仲介公司每天接到５０多個諮詢電話，但在諮詢顧客當中具備交易資格的房主並不多。

根據國務院機關事務管理局、中共中央直屬機關事務管理局今年８月發佈的《關於中央在京單位已購公有住房上市出售管理辦法的通知》，從１０月１日起，中央在京單位已購公房（下簡稱“央産房”），即原産權單位為各部委及中央直屬機關的房産，將首次進入市場出售。

本次允許上市的“中央在京單位已購公有住房”，是指職工按房改成本價或標準價購買的“央産房”。職工根據國家政策，按照房改成本價或標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購公房。

據悉，北京已購公房總量近１６０萬套，其中在京中央單位住房佔５０％，共有８０萬套，分別隸屬於北京市、中直管理局、國管局、解放軍總後勤部等，如今，放開的是隸屬於前三者的已購公房。

二手房交易量將增加

業內人士認為，“央産房”上市無疑會對北京的房地産市場，特別是二手房市場起到一定的促進作用。

中國農業銀行北京分行房地産信貸處的負責人告訴《財經時報》，他認為，“央産房”上市後，市場上二手房的交易量一定會增加，此舉必將帶動二手房貸款數量的增加，雖然短期內“央産房”上市交易的釋放量到底有多大目前尚不好判斷，但從長遠看，“央産房”上市可促成二手房交易活躍是必然的。

據介紹，房地産市場同樣蓬勃發展的北京和上海，二級市場的發展卻大不一樣。據統計，去年，北京二手房的上市交易量在１萬套左右，而上海達到１６萬多套，幾乎與上海的一手房交易量持平。一、二級市場發展的不平衡，使北京房地産市場都顯得有些畸形，而房源短缺已成為阻礙北京二手房市場發展的主要瓶頸。“十一”以後，８０萬套已購公房獲得進入二手房交易的資格，將從根本上解決二手房房源不足的問題。

據了解，北京市場今年的二手房交易量已出現較去年活躍的勢頭。據統計，北京市二手房交易量今年到上半年為止已達７０００套。這與公房上市手續更加簡化，交易費用減少等多項利好政策不無關係，比如公房上市不用再徵詢原單位意見，出賣已購公房一年內購買新商品房可享受契稅減免政策優惠等。

而“央産房”的上市無疑會使這種增長勢頭繼續保持下去，甚至有人用“井噴”來大膽預測“央産房”的上市效應。

銀行、仲介公司的期待

中國農業銀行北京分行房地産信貸處的負責人説，作為國內第一家開展二手房貸款業務的銀行，農行對二手房貸款業務一直非常支援，但從目前的市場情況看，雖然社會上對二手房的需求量很大，但二手房交易一直不甚活躍，成交量不多，二手房信貸業務自然也就受到制約。

另一位銀行業內人士則透露，目前北京的建行、農行、工行、商業銀行、民生、光大、浦發等銀行都開辦有二手房貸款業務。但也有些銀行沒有開展這項業務，或雖然開展了但並沒有下大力氣去做，原因是對此存有顧慮：

首先，二手房房源位置相對分散，不如集中做新樓盤房貸省時、省力；其次，二手房貸款若出現問題，房屋變現難；第三，目前銀行多采取與房地産仲介公司或擔保公司合作的模式進行二手房貸款，對仲介機構的擔保能力問題，銀行方面亦有所顧慮。

儘管如此，二手房信貸業務的巨大市場還是被各家銀行看好。據了解，中國銀行、廣東發展銀行正在準備殺入這塊市場。

對“央産房”上市同樣抱有期待的還有仲介公司。鏈家寶業房地産仲介公司作為“央産權”上市後的首批有資格進行“央産房”買賣的仲介公司之一，對此次“央産房”上市顯得很從容，因為“央産房”上市的方案在四年前就已開始醞釀，他們也因此準備了四年。

他們認為，“央産房”一般都在三環路以內，地段好、交通便利、社區配套成熟、物業管理完善，而且沒有期房風險，相信投入市場後，肯定會成為購房者追逐的對象。

鏈家寶業市場部羅文秀女士對《財經時報》説，目前公司每天都能收到５０多個諮詢電話，普遍關心的問題就是自己的房子能賣出什麼價錢。但仲介公司真正發放登記表，進入房價討論階段的，都是已有産權證或能在近期辦理産權證的顧客。因此，在諮詢的顧客當中具備交易資格的房主並不多。

已購公房者的困惑

吳先生是廣電總局的一位職工，他的房子是１０年前抵上工齡花５萬元從單位購買的。最近從媒體上得知，“央産權”的房子可以上市，便向單位諮詢房子的産權證和所要補交的成本價，準備把現在這套房子賣掉，想換一套大的。

而單位告訴他説，只知有通知，但如何解決、如何操作還沒有具體説法。吳先生對《財經時報》説，他的房子從沒測量過面積，更不用説超標房如何處理了，“小産權”等了七八年還沒辦下來。因此，他心裏犯嘀咕，這房子何時能在交易辦公室備案，何時又能在仲介公司掛號，何時才能售出呢？

設在北京藍島大廈內的國管局和中直管理局在京中央單位和國家機關住房交易辦公室的負責人稱，儘管國務院文件鼓勵居民換購住房，任何單位不得擅自對已購公有住房上市交易設置限制條件，但對於還沒有辦理産權證的公房來説，目前産權單位的態度仍決定著公房是否可以上市。

據了解，“央産房”的建設用地大多是以劃撥方式取得，原單位未支付土地出讓金，個人購買時房價裏也沒有包括土地出讓金，俗稱“小産權房”。再轉讓時，得補交土地出讓金，才能辦理“大産權”證。

而交易的首要條件是確認産權歸屬。這似乎很簡單，但由於歷史原因，“央産權”的房子在歸屬個人所有時卻顯得異常複雜。

這位負責人稱，像上述吳先生的這種情況，需要測量精確面積、補交出讓金、處理超標問題等，如果單位不抓緊辦理，上市問題將會拖延很久，或許永遠也不能上市。此外，有些公房房主因為不想補交房款，所以也不想“挪窩”，有些則早已買了第二套房子，但因為租金市場回報高，也不打算出售。他們的態度也是公房上市的一個障礙。

他還透露，目前能夠上市的都是屬於原國家部委、中央直管單位現已獨立出來的下屬單位、企業或已經撤銷、目前不存在的單位、企業的公房，他們的産權關係一般都在獨立或撤銷時已與職工劃分清晰，即使現在辦理産權證也非常容易。

鏈家寶業市場部羅文秀女士則表示，像上述吳先生的這種情況，單位關於補交款、産權證等還沒有任何表態的，仲介公司還是希望顧客能與單位進行交涉，儘快獲取相關資料和證件，否則上市交易就無法進行。

《財經時報》2003-9-28