前7個月全國商品房售價同比提高12.9%，是1996年以來最高增幅，專家解析緣由：

對於從去年開始的房價漲潮，國家統計局景氣中心研究室副主任張海旺及研究人員席念霞在接受本報記者專訪時表示，這主要是消費者預期商品房供給減少，而消費者的購房需求又不斷上升造成的。

統計顯示，1至7月，全國商品房平均銷售價格2724元/平方米，同比提高12.9%，是1996年以來同期的最高增幅。全國有12個地區商品房銷售均價增幅超過10%，6個地區價格增幅超過20%。今年第二季度，上海房價增幅居全國之最，比同期全國平均增幅高11個百分點，每平方米價格達5831元，居全國第一，是全國商品房每平方米價格的2.2倍。

在供給面上，張海旺認為，總供給量的減少，特別是供需矛盾預期的推動是當前房價不停上漲的首要原因。他説，在商品房大量空置、未銷售率高達18.4%的情況下，房價仍能保持快速上漲，在很大程度上要靠大量銀行資金和低成本土地的支撐。今年初開始的緊縮銀根和限制土地審批雖然對房價上漲有抑製作用，但又引發了消費者對房地産市場供需矛盾的預期，從而拉動了房價的更快上漲。統計顯示，今年1至7月，我國房地産開發投資增長28.6%，增幅比去年同期降低5.5個百分點；土地開發面積增長12.2%，增幅比去年同期下降7.8個百分點；但商品房銷售率高達133.6%，7月末全國空置商品房面積下降0.8%。

“8.31”大限是又一個推動因素。國家改土地審批制為拍賣制的決定，雖然遏制和緩解了土地資源浪費和土地價格上漲的土地圈佔倒賣行為，但也造成了土地出讓量大幅減少。如今年1至7月房地産開發企業本年購置土地面積增長6.0%，增幅比去年同期和今年前2個月分別低42和38.4個百分點。再加上政府作為土地拍賣主體，作用和約束機制很不規範，結果導致了土地價格的過快增長，進而拉動了房價漲幅的迅速提升。數字顯示，今年第二季度，全國土地交易價格增長11.5%，比今年第一季度和去年同期增速分別高4.0和4.4個百分點，也高出全國房屋價格增幅1.1個百分點。

與供給面的減少相比，今年以來房地産市場各種需求旺盛，從而拉動了房價快速上升。今年1至7月，全國累計銷售商品房1.34億平方米，超過房屋竣工面積0.16億平方米；銷售商品房增長25.2%，雖然較今年上半年特別是年初出現明顯下降，但比同期房屋竣工面積增速高12.3個百分點。

張海旺認為，當前住房需求的增長比居民收入增長快了很多，這其中有不少水分。這首先是由住房信貸增速過快帶來的。由於國家對個人住房信貸政策變化不大，從而導致在房地産開發投資下降、主要供給面減少的同時，住房信貸仍然強勁。據有關資料顯示，2003年個人住房消費貸款已比1998年增長28.6倍，遠遠超過房地産開發貸款餘額2.2倍的增速。今年以來，住房信貸增速更快，如武漢市今年上半年個人住宅貸款餘額同比增長69.6%，比房地産市場各項貸款餘額增幅高15.1個百分點；其中新增個人住房貸款同比增長106.8%，比新增房地産各項貸款增速高88.4個百分點。

投資性購房的比重過高也是重要因素。據有關部門調查，目前各地投資性購房比重增長過快。如上海，境外和外地住宅購買需求比重按面積計算高達25%左右，投資性購房比重達16.6%，寫字樓投資購房比重高達40%；福州市外地人購房的合同登記量、面積和餘額分別佔同期總量的42.3%、44.9%和45.4%。

此外，還存在著住宅被動需求膨脹的問題。這主要是指一些地方政府為自己的政績大搞城市拆遷，連帶出因拆遷不得不購房的大量被動住房需求。據建設部調查，2002年底，在全國66個城市和2萬多個鎮中，約有1/5城市形象、政績工程過多過濫；有的城市總共5萬人口，但所建廣場競可站6萬人之多。

此外，當前原材料價格和國際房價上漲對我國房價的飛漲也有一定影響。

經濟參考報２００４年９月１５日