中國國家統計局日前公佈的數據顯示,今年前三季度,中國房地産價格比去年同期上漲了13.4%。其中住宅價格上漲11.5%。前九個月商品房的銷售面積增長速度比竣工面積的增長速度要快,銷售面積的增長幅度是19.3%,而竣工面積的增長幅度是9.5%。
放下有關房地産市場是否有泡沫、是否即將崩潰的爭論不説,到底是什麼原因導致了房價的持續上漲?宏觀調控在房地産領域為何沒有取得預期的效果?
一種觀點認為,是土地供應減少導致地價上漲,帶動房價攀升,相反的意見則認為房價漲得太快,導致地價跟風,而開發商炒作房價要漲起了推波助瀾的作用。
誰是誰非,一時難以説清。建設部出臺的《怎樣認識當前房地産市場形勢》的報告,從潛在需求、真實需求、被動需求等需求角度,試圖説明只要需求存在,房地産市場就不會出問題,結果招來一陣猛烈批評。
這份報告首先沒有分清需求中還有居住需求和投資乃至投機需求,正是因為投資或投機需求過旺,才引起了業內外普遍的擔憂,事實上需求過快增長正是此輪房地産價格高漲的颱風源,也是我們一直忽視了的地方。
過去一年來,為了抑制房地産市場的過快增長,國家先後出臺了多項新政,梳理一下,可以看出,其中絕大部分是控制供給的。先從控制資金供應量入手,先後出臺了提高房地産開發項目的資本金比例,控制信貸規模,縮短土地出讓金繳交時限等多項措施,但這些措施有的被房地産商輕鬆化解,有的遭到抵制胎死腹中,有的不具操作性,實際效果打了一個大折扣。與此同時,土地管理新政也是一波接著一波,從2003年7月要求全國範圍的開發區治理整頓到2004年4月29日土地“凍結的緊急通知,一年多時間關於土地政策的文件從國土
資源部到國務院辦公廳,最後到國務院直接發文,規格越來越高,力度越來越大。在金融手段遭挫後,作為生産要素的土地被提升為國家宏觀調控的重要手段,事情很明顯,沒有地,開發商即使爭取到銀行貸款也沒用。因此,土地作為宏觀調控的手段比金融更直接,國家不得不用行政手段直接干預微觀經濟,通過暫停土地供應來進行宏觀調控,這在我國還是首次。
就是這樣的急剎車,仍然沒有把房地産市場的高燒退下來,相反房價還不降反升,而且升幅不小。顯然,其中必有比一兩個開發商聲稱房價要漲更為深刻的動因,這動因就是需求基本沒有被觸動,雖然也曾出臺過嚴格控制購買第二套房、控制投資性購房貸款、商業用房貸款,借款人住房貸款的月房産支出與收入比應控制在50%以下、月所有債務支出與收入比應控制在55%以下這樣的措施,但由於很難執行均流於形式,並未起到應有的作用。由於需求一直很旺,單向調控土地、資金等供應面的結果成了房價上漲的助推器。
只有央行加息是把雙刃劍,它在提高開發商貸款成本的同時,首次將調控方向轉向了需求,對抑制房地産的過旺需求,抑制過去幾個月房地産價格的過快上升無疑具有釜底抽薪的功效,當然目前央行加息的信號意義大於實際意義,同時還有許多政策在減少供應量,最終房價是漲是跌還要看供應量減少的多還是需求量減少的多,但方向正確。
加息確實會改變購房者的心理預期,很明顯,加息會大大影響投機心態。如果持續加息,購房者就會持幣觀望,需求抑制,最終將影響房價。因此,要使過熱的房地産降溫,當務之急是加大需求調控力度。
《中華工商時報》2004年11月09日