豪賭人民幣升值的海外資金正洶湧進入上海樓市。昨日，一位不願透露姓名的金融房産專家告訴記者，據他個人初步統計，加息前後短短1個多月，就有大約10多億的海外資金通過各種渠道進入了上海樓市，大肆席捲均價過萬的高檔房産。

■調查

虹口北外灘越來越多海外客開始入市

位於北外灘中心區域的江景房價格不菲。銷售人員告訴記者，某樓盤7月份開盤時均價為1.8萬元，目前最高價已達到了2.7萬元；其中一些樓層較好、視野開闊的景觀房均價已超過3萬元。“房價雖然高，但目前受到的追捧令人吃驚。”銷售人員告訴記者，“特別是本月初開始日益紅火，以前一天頂多七八套，現在高的時候一天賣出去20多套，超過半數都是海外客購買的。”

“剛剛加息時，還有一些本地客戶因為加息而放棄購買，但現在越來越多的海外客開始入市。”一位銷售人員表示，“他們一般不需要貸款，即使貸款也是借美元而不受加息壓力，買得很歡。”

徐家匯海外客包攬20多套尾房

“我們上個月還剩20多套尾房，單價在2.5萬元，總價一般在500萬元左右，現在僅僅過了一個月，已經全部賣光了。”一看見記者，售樓處的負責人就脫口而出，“奇怪的是，這些房子全都是海外人士買的；而且，他們大多都不是自己來買，而是通過代理人選購。”

記者隨後在四週各銷售處採訪了解到，徐家匯商圈附近的高檔物業近期都比較暢銷，無論是在新房還是二手房市場，每天基本都不斷檔。“可以説，銷路遇阻的現象在加息後轉瞬即逝：在本地投資客退卻的同時，不少海外客趁機涌入。徐家匯均價過1.5萬的高檔房這一個月的銷量明顯高於上月，海外客至少佔了一半以上。”地衡分析師透露。

靜安區二手房大房型穩漲

高檔一手房熱火，二手房市場也不平靜。昨日，中原地産發佈報告指出，目前本地客源集中在中檔二手房成交上，高檔二手房客戶中外籍人士佔了較大比例，不排除海外熱錢的涌入。

■影響

部分樓盤均價被催高2000元

漢宇地産市場部一位負責人告訴記者，熱錢最近的確有大規模進入上海投資房地産的趨勢，除了看好上海未來的發展，人民幣升值預期也是促其購房的重要動因。“在降息週期後，按照國際慣例，一次加息就會順勢進入加息週期，匯率也會隨之上升，海外資金就是看好這一點；由於股市等其他投資方式顯得疲軟，熱錢在上海的運作就和在香港略有不同，放棄了股市而專攻可以轉化為固定資産的房産。”

據介紹，10月中下旬開始，靜安、徐匯、浦東陸家嘴、浦西蘇州河兩岸均價最低在1.2萬元以上的高檔物業都遭到了海外客的追捧，少數樓盤均價漲幅因之達到1000元-2000元。該人士指出，“據我們了解，目前他們看好的主要是200萬-500萬的高檔樓盤，超過千萬以上的豪宅也不少。”

據悉，這些海外投資客很多都是熱錢的代理人，本身並不是錢的主人，主要來自港澳臺地區且常常結伴而行、掃清某一樓盤。在溫州購房團熱潮逐漸退卻之後，一個海外人士為主力的新購房群體在形成中，加息讓這種趨勢更為明顯。

■分析

海外熱錢緊盯匯率變化

業內專家表示，目前包括美國在內的西方國家一直就匯率問題對中國施壓。不久前，國際貨幣基金組織發佈報告，重申中國應實行更具彈性的匯率制度。上周，歐盟處理貨幣事務的一位高官也表達了相同的看法。同時，美元的持續貶值為豪賭人民幣升值者提供了又一個籌碼，也給美元以外的貨幣帶來升值的現實壓力。

中國國際經濟關係學會研究員譚雅玲認為，加息的確增加了人民幣升值的壓力，因此可能會加速熱錢的投機活動。尤其是在當前美、日、歐等經濟發展態勢還有不確定性情況下，國際熱錢更會選擇人民幣。但是，人民幣還不是國際貨幣，中國在年內應該保持人民幣匯率的相對穩定。“或許可以增加彈性，逐步放開匯率浮動幅度，但關鍵要看形勢發展。” (柯鵬)

《上海青年報》２００４年１１月１７日