今年1—8月份,投資增長32%,銀行貸款的17.6%貸給了全國的房地産業。連續5年增長的房地産業有沒有泡沫?這個話題自從4月份以來就一直成為各方爭論的焦點。
在25日舉行的2003國發經濟形勢報告會上,經濟學家和房地産業人士的觀點又發生了碰撞。經濟學家對部分地區可能出現的泡沫表示了擔憂;來自房地産業的聲音表示,目前的房地産市場健康,房價合理,增速平穩。
著名經濟學家吳敬璉認為,目前要警惕資産價格,尤其是房地産價格的上漲。儘管每個地區情況不同,難有明確結論,但某些地區確實有泡沫。
吳敬璉認為,儘管目前房地産供需兩旺,但這並不能説明問題。因為房地産是資産商品,而非消費商品,從經濟學上分析,房地産市場在不同價位都能實現均衡。
在這種市場上,價格高低在很大程度上取決於買賣雙方對未來價格的預期。而且,這種預期有一種“自我實現”的性質。這就是説,房價越是上漲,就有越多的人由於價格上漲的預期而入市搶購,而搶購又會使價格進一步上漲和預期增強。因此,只要有足夠的人入市購買,在源源不斷的貨幣流入的支撐之下,很快就會出現“大牛市”。但是,氣泡不可能一直膨脹下去。在過高的價位上,一旦房價止升回跌,很快就會加速下行,導致房市崩盤。日本、中國香港都有這方面的先例。
目前的需求可能有的是虛的。吳敬璉解釋説,消費者按揭買房是世界的慣例,但開發商用銀行的錢來開發房地産,並不是世界通行的。而且,由於“真老闆”離得太遠,銀行的風險控制有不少問題。此外,要源源不斷獲得銀行貸款,必須滿足三個條件:高儲蓄率、資本項目管制國有銀行壟斷,但這些都很難長時間維持。
房租反映消費需求,房價則同時反映投資需求和消費需求。目前在房價走高的情況下,房租卻走低。兩者背離,説明有問題。投資的最後支撐仍然是消費,沒有基本面支撐的房價早晚是不行的。
吳敬璉認為,判斷是否有泡沫有時很困難,這需要認真、冷靜地分析,而不能帶著很大的火氣看待這個問題。同時,吳敬璉建議,如果政府要採取措施,就應當及早行動。房産泡沫初期通過調整利率就能打壓房市,而且成本也比較低。等到暴漲時,利率的作用可以忽略不計,只能依靠行政手段,不僅損失太大,而且可能無濟於事。
東方網 2003-9-26