正當中國的儲戶們為存款利率的上調而感到略微興奮時，一些靠貸款買房買車的百姓卻開始為將來的還貸發愁。今年9月份剛向中國建設銀行貸了50萬元買房的彭先生給記者算了一筆賬，在貸款利率提高前，他每月向銀行還貸約2500元，而貸款利率上調0．27個百分點後，他每月要向銀行多還貸近百元。“我倒不是承擔不起，關鍵是，中國要真的進入加息週期的話，以後還有可能

繼續加息。”他説，如果中國也像美國那樣連加三次息，他每年將向銀行多支付至少5000元。

據記者了解，此次加息是從1996年5月開始降息之後的第一次加息，意義可謂重大。普通百姓聞訊加息後反映如何呢？中國社會調查所近日公佈一份針對北京、上海、廣州、重慶、瀋陽、鄭州等城市2000位公眾進行的電話調查顯示：72%的被訪者表示很關注；21%的被訪者表示一般；只有7%的被訪者表示不關注。同時調查結果還顯示，升息影響了大約五成百姓今後的投資計劃。其中，有43%的被調查者表示“升息後將考慮提前還貸”；29%的被訪者認為升息會造成房價下降，而37%的人認為房價會上升；53%的公眾表示，他們今後的投資將更理性和謹慎，尤其是在分期購買房子時。

經濟學家：應警惕成為“購房奴隸”

“10月28號晚上六點鐘，我知道銀行加息了，高興得跳了起來。”近日，因持有“中國房地産泡沫論”而著稱的中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容博士，在接受本報記者專訪時興奮地對記者説。

易憲容：兩年內加息兩三個百分點沒問題,中國絕對可以加到10％

易憲容説，這麼多年，中國的宏觀經濟調控，無論怎麼做也應該加息了。從目前的情況來看，央行加息0.27，無論對開發商或者對購房者來説，影響很小。我們計算了一下，如果購一套房子40萬元，按揭貸款20年，所增加的成本一個月才多幾十塊錢。那麼重要的問題是什麼呢？加息表明瞭幾個很重大的轉變，首先表示了我們國家整個宏觀經濟政策的一個大轉變，由以往的行政性調控，轉變為市場轉換；第二個就是説，我們的金融市場，作為最重要的一個利率運作機制，今後市場化程度會慢慢提高.因此對房地産業、對購房的民眾來講影響相當大。

易憲容分析，現在民間的利率跟政府管制下的利率相差五到十倍，民間的信貸利率很多地方達到15%以上了，甚至高於20％。所以，今後隨著市場化的程度提高，隨著利益機制的建立，政府管制下的利率，必定跟上民間市場利率。因此，不是説加息了，多幾十塊錢沒什麼關係，房地産商會告訴你，買房吧。我認為不是這個樣子，目前我國的利息狀況正處於最低的一個水準上，而歐美國家利息開始了上升的週期，澳大利亞利率是5.5%，英國是4.5%，美國也開始進入加息的通道了。如果我國的利息調整也慢慢地步入上升通道，這個問題大家就要好好思考了。為什麼呢，如果我們的利率達到10％，以複利計算，八年期翻一倍。假如你在銀行貸十萬塊錢20年期，其中有16年時間是處於利息10％的話，那你連本帶利將還貸達40萬元。也就是説，你20年前買一個房子的錢，20年後將付四個房子的錢。

易憲容認為，如果存錢不多，可以租房子住，也可以買個小房子，不要一下就買一個120、150平方米的大房子。他説，在香港，月收入水準上萬元的，買房子也就是120平方米左右。可我們單位幾個年輕人去年剛分配來，今年上半年一買就是150多平方米的大房子。他們説買房子是為了生活，我很贊成，但有一個前提條件，如果你買房子的經濟負擔很重，你就會成為買房奴隸一族。

他説，目前，我國個人住房貸款已近2萬億，有80%以上的民眾根本就沒有考慮利息風險，以傳統的定勢思維認為他們購房時利率是不變動的。實際上，房地産商常以最低利率平均數告訴購房者每月要還多少貸款，不少人一看這個數覺得自己有能力來支付還貸，因此就輕易地進入房地産市場。如果開發商及銀行把利率風險(以利率為10%複利計算，8年本金與利率要增加一倍)告訴民眾，讓他們把這些風險考慮在內，情況也許就完全不同了。這幾天加息以後，我接到很多特別好朋友的電話，他們問我，買房子以後利息變化了該怎麼處理。我反問他們，你們買房時考慮到利息是會變化了嗎？利息是有很大風險的。他們説不知道。所以，現在準備購房的民眾，如果真的要買房，一定要考慮利息風險，特別是20年期按揭，這麼長的時間，利息肯定是要變化的。我的看法是，在今後20年、30年內，房地産業將高速增長，經濟高速發展，利息也會很快地增加，利息變化到10％，其實是很小很小的事情。

地産商：利率不到9％對購房沒影響

總部基地執行總經理吳坤嶺對易憲容的觀點持相反的看法。吳坤嶺表示，央行加息對購房者的影響是微乎其微的。有一些人，可能比較敏感，不行我得趕緊先還貸，其實算下來，二三十年僅差一萬多塊錢。吳坤嶺告訴記者，目前，房地産信託的利息差不多是9％還供不應求。如果大過這個九點幾的話，可能要産生影響。在九點幾的情況下需求還這麼大，現在央行只是加0.27，肯定沒什麼影響。吳坤嶺認為，利率雖然肯定是變化的，但中國絕對不可能加到10％，加到10％的話外資全跑掉了。

吳坤嶺：中國絕對不可能加到10％，否則外資全跑掉了

吳坤嶺表示，房地産這個行業如同江河瀑布似的，落差很大、流量很大，你在這兒放一塊石頭，是不起什麼作用的，完全阻擋不住這股洪流。因為什麼呢，我們一定要用一個東西去衡量它，就是內部收益率的問題，而銀行的利息是一個杠桿，是一個投資的杠桿。這個杠桿的成本，現在的標準是5.7983%，是銀行標準利率，用這個財務成本與內部收益率去比較的話，相差很遠，只要內部收益率是大於機會成本的話，就不會阻斷人們的投資熱情。

吳坤嶺舉例子説，如去年發121文以後，工商銀行把很多住房貸款的準備金都給停了，不讓往外貸款。銀行和房地産之間就如同大姑娘和小夥子之間的關係似的，過去小夥子大姑娘太密切了，家長覺得不安全給分開了，小夥子不找大姑娘以後，過一段時間大姑娘著急了。像工商銀行年底之前突然推出來3000億住房貸款，如果這個錢你不讓他貸出去的話銀行肯定要虧損的。所以精明的開發商反而會逆勢而動，覺得這是一個機會。

社會學家：嚴防地産商借加息抬房價

北京市經濟與社會發展研究所副所長劉秀如在接受本報記者採訪時表示，我認為開發商會以加息為由頭，把房價提起來。另外從趨勢上看，房價是一定會穩步上揚的，但從北京來看不會太大。我最近看了一個資料，上海的房價也有兩種表述，一個是對外公佈的，平均房價；還有一個就是上海房地産資訊中心的，是銷售的房價，這樣算下來是八千多元。

劉秀如:開發商一定會以加息為由頭把房價提起來

劉秀如告訴記者，有專家計算過，從加息影響看，加息0.3厘房地産公司凈利潤將下降1.16%；如果加息0.45厘，房地産公司凈利潤將下降1.74%。而從購房成本看，加息0.3厘，購房成本上漲2.24%；加息0.45厘，購房成本上漲4.15%。央行這次加息的幅度對房地産開發公司利潤的影響，實際可能比上述計算的還要小。“加息會增加企業的開發成本”其實是一個煙幕彈，房地産開發商可能借這個煙幕彈來抬高房價。因為，房地産行業是一個暴利的行業，加息0.27厘對其成本的影響完全可以忽略不計。但對購房者來説，情況就不一樣了。（洛濤）

 經濟參考報 2004年11月8日