今天我們來關注房價。8月31日，對全國的房地産開發商來説，是個不同尋常的日子。按照國土資源部發佈的71號令，到8月31日以後，國內土地市場將不得再採用協議方式出讓經營性土地使用權，國有土地使用權必須以公開招標、拍賣、掛牌的方式出讓。過去在房地産市場，有不少土地交易不是明碼標價，而是只要買賣雙方商定一個價格就行了，行話叫協議轉讓。按照71號令規定，過了8月31日，協議轉讓的大門就會徹底關上，房地産業界也把這個時間稱為831期限。現在這個最後期限，只剩下兩天，大家最關心的就是831之後，房價會出現什麼變化？《經濟半小時》的記者宋小雨在北京就此採訪了幾位房地産商。

京城房地産開發商論房價

任志強，華遠集團董事長，地産界領軍人物，在業內以敢於直言著稱。面對記者，他表示，到明年房價這個暴漲的過程可能會更加明顯。這是因為8.31之後，協議出讓的土地會大量減少，幾乎是零了。那麼政府並沒有能力去保證大量的土地供應給市場，所以土地的供應減少，價格在提高，房價一定是在上漲。

8.31大限前夕，他之所以提出房價會暴漲，是因為他對土地量的估算，他給記者算了這樣一筆帳：今年上半年國土資源部公佈的土地收入價格的情況看，今年大概協議出讓了70萬畝土地，土地價格是下降了，但是招標，拍賣，掛牌方式出讓了大概28%的土地，大概是29萬多畝。這29萬多畝的平均價格，是協議出讓土地價格的三到六倍。

任志強認為，公開競買土地會使土地價格水漲船高，從而帶動房價的上漲。而另一位房地産開發商對這種水漲船高的説法並不認同。

張寶全，今典集團董事長，因為他開發的今典花園、蘋果社區等項目價格相對較低，被業內稱為另類。他表示、，從中國房地産目前來看，還是處於一個買方市場，不是賣方市場。只有在賣方市場的時候，價格才有可能會按著供應者的意圖會得到一些較大變化。也就是説供需之間的平衡，還是平衡價格最重要的一個東西。

在張寶全看來，在買方市場上，土地的供應量並不是決定價格的最終因素，反倒是供求關係會更直接得影響價格。張寶全告訴記者，今年北京房地産市場銷售商品房的土地量是一兩年前拿到的。8.31大限後，招標拍賣掛牌對房地産市場的影響會在一兩年後才顯現出來，所以房價也不會立竿見影地上漲。他認為，大家之所以覺得8.31以後房價會漲，就是簡單地認為一種邏輯判斷：覺得你如果招標，拍賣，掛牌，就使土地的供應發生緊張；第二認為，招標，拍賣，掛牌，一定會提高土地的價格。這些所有增加的成本都會自然轉到房價裏面去。但是張寶全認為最最重要的還是供求關係的平衡。

記者注意到，蘋果社區與現代城距離不足1千米，蘋果社區的價格是每平米7000元，而現代城卻賣到了每平米11000元以上。為什麼同一地段的房價，現代城就要比蘋果社區高出好幾千元呢？

“貴了不是我定的價格，是市場定的價格。”潘石屹如是説。潘石屹，SOHO中國有限公司董事長，被業內稱為是最善於與媒體打交道的人。他告訴記者，8.31大限就是把協議出讓這扇門給關上了，可是招標，拍賣，掛牌的門北京什麼時候推開？如果推開這扇門的話，能夠出來多少土地會很大程度地影響到北京的房價。

在談到8.31後北京房價的變化，潘石屹以現代城現身説法，“付給工廠的攤到每一平方裏面是2000多元錢，付給政府的大概是1000多元錢，當時協議價是3000多元錢，現在我覺得這塊地要拍賣的話應該是5000多元錢。”

潘石屹告訴記者，從他現在開發的現代城來看，拍賣價比協議價每平米上漲了2000元，那這是否意味著房價也會相應上漲呢？在潘石屹對北京的房價在8.31後是漲是跌還持觀望態度時，有一些開發商已經開始算細帳了。

劉曉光，首都創業集團總經理。這位身兼數職的地産前輩在業內有老大哥之稱，“我們覺得是要微升，我認為是百分之八左右。因為整個北京我覺得可能不同檔次。經濟適用房它不能漲，另外一點，在三千四千到六千之間的房子也不好漲，可能兩頭會漲。我覺得不會上升太大，綜合來講可能8%左右。”

劉曉光認為，8.31之後，北京的房價會穩中有升。這是因為，第一個土地的供應量肯定要減少，這肯定是事實。第二資金的供應量實際上已經減少了，這裡還不是最核心的。如果是這兩個總量都減少的情況下，房子的供應量也相對會減少。如果減少，造成價格是穩步上升。

記者注意到，8.31大限來臨之際，各房地産商都在緊鑼密鼓地打自己的算盤。儘管對房價是漲是跌看法不一，但有一個共識，8.31將重新打造房地産商的競爭平臺，只有審時度勢，才能搶得新的商機。

其實，房地産開發商的觀點也就是他們的一家之言。不過，我們看到，他們都把8月31日這個時間視作是自己的關口。畢竟，土地市場的遊戲規則即將改變，新規則會不會帶來房價上漲呢？我們不妨先來看看一個案例。去年年底，來自天津的房地産商順馳集團，在公開拍賣中，以九億多元的天價買下了北京大興區一塊國有土地的使用權。

順馳天價拍賣土地前後

這塊土地起拍價僅為4億多元，而最終以9億多元成交，當時被媒體稱為世紀第一拍。一錘定音下去，儘管掌聲熱烈，背後質疑的聲音也同樣響亮。

潘石屹：“貴了，貴了。”

任志強：“比原來的標底要翻出一倍多，而現在他可能根本就幹不成了。”

半年多過去了，這個被預言肯定幹不成的項目究竟怎樣了呢？記者來到了已經在銷售中的樓盤現場。在現場，記者看到，十幾架塔吊正在繁忙地建設，規劃中的廣場和人工湖，以及周圍的部分小樓已經建成。

面對記者順馳置地北京房地産開發有限公司董事長荊宏表示，九億元買下大興這塊地，他覺得這個價格非常合適。為什麼大家都認為是天價拿下的土地，開發商反倒覺得不貴呢？

荊宏表示，公開交易的方式不僅僅時間可控，成本也可控，因為在招標文件裏，所有要交的各種費用在這個文件裏都明確了，而以以前的方式，很多其實是不明確的。

記者了解到，順馳要付出的9億元土地款實際上是在兩年內分期付清的，而這兩年內什麼時候付什麼款，都有明確的規定。在順馳北京公司董事長荊宏看來，根據這樣付土地款的計劃，無論開工的時間，開盤的時間，成本的控制，還是銷售價格的實現，經營指標的實現，所有東西都在開發商可控範圍之內。

荊宏表示，“這就是我們説為什麼，今天我們對領海這個結果我們是非常滿意。我就説了，當時説6月18號開盤，很多人沒有人相信，但是我們確實是6月18號做到開盤，半年內開盤了。”

在房地産建設的成本當中，主要包含3個部分：土地成本、建安成本和行銷成本。荊宏給記者算了一筆帳，順馳的這個項目跟土地有關的出讓金、配套費，按樓面價大概是每平米2000元，建安、行銷和銀行利息每平米不到3000元，也就是説，每平米總成本大約是5000元。按照順馳今年對這個項目的規劃，售價是5500-6000元。項目利潤率預計在15%左右。正是因為公開拍賣土地各種邊界條件明確，使得成本可控，有了明確的利潤率，開發商才會認為公開拍賣花掉的9億元不貴。

荊宏認為順馳天價拿下大興的地後，開發的房産仍然保持15%的利率，是用事實反駁了業界認為順馳會因此經營不下去的説法。而記者注意到，這個項目的房價比周圍的商品房每平米普遍要高1000-2000元，荊宏告訴記者，這高出的錢順馳花在了提高品質上。

荊宏告訴記者，現在他們每月的回款達到了8000萬元，領海項目證實了順馳靠拍賣取得土地仍然能獲得可觀的利潤。

順馳天價買地，並沒有天價賣房。看來對房地産商來説，決定房價的不僅僅是土地成本，更重要的是供求關係。採訪中，我們記者還了解到，目前順馳已經在全國16個城市，通過公開拍賣拿到了土地。同樣面對831這個期限，房地産開發商是幾家歡樂幾家愁。那麼，8月31日即將來臨之時，國內房價最高的上海市場情況又如何呢？

今年年初，國家統計局發佈了一組數據，2003年全國房屋銷售價格同比上漲4.8%，其中上海房屋銷售價格上漲幅度力拔頭籌，高達29.1%，平均房價已經位居全國之首。現在，土地市場協議轉讓的時代即將終結，上海的房地産市場會不會出現新的變局呢？《經濟半小時》的記者孟慶海也在上海進行了調查。

上海房地産是否會出現拐點

記者在上海街頭進行了一次問卷調查。在一個多小時的時間裏，共發出問卷102份，調查結果顯示，認為上海房價會出現拐點下跌的41人，佔 40.2 %；認為上海的房價將維持現有水準的36人，佔35.3%；認為上海的房價將上漲的只有24人，佔23.5%。由於認為房價將下跌或持平的佔大多數，不少老百姓已經取消了購房計劃。在問卷調查中，近期有買房打算的只有8人，約佔7.8%；沒有買房計劃的94人，約佔92.2%。

831真的會讓上海居高不下的房價出現拐點嗎？記者到上海市的三個樓盤進行了體驗。這裡是緊鄰浦東金茂大廈的一處高檔樓盤，每平方米的售價在22000元到4萬元之間。在樓盤的售樓處，記者看到大廳裏是空空蕩蕩，看到有人光顧，售樓小姐顯得非常熱情，但是當記者打聽這個樓盤的銷售情況時，這位售樓小姐卻不願作答，表示這是商業機密。

在這個單價1萬元多元的樓盤，記者也看到了同樣的冷清，這位銷售人員告訴記者，去年11月份開盤來，他們日銷售量大概在8到10套左右，但是今年7月份以來，銷售明顯下滑。

記者體驗的這兩個樓盤單價都在1萬元以上，那麼中低價位的情況怎樣呢？記者來到了位於上海市外環線外的一個樓盤，這裡距離上海市的中心地區大約有一個多小時的車程，價格約7000 多元/平方米。

銷售人員表示，近期的銷售情況不是很樂觀，有時一個星期只賣一兩套。

記者從上海市房屋土地管理局了解到，目前上海市房地産市場部分樓盤銷售確實出現了冷清局面，這是從去年11月份以來上海市進行宏觀調控的結果。由於2003年上海市的房價漲幅高達24.1%，為了控制房價的過快增長,上海市採取了一系列措施.主要包括：加大土地宏觀調控的力度，停止高檔房和別墅供地，加大中低價位房地産的供地力度；優化商品房供應結構，今年計劃成交6000元/平方米以下價位的新房1100萬平方米，約佔上海市全年新房成交量的40%；同時採取限制期房再轉讓、新房銷售網上公開等措施，完善房地産交易規則，避免各種炒作行為。

記者採訪的幾個房産項目都出現了銷量下降的情況，而上海的指數顯示，最近上海的房地産價格也改變了快速上揚的態勢。今年前7個月，上海市的房價漲幅為8.4%，比去年同期下降了51.4%。這些現象和終結土地協議轉讓有沒有關係？8月31日之後，上海的房價何去何從？我們再來聽聽業內人士和專家的觀點。

專家談上海走勢

記者了解到，由於部分樓盤銷售不理想，上海大部分樓盤的價格近兩個月基本都沒有再上漲，房地産商們接受記者採訪時也比較樂觀，他們認為商品房不會看跌，831也不會對商品房價格造成衝擊。

上海明日星城銷售負責人于可安認為，上海未來的房産走勢應該是穩中略微的上升。

上海房屋銷售有限公司副總裁丁祖昱認為，從明年開始上海的房價還會有一定的增長，一定的增幅。

和一手房市場不同的是，上海的二手房市場在831後看跌已經成了二手房市場的主流聲音。

上海房屋置換股份有限公司總經理奚智祥表示，這幾年來供需之間的不平衡以後，二手房的房價特別是小房型的房價飆升得很厲害。奚智祥認為二手房的價格確實偏離了市場的價格，831以後二手房的價格會略有下降。

上房置換是上海最大的二手房交易公司，每年僅收購二手房的資金量就高達5億元左右，整個二手房的交易量約佔上海市的四成，目前他們已經調整了自己的經營策略。他們目前正在盡可能快地把手中庫存給拋出去。以防萬一市場有變化了，價格有變化了，而被套住了。

對於房價的預測，上海各個房地産商並不一致，但是831後政府調控房價的能力將更強，這已經成為上海房地産界的共識。

復旦大學房地産研究室主任華偉表示，831對上海的土地市場是個標誌，是個分水嶺。政府掌握了土地資源，就完全可以調控房地産商品的供給，並且結合政府對未來房地産市場需求的跟蹤，它能夠找到一個調整價格的比較好的方法。

儘管認為政府對房價有足夠的控制能力，但是華偉出言還是非常謹慎，對831後上海商品房價格到底會出現什麼樣的走向沒有作進一步的説明。而上海房屋土地資源管理局則表示，831以後，他們將通過競標的方式繼續保持每年大約2000多公頃的土地供應量，確保改變2003年以前房地産市場求大於供的局面，實現供求量、供求結構的平衡和房價的基本穩定，防止上海房價出現大起大落的局面。

根據國土資源部的調查，到去年為止，國家土地儲備170萬畝，但囤積在開發商手中的未開發土地達70萬畝，其中大部分是協議轉讓的土地，這些土地的數量甚至能滿足一些城市好幾年的開發需求。華偉告訴記者，831中止協議轉讓土地之後，這些囤積的土地也會進入房地産市場。那麼，831這個最後期限，對房價究竟會有什麼樣的影響呢？

專家談831大限對房地産市場的影響

8.31後，所有的經營性土地都將採用公開交易的方式進行轉讓，這種方式究竟會對房地産市場造成什麼樣的影響？國家有沒有足夠的土地提供給房地産開發的正常需求？記者採訪到中國房地産研究會副會長張元端。

張元端表示，“國家出臺土地政策，我認為主要是針對當前土地市場出現的一些不規範的情況做出來的，我覺得它的主要目的不是為了限制房地産的發展”。

張元端曾任國務院住房制度改革領導小組成員兼辦公室主任，國家建設部房地産業司司長，現在他的身份是中國房地産及住宅研究會副會長。在他看來，實行招標拍賣掛牌是土地制度改革的一項根本措施。

8.31之後，協議轉讓土地的方式被完全禁止了，現在人們最關心的就是，土地供應能不能跟得上，商品房會不會供不應求。對於這種擔心，張元端用一組數字表明瞭他的觀點，“開發用地是不是會造成緊張，我查了一些數字，這幾年來我們開發用地，購置面積連年大幅度地增長。”

張元端所説的數字，是國家統計局公佈的關於土地購置面積和開發面積的統計：

2001年土地購置面積2.166億平方米，開發面積1.45億平方米；

2002年土地購置面積3.038億平方米，開發面積1.734億平方米；

2003年土地購置面積3.7億平方米，開發面積2.09億平方米。

從這組數字可以看出，近幾年土地的購置面積都遠高於開發面積。張元端認為，這些存量土地都會在今後的幾年內逐步消化。所以張元端認為，“開發商手裏面還是有相當大的量的土地貯備，我認為今年不會引起土地供應很緊張。”

房地産界把831期限，形象的比做分水嶺。8月31日之後，協議轉讓的閘門將徹底關上，而公開交易的閘門已經打開了。房地産業界有這樣一種説法，公開交易的閘門開啟的大小程度，會直接影響831之後房價的高低。那麼，831對房價的影響究竟有多大？記者顧平今天也採訪了國土資源部土地利用管理司副司長冷宏志。

國土資源部談831大限

國土資源部土地利用管理司冷宏志副司長表示，如果説招拍挂增加了房價，招拍挂增加的這部分只是政府純收益，出讓金這一部分，它比例很小。

談到招標拍賣掛牌對房價的影響，國土資源部土地利用管理司冷宏志副司長向記者詳細計算了地價的真正構成：實際上土地的總價，是由三部分構成，一部分是土地的取得成本，像徵地拆遷補償這一塊，佔總地價的40%到60%，第二部分是土地開發費用，像各種的配套費，以及有關稅收，佔總地價的30%到54%，還有第三塊成本就是政府的收益，出讓金或者説是純地價，這一塊只佔地價的6%至10%，佔商品房銷售價格的4%至6%。實際上，“8.31”期限之後，房價受影響的只是政府收益這塊。

冷宏志副司長表示，很多專家認為，房價高，關鍵是各種收費太多，太亂，量太大，然後還有一些稅設置也不是很合理，重復徵收。

很多人都認為，經營性土地招標拍賣掛牌政策的全面實施，會助長房價的飆升，冷宏志認為，這個説法是一種不全面的看法，或者説是一種誤解。房價的構成是一個綜合的因素，房價高低更主要的是由供求關係決定的，並不會因為成本低就低價銷售。他還表示，原來那種協議的是，劃撥的方式，大量的一塊差價被開發商拿走了，政府沒有得到，老百姓沒有得到實惠的。

冷宏志認為，招標拍賣掛牌政策的全面實施，對於規範土地市場有著非常重要的積極作用。不僅有利於陽光行政，從源頭上防止腐敗，防止國有土地資産的流失，也將促使開發企業理性投資。

冷宏志副司長表示，“你如果不去低價以協議的方式出讓土地，他多佔地，以市場方式，讓他充分反映市場價格，這樣的話，他可能能少佔的，他不多佔了，也就是説，他以資本替代土地要素了，而不是反過來以土地要素替代資本。我想這個意義很重大的。”

儘管對831之後，房價是漲是跌，各方看法不一。但大家還是有一個共識，71號令將引發全國房地産市場重新洗牌，一些靠炒賣地皮為生的房地産公司，將很快被資金雄厚，實力強大的企業擠出市場。畢竟，陽光下的市場，更適合強者生存。（宋小雨 孟慶海 顧平）

CCTV《經濟半小時》 2004年8月31日