近一段時間，有關加息帶來的震蕩令樓市一度風雨飄搖，而最近中國社科院金融研究所主任易憲容提出所謂“貸款利率有可能加至10”的説法，更引起唏噓一片，在由此引發的口水戰中，生澀而高深的經濟學理論讓廣大的普通百姓摸不著頭腦，面對此番極有可能接踵而來的加息，京城的老百姓們最關心的莫過於該不該買房？房價是漲還是跌？
超前消費者受衝擊
早就有專家提出，北京和上海樓市的情形不同。同樣受此次加息影響，北京和上海的反映的確有差異。據上海有關統計資料顯示，加息一週來，上海的成交量由1300套下降為800多套，下降幅度較大，但價格沒有變化。
但在北京，記者走訪了幾家售樓現場，發現不少項目的售樓處依舊人頭攢動，房價該漲的漲，看不出買房受加息影響的跡象。一位售樓先生説：“今年的房子很好賣，這價早在一個月以前就定了，現在價漲了，來買房的人還是不少，利率抬高對我們沒什麼影響。”
業內人士分析，加息意味著增加了購房成本，此輪加息將首先對透支經濟能力的人産生衝擊，如那些過度超前消費的買房人，原本購買一套60平方米的房子還款已吃力，最終卻買了100平方米的買房人，以及缺乏實力支援的投資者。相比上海人人投資炒房的市場狀況，北京的自住型客戶比重相對較高，投機成分低，市場反映不夠強烈和明顯也是預料中的事。
正視泡沫論
前不久，摩根士丹利首席經濟學家謝國忠發表的泡沫論在樓市引起軒然大波，然而令人感到詫異的是，在大摩的經濟學家們反覆強調泡沫論期間，摩根士丹利的投資決策者們卻以實際行動表現出對中國內地房地産市場的看好。據報道，去年7月，摩根士丹利名下房地産基金MSREF與盧灣區政府控股的永業集團聯合投資“錦麟天地雅苑”，項目總投資預計達9000萬美元；與美國雷曼兄弟公司各入股25%參與上海永業集團發展的上海永業公寓二期，估計涉資將高達2億元人民幣。2004年1月，摩根士丹利推動“上海復地”(2337.HK)在港招股集資15億港元的同時，MSREF還與“復地”合作投資約5000萬美元興建“復地雅園”。
對於海外投行的這種自相矛盾的舉動，業內專家和學者普遍認為，外國投資者有“趁火打劫”之嫌，國內房地産的泡沫有被過分誇大的成分。
此外，經過今年上半年開始的一系列宏觀調控，北京房地産市場已經進入了調整階段，可以預料未來政府為控制房價對房地産市場採取的調控措施將不會過激。
貸款利率不超過6.5%
有跡象表明，本輪加息是一持續性加息週期的開始，出於對未來加息幅度的未知和無法預估，已有不少買房人擔憂過高的利率將加重還款壓力，而最近易憲容提出貸款利率有可能加至10的預測，多少令已有心理負擔的買房人出現恐慌。
對此，虎傑投資的張寅表示，利率增幅過高的可能性不大，因為政府加息的目的是抑制投資增長，有計劃地拖慢經濟增長速度，過高的利率浮動在控制投資泡沫的同時，也提升了老百姓置業的門檻，損害了百姓的利益，這與政府保障百姓生活，控制房價上漲的初衷相背離。
張寅預測，此次加息將歷時18個月，到2006年的4月底結束，一年期利率將抬升至3.89%，為25年來我國利率水準的平均數，貸款利率的極限為6.5%，貸款利率超過6.5%的可能性不大。
他同時表示，理論上，本次加息過程將形成一完整的加息週期，但能否最終形成，還得看市場博弈的結果，一旦經過一二次加息後，房地産市場出現明顯震動，反彈嚴重，房價上漲趨勢得到控制，達到預期效果，加息就會停止。
房價漲跌難料
由於與房價關聯的面很多，經過此次加息震蕩後房價便更難預測。業內專家認為，未來房價受以下幾個因素影響：
一、加息。可以肯定的是，加息對房地産市場一定産生負作用，房價將為此拖累，向下游移，最低限度是房價至少不再上漲，房價持續上漲多年的趨勢受到控制。
二、人民幣升值。現在，人民幣始終面臨升值的壓力，人民幣升值意味著人們購買的資産也升值，房價就會上漲。
三、供求。理論界一致認為，供求因素是影響房價的最終原因，今年北京房價的上漲，很大程度上是由於受政策影響，市場供應萎縮，在需求不變的情況下，房子銷售順暢，導致房價上揚。據估計，明年房屋新增供量將與今年相當，房價至少將保持今年的水準。這與加息明顯産生對衝的局面。
四、匯率。在此次政府調整利率政策的同時，很多人都忽略了政策中有關匯率的鬆動，在人民幣面臨升值壓力的同時，放鬆匯率就意味著將有相當規模的國外資金流入國內參與投資，填補了政策性加息帶來的供應缺失，從而影響房價。
不難發現，上述四大因素共同作用房價並相互制約，房價漲跌前景撲朔迷離。張寅表示，此次加息明顯對長三角地區的房地産市場産生抑製作用，按照常理推斷，在周邊價格一片下挫的情形下，北京的房價單獨突進的可能性不大。但由於北京房價近年來漲幅很小，回落的可能也不大。
業內人士普遍認為，買家不必受此輪加息影響而恐慌，自住型客戶可以根據自己的需求照常買房，投資者則應權衡自己的資金實力，選擇合適的、真正有潛力的房屋。(姚文爭/文)
人民網-市場報 2004年11月24日
