1-7月全國經濟適用房完成投資292億元，同比下降0.5%，經濟適用房佔全部商品房的比重4.8%，比去年同期下降1.4個百分點；專家預期，經濟適用房和普通低價商品房供求關係有可能發生轉變，從供大於求轉向供不應求。
正在打算購買北京“世紀風景”第四期的北京居民可能要失望了。這個本來説要在今年7月開盤的經濟適用房，已經將銷售日期推遲至11月。但樓盤的銷售人士稱：“11月也未必能夠開盤，原因是手續辦不下來。”
這只是目前北京乃至全國商品房供求情況的一個縮影。
今年以來，房地産供給方面的各項數據顯示，投資、施工、竣工面積等增幅同比連續回落，商品房住宅價格則達到1996年以來的最高增幅。據國家統計局對35個大中城市房地産市場調查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格比去年同期上漲10.4%，比一季度上漲2.3%。
專家指出，由於目前商品房的供應增速低於銷售增速，如果房地産資金、土地供應持續跟不上，繼而，房地産尤其是經濟適用房和普通低價商品房的供求關係可能發生轉變，即從供大於求轉向供不應求，結構性問題會進一步加重。
不過也有專家分析，2005年的房地産市場將出現銷售和房價下降的拐點。
“拐點”之爭
目前商品房市場真會出現供不應求、房價上漲的勢頭？中國房地産協會副會長顧雲昌對《財經時報》表示，房地産投資同比增幅下降，説明“調控取得了效果”；但是，商品房需求高於供給的增速，可能導致供求關係進一步緊張，引發房價上升過猛。
他認為，如果目前的房地産土地供應速度繼續明顯下降，資金供應減少，將會進一步加大融資成本，並將項目的風險轉到房價中去；而如果政府同時放慢拆遷的速度，也可能降低需求，達到房地産供求關係的平衡。
統計數字表明，1-7月，全國累計銷售商品房1.34億平方米，同比增長25.2%；商品房累計銷售額3657億元，同比增長41.4%；而同期全國累計完成房屋竣工面積1.18億平方米，同比增長只有12.9%，增幅比去年同期下降24.8個百分點。
但也有專家認為，房地産需求減少的情況也有可能出現。
北京房地産協會學術委員會專家蔡金水錶示，由於建設部調整了統計口徑，目前實際商品房空置面積可能比公佈的要多。今年的房地産需求增長較快有特定原因：一是通貨膨脹的影響；二是一些單位發放房地産補貼；三是拆遷速度較快。而2005年這些因素會有所變化，因此需求將減少，房價將“穩中有降”。
國家發改委經濟研究所的王小廣研究員表示，按照過去的經驗，實際竣工面積數據通常在年底增長較快。而隨著實際投資的增幅下降，接下來的銷售面積同比增幅也將降下來，最後房價出現同比下降。因此，房地産市場的價格下降拐點將在明年出現。
結構問題日益突出
蔡金水錶示，房地産市場中的結構性問題目前變得日益突出。由於開發商認為經濟適用房利潤率不高，所以開發積極性也不高，導致普通居民所需要的住房供應不足；而商業寫字樓、高檔住房、別墅供應依然增長較快。因此，普通住房和經濟適用房的建設步伐應加快。
數據顯示，今年1~7月商品住宅投資4111億元，同比增長28.1%，低於辦公樓投資同比31.5%、商業營業用房投資同比35.6%的增幅；同期，全國經濟適用房完成投資292億元，下降0.5%，為近年來首次出現負增長；經濟適用房佔全部商品房的比重為4.8%，比去年同期下降1.4個百分點。
顧雲昌表示，目前政府需要加大經濟適用房的土地供應量力度，在平抑房價方面多做努力。此外，地産市場的資金問題也需要引起重視。
目前，房地産企業的自籌資金增長較快，而銀行貸款增幅減少，從而引起房地産企業資金緊張。1~8月，全國房地産開發企業到位資金10218億元，同比增長31.6%；其中企業自籌資金3117億元，增長36.3%.
截至2004年6月末，商業性房地産貸款餘額達到2.1萬億元，同比增長36.1%，增幅比上月回落5.3個百分點。其中，房地産開發商貸款同比增長26.3%，貸款餘額比上月減少161億元，首次出現餘額下降情況。
建設部判斷
不過，王小廣的看法不同。他認為，房地産開發目前的銀行資金約有70%左右，儘管該數據低於以前，但這並非壞事，而是降低了經營風險。
蔡金水則認為，目前土地總量與去年基本持平，不會引起房地産市場大的動蕩。問題在於對這些土地必須加快運作，否則批件又要過期，兩年不動還會被無償收回，同時資金壓力也難以承受。
比如截至8月31日，北京國土資源局分三批公佈了288個項目“可以過關”，而土地面積登記項目的85%、規劃建築面積項目的80%都未能過關。因此，實際的開發土地面積和規劃面積都遠未啟動。
此前，建設部官員表示，建設部將採取多種措施抑制房價非正常上漲。住宅與房地産業司司長謝家瑾表示，上半年全國經濟適用住房供應比例較去年有所下降，加上一些城市中低價位普通商品住房供不應求，推動商品住房平均價格上升。未來商品房價格非理性的快速增長不會出現，但商品房價格將仍會穩中有升。(定軍)
財經時報2004年10月11日
