在法國，房地産商在賣出第一間商品房前必須為自己的樓盤“配備”一個物業管理公司，對物業公司的選擇往往是隨機的，其標準通常是“就近”或“口碑”。大部分業主按規定期限入住後，物業公司開始運作，而房地産商原則上則從此與物業公司“兩不相干”，物業公司的“新老闆”變成“業主大會”，它將以經理人的形式不折不扣地執行業主大會的決議。

業主們入住三個月後，物業公司以召集人的身份向所有業主發函，通知召開業主大會。會議通常在物業公司總部舉行，也可根據需要另選處所。如住戶因故不能出席，則可指定他人與會代其行使投票權，但必須事先向物業公司郵寄授權書，指明某人在該次業主大會上全權代表他的利益。

由於業主大會關乎切身利益，住戶們往往寧可錯過“約會”，也要親往參加業主大會。在很多法國人眼裏，業主大會既是物業管理監督會，又是左鄰右舍相互認識、增強感情的碰頭會。

按照法國物業管理法規，業主大會的第一項議題必然是選舉業主大會主席和副主席，以便主席主持此後的業主大會。主席和副主席必須是業主，其人選的産生往往是熱心業主毛遂自薦，並由全體與會者舉手通過。主席根據物業公司事先準備的會議議程表掌握會議進程，並負責維持會場秩序。

許多法國人認為，業主大會是西方民主制度在百姓日常生活中的最佳體現——大會猶如一個微縮議會，主席在主持會議時不乏議長的派頭，業主們則在體驗“民間議員”滋味的同時牢牢地將物業管理權掌握在自己手中。

大會的第二項議程通常是物業公司主管介紹情況，並向大會提交物業管理合同及下年度物業預算。其內容大體可分為三部分：前一段時間物業開支，房屋維護中存在的問題及業主們就相關問題提出的書面建議或申請，物業公司在未來年度內的開支計劃。如同執行經理向董事會述職，業主們此時必須保持安靜，並仔細聽講，因為物業公司的每一項活動都牽涉到業主們的錢袋子。

物業主管講話結束後，主席宣佈進入第三項議程：業主們就存在的問題自由發表言論。大到房屋結構出現問題，小到門房態度不好，業主們無所不能談。此時，會議大廳可能一下子就炸開了鍋，如果沒有主席維持秩序很可能亂套。業主們可以對物業公司的管理失誤提出尖銳批評，可以要求刪減某項物業設施，也可以對今後的物業管理提出合理化建議，甚至可以要求更換物業負責人。用業內人事奧利維埃.若斯蘭先生的話説，雖然法國的物業管理模式行之有效，但法國人“永遠不會滿意”。他認為，正是法國人的“苛刻”，造就了這種“一切為了業主利益”的物業管理模式。

自由討論結束後，大會進入表決程式。表決內容包括是否同意物業公司的述職報告、是否接受物業公司的合同，是否同意下年度物業預算、是否批准需要追加預算的新工程等。與會業主以舉手的方式進行表決，物業公司記錄表決結果並執行有關決議。

至於確定表決是否有效的標準，法國物業管理界引入了“千分之一”這一概念。物業公司通常把一棟大樓的居住權分為一萬份(也就是説全樓居住面積總和是一萬個“千分之一”)，樓內各個房間以居住面積為基礎，根據樓層和朝向不同，擁有一定的“千分之一”數。從根本上説，房産商賣的就是“千分之一”數，某位業主的“千分之一”數越高，他的購房款交得越多，他所擁有的表決權也就越大。

至於表決的標準，法國物業界的習慣做法是將所需表決問題分3個層次，並有物業管理法規明確規定其評判標準：一般問題如增加小型維修項目，只需超過與會業主“千分之一”數的簡單多數即可通過；重大問題如批准物業公司合同及預算，需要投票贊同者的“千分之一”數超過大樓總“千分之一”數的一半方可通過；特別重大問題如大量增加年度預算，則需投票贊同者數超過大樓總“千分之一”數的2/3方可通過。

業主大會的最後一項議題往是選舉幾名業主組成“業主委員會”，這些委員將代表所有業主的利益，定期或不定期與物業公司溝通提出意見或建議。“業主委員會”成員的工作都是義務性質，並不收取佣金，但他們在金額不高的項目上有決定權，物業公司通常須執行“業主委員會”的決定。

第一次業主大會確定了業主們管理物業的基本架構，此後類似的大會將每年舉行一次。業主大會結束後，物業公司以郵寄文件的形式向所有住戶傳達會議結果，其中包括那些因故錯過會議的業主。

當然，業主大會只是決定大樓在物業方面的大政方針，而日常的物業管理則完全交由物業公司處理，其業務包括大樓主體維修、電梯維護、樓道清潔、設置門房、車庫管理、傾倒垃圾、交納除居住稅外的各類捐稅、代表業主向保險公司索取賠償等，其範圍幾乎包括與住房有關的各個方面。

物業公司根據業主大會通過的物業預算，每季度向業主收一次物業費，某年度內的頭3個季度收該年度預算的1/4，最後1個季度則視全年物業支出情況多退少補。

在收費方面，法國物業公司並不根據“平米標準”收費，巴黎市區某一棟豪華公寓的“平米物業費”不一定比外省某棟破樓高。物業公司收費的標準只有一個：本年內幹了多少活以及隨之消耗的人工費。當然，物業公司大部分的收費項目都須在物業預算裏列出，並經業主大會批准。物業經理人那迪娜.馬丁女士指出，法國政府對物業收費標準有一整套管理方法，有專門機構不定期檢查物業公司賬目，絕對禁止物業公司亂收費，更不允許物業公司搞欺詐活動(如同房屋維護公司簽定含回扣的合同)，一經發現便嚴懲不嚴懲不貸，甚至吊銷營業執照。

馬丁女士説，大部分物業公司並不靠收取管理費賺錢，因為在政府部門嚴格審查下，管理費大多被作為工資支付給公司員工。馬丁女士透露，物業公司真正的生財之道有兩個：一是投資。由於大部分物業公司兼管多座大樓，它們所收取的大修基金以及每季度初收取的物業費總和數目驚人，這筆錢通常被投入收益不高但風險也很小的領域，以保證物業公司有一筆穩定的收入。對於物業公司的這種做法，嚴格意義上講屬於“非法挪用資金”，但法國政府基本上默認這一行為，也沒有公佈特別規定加以制止。

二是房屋租賃仲介。許多業主買房只是投資的一種手段，他們通常將房屋簡單裝修並通過物業公司將其租出去，物業公司則每月提取固定的手續費。這屬於物業公司的合法“外快”。

既然是“民主式”物業管理，法國業主更換物業公司的事是司空見慣的，條件有兩個：一是更換物業公司的決定必須在一年一度的業主大會上做出，而且投票贊成的“千分之一”數必須超過大樓總“千分之一”數的一半；二是“業主委員會”必須事先與大部分業主聯繫，並提前選擇好下一家物業公司。

法國政府規定，所有商住樓必須由物業公司承擔物業管理，不許有斷檔時間，否則處以重罰。（陳俊俠）

經濟參考報 2004年11月15日