中國國家統計局日前公佈的數據顯示，今年前三季度，中國房地産價格比去年同期上漲了13．4％。其中住宅價格上漲11．5％。前九個月商品房的銷售面積增長速度比竣工面積的增長速度要快，銷售面積的增長幅度是19．3％，而竣工面積的增長幅度是9．5％。

放下有關房地産市場是否有泡沫、是否即將崩潰的爭論不説，到底是什麼原因導致了房價的持續上漲？宏觀調控在房地産領域為何沒有取得預期的效果？

一種觀點認為，是土地供應減少導致地價上漲，帶動房價攀升，相反的意見則認為房價漲得太快，導致地價跟風，而開發商炒作房價要漲起了推波助瀾的作用。

誰是誰非，一時難以説清。建設部出臺的《怎樣認識當前房地産市場形勢》的報告，從潛在需求、真實需求、被動需求等需求角度，試圖説明只要需求存在，房地産市場就不會出問題，結果招來一陣猛烈批評。

這份報告首先沒有分清需求中還有居住需求和投資乃至投機需求，正是因為投資或投機需求過旺，才引起了業內外普遍的擔憂，事實上需求過快增長正是此輪房地産價格高漲的颱風源，也是我們一直忽視了的地方。

過去一年來，為了抑制房地産市場的過快增長，國家先後出臺了多項新政，梳理一下，可以看出，其中絕大部分是控制供給的。先從控制資金供應量入手，先後出臺了提高房地産開發項目的資本金比例，控制信貸規模，縮短土地出讓金繳交時限等多項措施，但這些措施有的被房地産商輕鬆化解，有的遭到抵制胎死腹中，有的不具操作性，實際效果打了一個大折扣。與此同時，土地管理新政也是一波接著一波，從2003年7月要求全國範圍的開發區治理整頓到2004年4月29日土地“凍結的緊急通知，一年多時間關於土地政策的文件從國土

資源部到國務院辦公廳，最後到國務院直接發文，規格越來越高，力度越來越大。在金融手段遭挫後，作為生産要素的土地被提升為國家宏觀調控的重要手段，事情很明顯，沒有地，開發商即使爭取到銀行貸款也沒用。因此，土地作為宏觀調控的手段比金融更直接，國家不得不用行政手段直接干預微觀經濟，通過暫停土地供應來進行宏觀調控，這在我國還是首次。

就是這樣的急剎車，仍然沒有把房地産市場的高燒退下來，相反房價還不降反升，而且升幅不小。顯然，其中必有比一兩個開發商聲稱房價要漲更為深刻的動因，這動因就是需求基本沒有被觸動，雖然也曾出臺過嚴格控制購買第二套房、控制投資性購房貸款、商業用房貸款，借款人住房貸款的月房産支出與收入比應控制在50％以下、月所有債務支出與收入比應控制在55％以下這樣的措施，但由於很難執行均流於形式，並未起到應有的作用。由於需求一直很旺，單向調控土地、資金等供應面的結果成了房價上漲的助推器。

只有央行加息是把雙刃劍，它在提高開發商貸款成本的同時，首次將調控方向轉向了需求，對抑制房地産的過旺需求，抑制過去幾個月房地産價格的過快上升無疑具有釜底抽薪的功效，當然目前央行加息的信號意義大於實際意義，同時還有許多政策在減少供應量，最終房價是漲是跌還要看供應量減少的多還是需求量減少的多，但方向正確。

加息確實會改變購房者的心理預期，很明顯，加息會大大影響投機心態。如果持續加息，購房者就會持幣觀望，需求抑制，最終將影響房價。因此，要使過熱的房地産降溫，當務之急是加大需求調控力度。

《中華工商時報》2004年11月09日