雖然建設部曾明文規定要求各地住宅建設70%至80%應建經濟適用房,銷售給中低收入家庭(北京規定為年收入6萬元以下家庭)。但在實際建設中,經濟適用房只佔住宅建設中的很小一部分,遠遠滿足不了中低收入人群的購房要求,而且在建設標準、地點、價格、出售對象等很多方面都存在一些問題。對此,許多專家學者提出,應該對經濟適用房進行再認識、再定位。
經濟適用房與商品房應逐步並軌
北京市發改委提出,從當前大多數居民的收入水準來看,發展經濟適用房無疑是必要的。但現在這種建設方法卻值得探討。現在建設的經濟適用房是採取國家給予一定的優惠政策,減免一些稅收,然後限價出售。這就産生了如下問題:
在同一地區建設同一標準的住房,出售價格卻不一樣,産權也不一樣,造成同樣商品同質不同價。這不但不符合市場經濟條件下的商品價值規律,也給一些腐敗現象開了後門。假如今後開徵物業稅,經濟適用房的産權將難以確定。很多房屋在標準以內的(如一般職工60平方米,科級70平方米)是經濟適用房産權,超出部分補交的地價是商品房産權,這將會産生一系列問題。
由於我國的金融和信用體制不健全,難以實際界定每個家庭的真實收入,大量的經濟適用房並沒有賣給年收入6萬元以下的家庭。即使嚴格執行規定,年收入幾千元、一兩萬元的家庭,與年收入6萬元家庭的收入也還是相差甚遠,低收入家庭的購買力有限,難以真正享受優惠政策。世界上許多國家已把對中低收入家庭的住房補貼費,由“補磚頭”改為“補人頭”了,也就是説,將補貼在建設過程中的減免稅費、優惠政策改為直接補給需要買房的居民本人,收入高的少補,收入低的多補,從而體現公平。
許多專家提出,經濟適用房的建設主要應體現在建設標準上。應該多建一些適合工薪階層購買力的普通商品房,少建一些高檔商品房和公寓,而不是單獨拿出一些來給予特殊政策,這樣對健全規範商品房市場不利,對開發商也不公平。建議今後的經濟適用房和商品房市場逐步並軌。
經濟適用房應更多建在城郊
一些專家指出,經濟適用房面對的是中低收入的工薪階層,應考慮工薪階層的實際需要,不能建在地價高、拆遷量大的市中心繁華地帶,也不能建得離城市太遠,應建在交通及設施比較配套的市郊為宜。但實際情況卻恰恰相反,北京四環路以內的近郊區新建的都是高價商品房。經濟適用房大都建在四環以外;也有一部分則建在二環路之內的危房改造區,成了危改回遷房,既降低了土地的使用價值,又不利於城市面貌的整體改善。
北京市社科院首都文化發展研究中心副主任沈望舒認為,舊城改造居民大量回遷的格局勢必全面壓縮産業空間,使土地功能的現實産業性弱化,未來産業發展的可能性降低——城區産業萎縮,直接後果就是導致財政收入上升乏力,稅源乾涸,城市建設失去動力。從長遠看,多數住宅産業性很低,屬於城市空間資源的永久性佔用,一旦形成就很難退出現有的消費狀態,成為城市經濟結構中的死結。
從另一方面看,高收入階層中很多人是城裏有一套住宅,城外再有一套住宅。所以,有的專家認為,現在我們的住宅建設出現了嚴重錯位。不該將低收入的人都轟到遠郊區,讓他們每天上下班奔波在路上,增大交通壓力;也不應將他們放在高消費的繁華區裏,增加他們的生活負擔和政府壓力。
經濟適用房面積應考慮到未來需求
北京市發改委經過多年的摸索後認為,經濟適用房面對的消費者中既有低收入的家庭,也有中等收入的家庭,還有一步到位按揭貸款的家庭。建設經濟適用房時,既不能建得面積過大、標準過高,也不能面積只有50至60平方米/套,各種配套標準過低,滿足不了絕大多數人的消費需求。北京市的看法是,經濟適用房的建設標準應該控制在80至120平方米/套為宜。(記者 楊青)
經濟參考報 2004年11月25日