房地産泡沫如何界定一直是眾説紛紜。但是有幾點衡量標準應該是基本的。一是房價收入比,二是房地産投資與房價增長速度,三是房地産泡沫只會是局部而不會是全國性的。
尹中立研究員向記者指出:衡量是否形成泡沫,一大要點就是分析市場中投資性購房的比例。因此,在一個城市的房地産市場中,投資性需求的比例不能超過一定的界限,否則會危及房地産市場的健康和穩定。在國際上,公認的警戒線是20%。但是,國際上的投資性購房包含房地産基金投資購買的房地産,這在中國是沒有的。把這部分剔除後,中國的警戒線是10%。
以上海為例,上海市的投資性購房比例相當大,顯示出泡沫現象已相當嚴重。據上海房管部門調查統計,2003年底上海投資購房佔16.6%,已經超出了國際警戒線60%。
此外,在社科院金融研究所的實地調研中,研究員找到當地供水、供電部門,根據這些部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計,中心城區有大約4.5萬套“無人房”,合計面積為500多萬平方米。浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有60%左右,無人居住的房子佔40%左右,而這些不繳水電費的住房都是已售房屋,這些房屋可以認定為“炒房”者購買的住房。
尹中立的結論是,上海市的房地産市場已經形成了一個二元結構:一邊是普通的市民,他們的收入水準低;另一邊是上海的高收入群體,對於這些高收入群體來説,沒有購房的人已經很少。高收入群體只具有投資性購房的需求,而這種需求是否是社會大眾的真實需求,值得商榷。(李若愚)
北京晨報 2004年10月28日