前些年浙江省寧波市的一些銀行為方便那些現金較少的客戶購房,紛紛開設了一種名為“購房零首付”的貸款業務,即購房者可以以現有自有産權房(包括房改房、舊房等)作抵押,從而獲新房的首付款。該業務一經推出,即獲得眾多房地産開發商的大聲叫好。然而幾年過去了,記者日前從有關部門了解到,該業務自推出以來成交量一直寥寥無幾,並沒有産生預期的反響。為此記者專門採訪了有關業內人士。
據工商銀行寧波市分行的江先生介紹,該行的購房零首付推出至今,業務量一直不大,只佔該行所有個人消費貸款總額的5%左右。由於現在銀行提供個人消費貸款品種很多,購房者可將房屋作抵押,從中獲得資金,以支付購新房的首付款,較之“零首付”貸款僅僅用於“首付款”來的更為靈活便捷。況且“零首付”的首付款款子是由銀行打給房産開發商的,對開發商來説資金回籠相對緩慢,財務上遺留的問題較多,因而對此項業務的積極性不是很高。再説,舊房的産權歸屬複雜,有些房改房産權又不在個人手裏,一時拿不到,也就辦不了抵押手續。這些都不利於“零首付”業務的發展壯大,所以市場需求並沒有原先人們預料中的那樣大。
另一個很重要的原因是,“零首付”的貸款期限短,最長僅為15年,且貸款期限和抵押房産房齡(僅限于磚混二等成套房産以上)之和控制在20年以內。而一般住房貸款的貸款期限最長可達30年。同時“零首付”的貸款額度一般不能超過抵押物評估價值的60%,且不能超過新購商品房房價的30%。江先生給記者算了一筆賬:以購買一套價值為30萬元的新房為例,通過對這套新房的房産證作抵押,只能獲得30萬元 30%=9萬元的銀行貸款,為達到零首付目的,購房者必須再找一套房子作為抵押,以支付這剩下的21萬元。按銀行有關規定“自有産權房作抵押,貸款額度不得超過抵押價值的60%,也就是説要找的這套房子價值應為21萬元 60%,即35萬元,才能作為抵押。這個數額對原來買新房能力已顯不足的購房者來説,難度較大。再加上每月的還貸額度,可行性不大。而且貸款數額越大,還貸壓力也就越大。從某種意義上説,“零首付”的推出的確是降低了購房的門檻,但卻不能從根本上改變購房者的還貸能力,畢竟購房者貸款數額的多少,最終還是得取決於他的還貸能力。據有關資料表明,上海、杭州也開辦有該項業務,但目前業務成交量也不是很大。
房産界有關人士則認為,當時銀行推出購房零首付時正值房地産低迷期,它的出現無疑使購房者眼前一亮,因而人們對它的期望值很高。然而這兩年隨著寧波城區的不斷東擴和大規模舊城改造的快速進行,寧波的房地産市場持續升溫,甚至出現了求大於供的火爆場面,因而該業務對房地産開發商缺乏吸引力。如果這種熱銷局面沒有得到扭轉,估計今後幾年該項業務的市場前景仍然不容樂觀。既便如此,銀行方面還是明確表示,他們不會中止購房“零首付”這項業務,畢竟對購房者來説它至少也是一種選擇。
《中國經濟時報》 2001年4月02日