上週末，正當有關我國房地産業是否存在泡沫的爭論處於白熱化時，央行拋出了加息的決定。業內普遍認為，央行加息後，最應該引起關注的就是房地産業，而對未來房價的判斷也顯得撲朔迷離。一派觀點認為，住房貸款利率的提高，會減少需求從而打壓房價；而另一派觀點則擔心，房地産企業會把融資增加的成本轉嫁給消費者，從而抬升房價。到底房價會怎麼走？記者也進行了多方調查採訪。

★ 加息後百姓購房意向

在加息後的第一個週末，我們隨機對一些百姓進行了購房意向調查。在被問及加息會不會影響您的購房計劃時，一半左右的被調查者表示，由於購房是自己住而不是用於投資，所以不會因為每個月多出幾十元到一百元的貸款而改變購房計劃；另外有兩成左右的人表示會暫時推遲購房計劃或者降低貸款比例；三成左右的被調查者選擇了觀望和等待，他們説希望等到加息的影響更明顯一點兒的時候再做打算。

★ 城市房價最新調查

國家統計局最新發佈的國房景氣指數表明，今年1到9月份全國商品房平均售價上漲了13%。而今年前兩個季度，房價上漲超過10%的城市中，重慶和杭州兩度榜上有名。記者在杭州調查了多個樓盤後發現，目前杭州市中心的樓盤實際上可供選擇的都在每平米8000元以上，萬元樓盤不在少數，一些廣告上説的每平米6000元起價的房子不是根本買不到，就是只能買到最差的戶型和樓層。

杭州的房價居高不下，有著“江城美譽”的重慶同樣沒有房價回落的跡象。重慶濱江路沿線的樓盤一直是當地房地産的品牌，這些江景房的價格被看作是重慶房地産市場的晴雨錶。這裡房産銷售人員告訴記者：“即將於今年年底退出的二期工程估計均價在3500元到3700元，也就是每平米(比半年前)上升了600到800元。”

在剛剛結束的重慶秋季房交會上，重慶城區的住宅成交均價達到了每平米3268元，而半年前的春季房交會，住宅成交均價僅為2540元，半年內上漲了近730元，漲幅達28%。

離開重慶，記者南下廣州，在城裏一家剛剛開盤的項目上記者看到，不少市民半夜就來排號。一位廣州市民説：“看中這裡的環境，價錢是也不算太貴，現在我買的房子大概是5000多元一平方米。”

據了解，目前廣州推出的樓盤單位大致有3萬套左右，但還是出現了供不應求的局面。

★ 業內人士看加息後的房價

作為這次加息直接影響到的利益主體，被推到風口浪尖上的房地産開發商們在鏡頭面前普遍表現得很冷靜。北京鴻潤房地産開發有限公司董事長郭慶表示，加息從成本方面説它抬高了開發商的成本，有可能造成房價的上升，但如果買房的人少了，需求少了，它又會逼著房價往下降。他認為，總體上來説，加息這個手段對於房價的影響不會很大，會更進一步使房價更加趨於穩定。

採訪中，開發商們的態度基本一致，認為這次加息不會對房價帶來大的影響。而常年關注房地産報道的財經記者們在調查中則表示，加息更主要的影響是制約房地産業過度的投資和投機行為。

★經濟家看加息後的房價

中國住宅産業商會會長聶梅生：“從老百姓的角度來看，加息以後他按揭的貸款會要多付，他可能要重新規劃一下購房計劃，這樣如果市場賣房子的速度減慢，開發商開發的速度適當地也得減慢，估計房價可能會下降。”

國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松：“加息到底能給房地産商帶來多少壓力還需要評估，目前來看房價仍有走高的趨勢。”

中國社科院金融研究所所長李揚指出，利率上調後，判斷房價走勢需要比較市場需求和供給的變化速度。他分析説：“如果現在購房需求中投資的比例比較高的話，這種需求會很快降下來，但如果大部分都是自用住房的話，需求就不會很快降下來；這就需要看供應的變化了，如果供應也下來的話，房價漲的可能性仍然存在，這裡面的決定因素是土地供應量和土地價格。”

採訪中，專家們強調，加息僅僅是影響房價的一個因素，一個變數，要分析房價走勢，必須弄清目前導致房地産價格持續上漲的真正的原因。

★解析房價上漲原因

究竟是什麼原因造成了房價上漲，我們對近期準備買房的30位百姓進行了隨機調查。調查顯示，有七成的消費者認為開發商的炒作是導致房價上漲的主要原因；另外三成的消費者認為供不應求是導致房價上漲的主要原因。採訪中很多消費者都提到，房價上漲開發商負有不可推卸的責任。

那麼，開發商又是如何解釋房價上漲的呢？北京鴻潤房地産開發有限公司董事長郭慶説：“現有房地産價格中，土地價格佔的比重最大，土地往往佔到整個房價的一半以上。”

記者對比國家統計局公佈的數字後發現，今年一季度全國35個大中城市有9個城市房價漲幅超過10%，另外有7個城市土地交易價格漲幅超過10%。而這其中有5個都是重合的，分別是：上海、瀋陽、杭州、寧波、天津。今年二季度，房價漲幅和地價漲幅同時超過10%的城市也達到了4個，分別是：杭州、上海、瀋陽、天津。

社科院金融研究所所長李揚表示：“漲是一個趨勢，由於土地有限，人的需求無限，所以土地價格上漲的因素也是存在的，因此，如果僅就房價來説，今後就是現在，與其看利率還不如看土地，那個政策也許影響還更大一些。”

這樣看來，地價上漲確實是促使房價上漲的因素之一，那麼需求是否真的旺盛呢？採訪中，一些專家提出，這和市場對消費者心理預期的引導有關。今年國家從資金、土地兩個源頭對房地産業進行調控，而在這個過程中，部分開發商利用政策和市場資訊的不對稱，強化消費者做出“開發商地沒了，錢也沒了，今後房子供應要少了，房價要漲了”的預期，也造成了局部地區房價短期出現了非理性上漲。

那麼，究竟什麼樣的房價才是適當的呢？中國住宅産業商會會長聶梅生認為判斷房價的漲跌要從整體經濟發展來看。另外，她説，“現在大家覺得房價高，可能存在一個誤區，就是無論收入高低都要買房。實際上在一個國家正常的房地産結構中，應該有相當一部分是租房的。在美國，60%的人買房，另外40%的人都是租房。另外，目前我國二手房市場沒有被很好地啟動，也影響了整個行業鏈條的轉動。

CCTV《中國財經報道》  2004年11月01日