舊城改造居民大量回遷的格局勢必全面壓縮産業空間，使土地功能的現實産業性弱化，未來産業發展的可能性降低——城區産業萎縮，直接後果就是導致財政收入上升乏力，稅源乾涸，城市建設失去動力。從長遠看，多數住宅産業性很低，屬於城市空間資源的永久性佔用，一旦形成就很難退出現有的消費狀態，成為城市經濟結構中的死結。

從另一方面看，高收入階層中很多人是城裏有一套住宅，城外再有一套住宅。所以，有的專家認為，現在我們的住宅建設出現了嚴重錯位。不該將低收入的人都轟到遠郊區，讓他們每天上下班奔波在路上，增大交通壓力；也不應將他們放在高消費的繁華區裏，增加他們的生活負擔和政府壓力。

經濟適用房面積應考慮到未來需求

北京市發改委經過多年的摸索後認為，經濟適用房面對的消費者中既有低收入的家庭，也有中等收入的家庭，還有一步到位按揭貸款的家庭。建設經濟適用房時，既不能建得面積過大、標準過高，也不能面積只有５０至６０平方米／套，各種配套標準過低，滿足不了絕大多數人的消費需求。北京市的看法是，經濟適用房的建設標準應該控制在８０至１２０平方米／套為宜。（記者 楊青）

經濟參考報 2004年11月25日