房地産泡沫如何界定一直是眾説紛紜。但是有幾點衡量標準應該是基本的。一是房價收入比，二是房地産投資與房價增長速度，三是房地産泡沫只會是局部而不會是全國性的。

尹中立研究員向記者指出：衡量是否形成泡沫，一大要點就是分析市場中投資性購房的比例。因此，在一個城市的房地産市場中，投資性需求的比例不能超過一定的界限，否則會危及房地産市場的健康和穩定。在國際上，公認的警戒線是２０％。但是，國際上的投資性購房包含房地産基金投資購買的房地産，這在中國是沒有的。把這部分剔除後，中國的警戒線是１０％。

以上海為例，上海市的投資性購房比例相當大，顯示出泡沫現象已相當嚴重。據上海房管部門調查統計，２００３年底上海投資購房佔１６．６％，已經超出了國際警戒線６０％。

此外，在社科院金融研究所的實地調研中，研究員找到當地供水、供電部門，根據這些部門對長期欠付水電費對象分析做出的最保守的估計，中心城區有大約４．５萬套“無人房”，合計面積為５００多萬平方米。浦東新區有些住宅小區的水電費收繳率只有６０％左右，無人居住的房子佔４０％左右，而這些不繳水電費的住房都是已售房屋，這些房屋可以認定為“炒房”者購買的住房。

尹中立的結論是，上海市的房地産市場已經形成了一個二元結構：一邊是普通的市民，他們的收入水準低；另一邊是上海的高收入群體，對於這些高收入群體來説，沒有購房的人已經很少。高收入群體只具有投資性購房的需求，而這種需求是否是社會大眾的真實需求，值得商榷。（李若愚）

北京晨報 2004年10月28日