人民日報海外版消息：據業內人士估計，北京高檔商品房佔整個市場5％－10％的份額，是消費者所能夠承受的。但是，據有關方面對近幾年北京房地産有正式交易記錄的統計進行抽樣調查後發現，北京售價8000元／平方米以上的高檔商品房數量，佔了全市交易總量的一半以上。而且，還有更多外地的開發商和開發項目正源源不斷涌入北京房地産市場。

事實上，北京樓市的高端市場已經呈現一種高處不勝寒的態勢。這一現象無疑給外來的地産大鱷們帶出一個明確的市場訊號：京城地産高端市場的購買力有待觀察。

高端市場銷售困難重重

記者在被業界炒得沸沸颺颺的海淀萬柳地區進行調查時發現，前期曾有過驕人業績的碧水雲天和鋒尚如今都已顯現出後市的疲軟狀態。

王暉先生在一家專業從事高檔樓盤策劃推廣的公司擔任市場總監，最近，他常常前往日本、南韓、澳洲等地為代理的高檔樓盤進行直銷巡展。“我代理的是（北京）溫榆河地區的高檔別墅，如今別墅市場可不像前兩年那樣樂觀了。”王暉説，“我做過一個市場調查，現在200萬左右的別墅銷售會稍微好一點，300萬至500萬的別墅有的平均一個月才能銷售一套，800萬以上的別墅大多要三個月才能銷售一套。”這種銷售前景使得開發商不得不改變以前的行銷方式，在利用代理行進行銷售的同時，啟用專業活動策劃公司在外地甚至外國進行巡展。

“別墅難賣錢難賺”的現狀只是北京高價房的冰山一角，就在8月中旬的一次業界論壇上，北京百人行總經理童淵就坦言，現在北京房地産市場最頭疼的問題就是銷售，尤其是高檔盤。

記者從香山一個即將開盤的項目那裏了解到，在整個銷售過程中，推廣費的預算達到了銷售額2．5％，僅硬性廣告的投放量就達到了3000萬元，佔到整個銷售額的1．7％。“現在只要開發商能想到的推廣方式都用了，銷售還是困難重重。”開發商一方面要利用代理行打開銷售瓶頸，另一方面也將壓力轉嫁給代理行。單價過萬元的棕櫚泉國際公寓開盤僅僅一年，其代理行已經換了好幾家。

“其實做地産最怕的就是銷售週期過於拖遝冗長，一旦賣不出去，新盤很快就會將舊盤的優勢掩蓋，所謂長江後浪推前浪，舊盤銷售自然變得越來越困難。”王暉説，現存空置的一些高價樓盤由於不能滿足購房者日益增長的消費需求，不能得到迅速消化，而最終不得不降價。他舉例説，紫竹花園的售價此前是11000元／平方米，現在跌至8000元／平方米左右，這是開發商最不願意看到的結果。而東部朝陽某高檔項目2年內的降價幅度也接近20％。

高檔盤開發持續高溫

然而，目前仍然有大量的高檔房地産項目涌入北京市場。據對別墅市場的一項不完全統計，僅在六月下旬及七月份，即有萬萬樹、新內閣、長島瀾橋、和安花園、優山美地、納帕溪谷、威尼斯花園、原生墅、紅螺湖等十幾個別墅項目面市，超過了前三年別墅項目的開盤總量，而下半年仍將不斷有別墅項目上市，在溫榆河沿線就蟄伏著若干別墅項目。據了解，天津順池已把進軍北京的第一個項目定位為別墅；天津合生、魯能集團也準備在京推出別墅。

在對亞北地區、潮白河、溫榆河、香山四大高價住宅的熱點地區作了長時間的調查後發現，如今的高價房除了別墅外，低密度板樓、疊拼花園式洋房和TOWNHOUSE等幾個品種也漸受市場關注，他們的總價在80萬至200萬之間不等，拉差較大，買家群逐漸被分薄。如香山地區除已經售完的香山藝墅和在售的半山楓林、西山美墅館等項目以外，佔地達到420畝的香山別墅、“檀香山”等高檔項目不久就將橫空出世。在高價房的主要産區東部更是大手筆迭出，如首創集團注資百億元在朝陽公園以東打造“陽光上東”；在內地蟄伏七年的美國著名地産商漢斯在同一地區鉅資拿地，開發同為高端項目的“公園大道”。

房山區和平谷區也都開始辟出專區規劃建設高檔住宅，東部河北與北京的交界地帶也冒出了一批高檔項目。

根據戴德梁行的統計數據表明：2002年北京的高檔住宅中公寓和別墅的空置率分別已經達到了26．2％和15．2％。瑞士信貸第一波士頓亞洲區的一位負責人也強調，北京住宅高端市場出現了“超前于現實”的跡象。

中國外國專家局建築規劃專家饒及人預測説，北京市場上現有別墅項目至少有一半面臨銷售困難。偉業房地産投資顧問有限公司的一位負責人説，部分手上有土地的開發商認為國家停止審批別墅用地有機可乘，紛紛涌入別墅市場。發展商對市場錯誤的估計終將把自己推進巨大的風險漩渦中。

北京房價明降暗升

今年7月公佈的國房景氣指數顯示，北京的平均房價雖然已有輕微下降趨勢，但仍然是全國售價最高的地區，商品房均價為4693元／平方米，上海和廣州分居第二和第三。據統計，今年上半年北京住宅的均價下降了1．9％。

央視國際 2003年09月27日