今年1—8月份，投資增長32％，銀行貸款的17.6％貸給了全國的房地産業。連續5年增長的房地産業有沒有泡沫？這個話題自從4月份以來就一直成為各方爭論的焦點。

在25日舉行的2003國發經濟形勢報告會上，經濟學家和房地産業人士的觀點又發生了碰撞。經濟學家對部分地區可能出現的泡沫表示了擔憂；來自房地産業的聲音表示，目前的房地産市場健康，房價合理，增速平穩。

著名經濟學家吳敬璉認為，目前要警惕資産價格，尤其是房地産價格的上漲。儘管每個地區情況不同，難有明確結論，但某些地區確實有泡沫。

吳敬璉認為，儘管目前房地産供需兩旺，但這並不能説明問題。因為房地産是資産商品，而非消費商品，從經濟學上分析，房地産市場在不同價位都能實現均衡。

在這種市場上，價格高低在很大程度上取決於買賣雙方對未來價格的預期。而且，這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是説，房價越是上漲，就有越多的人由於價格上漲的預期而入市搶購，而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此，只要有足夠的人入市購買，在源源不斷的貨幣流入的支撐之下，很快就會出現“大牛市”。但是，氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上，一旦房價止升回跌，很快就會加速下行，導致房市崩盤。日本、中國香港都有這方面的先例。

目前的需求可能有的是虛的。吳敬璉解釋説，消費者按揭買房是世界的慣例，但開發商用銀行的錢來開發房地産，並不是世界通行的。而且，由於“真老闆”離得太遠，銀行的風險控制有不少問題。此外，要源源不斷獲得銀行貸款，必須滿足三個條件：高儲蓄率、資本項目管制國有銀行壟斷，但這些都很難長時間維持。

房租反映消費需求，房價則同時反映投資需求和消費需求。目前在房價走高的情況下，房租卻走低。兩者背離，説明有問題。投資的最後支撐仍然是消費，沒有基本面支撐的房價早晚是不行的。

吳敬璉認為，判斷是否有泡沫有時很困難，這需要認真、冷靜地分析，而不能帶著很大的火氣看待這個問題。同時，吳敬璉建議，如果政府要採取措施，就應當及早行動。房産泡沫初期通過調整利率就能打壓房市，而且成本也比較低。等到暴漲時，利率的作用可以忽略不計，只能依靠行政手段，不僅損失太大，而且可能無濟於事。

東方網 2003-9-26