對於均價突破萬元的上海房市,目前市場有不同的解讀:“健康派”認為不足為怪,上海的特殊區位決定了高房價自有市場;“見底派”結合交易量萎縮的“鐵證”,斷言上海的樓市很可能正在進入縮量空漲階段。
一種觀點認為正常,因為高價房主要集中于高檔社區、高檔樓盤,與普通百姓關係不大,主力購買者為境外人士。“投資也是有市場的表現,並不一定代表樓市不健康。”另一種解讀是,上海房地産市場很可能正在進入無量空漲階段。聯繫到今年前三個季度上海房價的漲幅仍超過十多個百分點,而交易量一直不大,尤其是本次加息之後,交易量萎縮趨勢明顯,一手房一直徘徊在日成交800套左右的水準上,外環線附近及以外區域的房屋幾乎賣不動,這一判斷發人深省。
“縮量空漲是見底的信號!”一家證券公司負責投資銀行業務的副總裁余先生説。
大摩的首席經濟學家謝國忠日前判斷,“中國的地産銷售正放緩並可能開始下降。”他預言房地産市場“未來的調整將會非常痛苦”。
與房價上漲的進程相伴隨,中國一些城市的債務水準在不斷增加。日前中國社科院剛發佈報告稱,上海家庭債務與可支配收入的比率是155%,北京是122%,青島是95%,杭州是91%,深圳是85%,寧波是79%,天津是44%。
“而5年前,家庭債務是0,中國家庭債務增加的速度,是全球歷史僅見的。”謝國忠説,“中國應當面對一個主要而快速的調整。這是處理過剩的最佳方式。”這位專家表示,當地産價格下降,私營部門投資開始下降時,如果政府還像1998年那麼大量推出政府投資,這將延緩調整並創造更大的問題。
一些業內人士已開始呼籲政府出臺調控措施,干預上海“瘋長”的樓市。上海市長寧區住宅發展局高級經濟師顧海波指出,上海本地購房者只佔樓市成交量的36%,大量國內外投資投機客充斥上海樓市。他認為,上海對國內外樓市投資投機客必須採取相當限制政策,包括信貸(提高首付、縮短年限)、稅收(增加契稅、徵收增值稅)、升息(改變人民幣負利率,當前要提高國內外幣房貸利率、防止外資套利)等政策,以及推行自住房和投資房的差別政策,“該高的商品房就應該高,該低的保障性住宅就應該低。”(記者 徐壽松)
新華網 2004年11月23日