在8月初央行公佈的第二季度貨幣政策執行報告中，首次以較大篇幅討論房地産價格可能上漲，並且提出“必須高度關注房地産價格”。僅在月余之後，建設部的房價上漲預警再次引起了輿論的高度關注，由其出臺的報告指出：“今年前八個月，房價同比增長13.5%，房價上漲過快問題仍需引起高度重視”。13.5%顯然和宏觀調控有關。央行的報告指出，房地産貸款、投資總額的增幅都出現回落，而與供給縮小對應的變化必然是此類産品的價格上揚。以此來看，房價上漲盡在情理之中，那又為何引發有關主管部門及輿論的高度關注呢？

因為商品房所承載的社會屬性正日益覆蓋著其市場屬性。建設部在9月20日發佈的當前房地産市場運作情況中特別提到，“部分開發企業利用政策和市場資訊不對稱，惡意炒作，部分消費者跟風，造成局部地區、個別項目房價短期內非正常上漲”。表明瞭建設部對一些地産商們的不滿。自121號文件以來，以及8.31土地協議終止的變動，來自於一些房地産商有關“房價必然上漲”的聲音異常活躍。

商品房也是商品，是商品價格就應該有升有降才正常，但這敏感的房價，一向只漲不跌。豈不奇怪？居民收入水準提高、銀行個人信貸的支援，這些解釋與堅挺上升的房價之間的關聯，其實都變得越來越模糊。人們應該看到其背後的深層原因。

住宅成為商品的真正起始年度，是終止福利分房之後的1998年。在最初幾年中，商品房的消費僅活躍于處於購買力塔尖部分的小眾群體，套用約定俗成的説法就是“先富起來的人”。在經過近6年的發育之後，商品房的消費社會化程度大為提升，業已不再是大眾無暇關注的奢侈消費品。而房價的高低，亦即成為人們衡量自已收入水準所處社會維度的一個重要參照物。

有關個人資産的構成，最重要的通常為兩部分：一是有價證券，二是不動産。令國家尷尬的是，在個人資産積累的通道上，目前國內的有價證券投資幾乎是系統性“缺鈣”，這就把商品房推到了近乎“惟一可選的大宗投資品”的境地。這同時意味著，商品房成為了社會財富分配流向的一個極其重要的載體。

如果説商品房事實上成為“消化”社會財富的關鍵容器，那麼房價則是插在這個容器中的溫度計，其高低變化，豈能不敏感？

國際物業顧問戴德梁行新近的調研表明，作為國家重點調控的杭州市，房價仍舊保持了連續12年的只漲不跌，上半年商品房整體均價比上年度每平方米上漲1000多元，高檔住宅均價已近萬元人民幣，市中心部分樓盤最高價每平方米接近2萬元。杭州已成為繼上海、北京、深圳後的第四個高檔住宅均價萬元的城市。

杭州市國土局原局長朱寅傳在接受媒體記者採訪時直言，購買杭州商品房的人中，本地人不到50%，而外地人以溫州人、台州人居多。一個嚴酷的事實是，當資本流入從而驅動當地地産市場走高時，房地産價格已變得與當地人的收入毫不相干。一位杭州的記者如此描述發生在這個城市的變化：“那些有錢的溫州農民刺痛了悠閒的杭州人，真正的杭州人都被擠出杭州城區了。”

房價難降的原因正在於此：購置商品房，成為跨越城鄉二元社會結構的一條捷徑。商品房的銷售，並不因戶籍分別而有所差異，這令杭州周邊“先富起來的人”蜂擁而進他們嚮往已久的大城市。對於京、滬、深而言，這樣的情形同樣每天都在發生著。這時，房價之所以敏感，實際上已與其商品屬性沒有多少關係了。

那麼，加大中低價位普通商品房和經濟適用住房供應比例是不是一種解決方案呢？通過調整市場結構，一方面滿足更多的居民改善居住條件的需求，另一方面緩解房價上漲的壓力。如果説這樣的調整比較容易奏效的話，同時意味著，地方政府需要提供大量的無地價的劃撥土地，但目前地方政府的豁免土地出讓金的“讓度”能力又有多大呢？這顯然是一個需要在較長時間內逐漸調和解決的問題。

如此看來，房價上漲的趨勢並不是可以輕易逆轉的事情。在這樣一種情況下，通過合理的方法使其在一個基本可以接受的程度和速度之上平穩運作就應當成為政府宏觀調控的追求目標了，而且當把精力集中于房地産行業自身進行運作不能取得更好的效果時，就應該從週邊多想些辦法了，或許要從大環境出發，從調整社會結構出發才可能得到根本轉變。當下比較緊迫的問題是要化解房價不斷上漲帶來的社會緊張情緒。畢竟，房子是造給全國普通民眾的，是要讓人人居住有其屋的，如果一定要強調它的投資屬性的話，那也得把大多數人都有能力掌握這個工具當成一個遠大的目標才行。

經濟觀察報 2004年10月10日