6月13和14日，潘石屹把公司的財務、計劃、核算部門的人都找來，算了兩天賬。

    “幸好我去年賣了20多個億，前幾天還簽了一個1億多的大單，不然的話，就慘了。按照通知的規定，我至少要多拿出5個億的現金流。”潘石屹説。

    這位SOHO中國有限公司董事長所説的通知是，中國人民銀行6月13日公佈的《關於進一步加強房地産信貸業務管理的通知》(以下簡稱“121號文件”)。

    和潘石屹一樣，許多地産商上個週末都沒給自己放假，更沒給財務部門放假，他們都在關起門算賬。

    表面上看，121號文件只是央行的一個普通業務通知，但文件上觸目的“嚴格”、“嚴禁”字樣，分明已透出了縷縷肅殺之氣。

    “121號文件”的核心內容是：房地産開發企業申請銀行貸款，其自有資金(指所有者權益)應不低於開發項目總投資的30%；商業銀行發放的房地産貸款，嚴禁跨地區使用；商業銀行不得向房地産開發企業發放用於繳交土地出讓金的貸款；對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年；承建房地産建設項目的建築施工企業只能將獲得的流動資金貸款用於購買施工所必需的設備，嚴格防止建築施工企業使用銀行貸款墊資房地産開發項目。對於個人房貸，121號文件規定：商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋；購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例，並不再執行個人住房貸款利率，而按央行公佈的同期檔次貸款利率執行。

    對許多地産商來説，這些規定條條如刀，刀刀見血。潘石屹説：“這是我近10年來見過的對房地産最嚴厲的一個通知。”121號文件不僅規定了開發貸款，還對與房地産貸款有關的所有方面都作了規定——包括住房按揭、土地儲備、施工企業貸款和公積金。

    4500億貸款違規？

    今年2月底，央行發佈《2002年貨幣政策執行報告》，公佈了2002年11月，中國人民銀行對部分城市商業銀行2001年7月1日至2002年9月30日發放的房地産貸款的檢查結果。那次檢查共抽查房地産貸款20901筆，金額1468億元，其中房地産開發貸款3654筆，金額1380.5億元，個人住房貸款12158筆，金額44.1億元，個人商業用房貸款5089筆，金額43.4億元。調查發現違規貸款和違規金額分別佔總檢查筆數和金額的9.8%和24.9%。

    這是什麼概念？違規貸款和違規金額佔總檢查金額的24.9%，如果這個檢查結果在全國有代表性，也就是説，房地産貸款中有近四分之一是違規的。

    　 房地産貸款四分之一違規意味著什麼？

    據央行最新透露的數字，2002年底，商業銀行房地産開發貸款餘額達到6616億元，個人住房貸款餘額達到8253億元。截至2003年4月，房地産貸款餘額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17.6%，其中個人住房貸款餘額為9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8.9%。

    以目前房地産貸款餘額為18357億元計算，如果其中四分之一是違規貸款，就意味著全國有4500億元房地産貸款是違規的。

    央行的擔心是有道理的。調查結果很容易讓人想起1993年的房地産泡沫和1997年的亞洲金融危機。這也無怪乎中央領導去年下半年以來多次提到，要防止房地産過熱，防止房地産出現泡沫。

    為什麼不是銀監會

    讓人疑惑的是，為何121號文件的發佈者不是剛剛成立的銀監會？“這是遺留問題。這份文件至少在20002年底就已草擬。”央行上海分行一位不願具名的官員説。那時，銀監會還未成立。這位官員還透露，在2003年2月份央行的杭州會議上，該文件的徵求意見稿已經在業內亮相。本報記者得到的消息稱，相比正式發佈的文件，徵求意見稿更為嚴厲，比如121號文件規定商業銀行只能對購買主體已封頂住房的個人發放個人住房貸款，而徵求意見稿則限定僅能對購買現房發放個人住房貸款。一位與金融界接觸密切的地産商也告訴本報記者，他在今年3月就聽到了央行將對房地産信貸採取更加嚴格措施的消息。

    正是在今年3月，傳出了有關央行正在就房地産新政策徵求各商業銀行意見的消息。

    本報記者6月16日下午致電央行研究局局長謝平和央行貨幣政策司戴根有司長，要求採訪，均被婉拒。

    不過，有銀行內部人士對本報記者説，戴根有司長此前有關“加強房地産信貸管理”的講話，正可以作為央行出臺121號文的官方背景説明。

    在那次講話中，戴根有認為，目前我國部分城市和地區確實出現房地産過“熱”，應當引起警惕。戴根有説，商業銀行貸款是當前房地産投資的主要資金來源。據統計，2002年1～10月，商業銀行房地産新增貸款餘額佔房地産完成投資的比例達到66%，如果加上使用住房公積金髮放個人住房委託貸款數量，這一比例為68%。

    戴根有覺得個人住房貸款風險已經開始顯現。目前，工商銀行個人住房不良貸款為5.28億元，不良率為0.22%；建設銀行個人住房不良貸款為32.05億元，不良率為1.59%。從國際經驗看，個人住房貸款的風險一般是在發放貸款後3～8年中逐步顯現。我國現在個人住房貸款餘額中，80%是2000年以來發放的，即只有20%的貸款開始進入第三年。因此，目前住房不良貸款低，並不表明以後不良貸款低，未來幾年個人住房不良貸款很有可能陸續暴露。銀行不僅要防開發貸款的風險，而且也要防住房按揭貸款的風險以及與此有關的貸款風險。所以，6月13日的121號文件才會如此全面。

    地産商的冬天

    “房地産的冬天來了。”這是華遠集團總裁任志強對央行121號文件後果的描述。

    任志強解釋説，這個冬天不僅僅是房地産的冬天，而且有可能也是銀行的冬天。

    因為央行此次信貸政策的調整，是從防範金融風險出發的，但實際的結果卻會進一步加大金融的風險。如果這些政策是從銀行尚未放出大量的貸款或者項目的貸款尚未發生開始，也許這些政策還有些先期的防範作用，但目前的情況是大量的貸款已經發生，如果中途改變遊戲規則，那麼銀行已經發生的大量貸款將面臨著無法收回的更大風險。

    在任志強看來，中止給有大量負債和有工程欠款的開發公司貸款是對的，但如果這些負債和被拖欠的工程款都來自於銀行，那麼中止給開發企業貸款的結果，是導致原來的貸款包括給開發商的和給施工單位的貸款，都有可能爛掉。

    任志強尖銳地指出，央行此次信貸政策調整，截斷房地産原有的現金流鏈條之後，最大的風險仍然在銀行。

    中國房地産協會副會長顧雲昌説，如果按照央行通知去做，有一批實力不強的開發企業肯定要被淘汰。

    但也有開發商表示歡迎。珠江-合生北方決策委員會負責人姚牧民對本報記者説，出臺這個政策很有必要。

    另外兩種聲音

    銀行和其他有關部門對央行121號文件的看法很微妙。

    某國有商業銀行一位不願意透露姓名的人士對本報記者説，我們商業銀行對央行121號文件不好説什麼，執行是要執行，但關鍵看效果。

    另一位銀行內部人士説，現在看來，央行的政策主要是著眼于一種“堵”的方式，但實踐證明，防範金融風險，“堵”並不是一種最好的方式，也不一定能取到最好的效果。一位開發商就直言不諱地對本報記者説，以前也不是沒有限制，2001年，央行也發過類似通知，但大家不是照樣貸到款嗎？

    建設銀行一位幹部説，除了銀行的“堵”，調控房地産的另一個關鍵環節是抓好土地和規劃的源頭。

    任志強説，央行121號文表面上只是個房地産中的金融信貸政策的調整，實際涉及到相關經濟的發展，實際是國家政治與經濟政策的調整問題。

    東亞銀行北京辦事處有關人士説，東亞銀行對中國房地産市場的看法，與中國人民銀行不太相同。譬如該行認為，寫字樓市場其實就很好。該銀行近日決定對建外SOHO(含寫字樓和公寓)的境外購房人士提供8成20年按揭，並享受美元3.25%、港幣4%的利率優惠。

    值得注意的是，近一個月來，市場上已出現國家將對房地産市場由“強調宏觀調控”向“強調發展”轉變的傳聞。顧雲昌6月16日向本報記者透露，國家有關部門確實在替國務院代擬一個促進房地産發展的文件，主旨是要採取相關措施，促進房地産的發展，“主要是強調發展”。

    但是，一方面是實際上在緊縮房地産信貸，一方面卻在強調房地産的發展及其對經濟的帶動作用，央行的121號文與國家即將出臺的文件某種程度上在指導精神方面是否存在不一致？

    顧雲昌説，央行的通知初衷是為了防範金融風險，我們是理解的，雖然防範房地産的金融風險不僅僅是控制對期房的貸款。“這個文件對居民個人的住房消費影響不大，反而會更有利，因為買的都是現房了。至於會不會影響房地産投資，不太好説。”顧説。

    可能央行也注意到了這個問題，所以它在121號文件中提出，“貸款應重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目”，希望通過發展滿足中低收入家庭需要的住宅來減緩其他房地産投資下降的趨勢。

    但是，任志強從另一層面指出，央行此次信貸政策的調整中一個重點是面向中低收入家庭，而歧視富裕家庭和歧視商業投資，或者説重點為窮人服務而排斥富人。“這種做法既不符合商業銀行建立的基本宗旨，也不符合銀行的經營需要”，它“對中國經濟的影響，將絕不是單純一個房地産行業的信貸政策調整的影響”。(本報記者馬斌對本文亦有貢獻)

     《21世紀經濟報道》 2003年6月18日