在個人住房貸款方面，《通知》指出商業銀行的貸款應重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應適當限制。《通知》規定，對購買第一套自住住房的，個人住房貸款仍執行現行的優惠住房貸款利率和首付款比例不低於20％的規定，而對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業銀行可以適當提高個人住房貸款首付款比例，並按照中國人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率執行，不再執行優惠住房利率規定。

     “炒房”的人發愁了

    據人民銀行有關負責人介紹，和以前的政策相比，此《通知》對房地産開發企業貸款有一些新的政策規定。《通知》明確規定，商業銀行對房地産開發企業申請的貸款，只能通過房地産開發貸款科目發放，嚴禁以房地産開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。同時，針對一部分房地産開發企業在當地貸款、異地使用，一定程度上加劇了部分地區的房地産炒作，帶動了土地價格和房價過快上漲的情況，《通知》規定商業銀行發放房地産貸款，只能用於本地區的房地産項目，嚴禁跨地區使用。　

    同時，此《通知》再次重申，房地産開發企業申請銀行貸款，其自有資金應不低於開發項目總投資的30％。

    借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過60％，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房為竣工驗收的房屋。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業銀行一律按照個人商業用房貸款管理規定執行。

    為保證國家土地合理、有償使用，並防止出現土地價格上漲過快及部分商業銀行過度授信等問題。人民銀行對土地儲備機構貸款做出明確規定，即商業銀行對土地儲備機構發放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70％，貸款期限最長不得超過2年。

    另外，為了防止房地産開發企業佔用施工企業資金，該《通知》對建築施工企業流動資金貸款用途明確規定只能用於購買施工所必需的設備。對違反信貸資金使用用途，墊資房地産開發項目的建築施工企業，商業銀行今後將不再提供相應的信貸支援。　

    高檔商品房和別墅房地産貸款門檻高了

    房地産開發貸款今後將重點支援符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，適當限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項目。

    對購買高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，商業銀行可適當提高個人住房貸款首付款比例，並執行人民銀行公佈的同期同檔次貸款利率，不再執行優惠住房利率規定；借款人申請個人商業用房貸款的抵借比不得超過６０％，貸款期限最長不得超過１０年。

    住房委託貸款業務僅限于個人住房公積金委託貸款，對使用其他房改資金（包括單位售房款、購房補貼資金、住房維修基金等）委託辦理貸款業務的，商業銀行一律不得承辦。

    房地産信貸風險要降低了

    據悉，近幾年，房地産金融業務快速發展，1998年，商業銀行房地産開發貸款餘額為2680億元，2002年達到6616億元，年均增長25．3％；個人住房貸款餘額1997年為190億元，2002年達到8253億元，年均增長1倍以上。截至2003年4月，房地産貸款餘額達到18357億元，佔商業銀行各項貸款餘額的17．6％，其中個人住房貸款餘額為9246億元，佔商業銀行各項貸款餘額的8．9％。

    但是，在房地産投資和房地産金融業務快速發展的同時，自2002年下半年以來，部分地區出現房地産投資增幅過高、商品房空置面積增加、房價上漲過快以及低價位住房供不應求和高檔住宅空置較多等結構性問題。部分地區的商業銀行為了搶佔市場份額，違反有關規定，放鬆信貸條件，一定程度上助長了部分地區房地産投資的過熱傾向。人民銀行該負責人指出，如果這些問題不及時加以解決，將不利於房地産業的持續穩定發展，也不利於防範銀行的信貸風險，保持金融的持續穩定。

    這一點在近期得到了最好的印證。據悉，近日正在接受審查的周正毅、錢永偉、許培新以及在瀋陽接受審訊的“中國二號富豪”楊斌都是從地産或地産有關的行業發家的。在他們為自己積聚鉅額財富的同時，也為他們提供信貸支援的商業銀行留下了一個個黑洞。據悉，在2002年中國富豪榜上，15％的富豪都從事房地産業。房地産市場的巨大利潤，吸引著地産商們趨之若騖；商業銀行為了搶佔市場份額，也都鋌而走險，違規操作。

    操作規則有待細化

    去年下半年人民銀行在全國商業銀行系統進行房地産信貸業務的大檢查，之後就開始針對出現的違軌情況制訂對策，並反覆徵求各商業銀行的意見。時至今日，已將進一年的時間。在該《通知》發佈後，一些業內人士表示，《通知》對市場中出現的問題做了比較全面的要求，但在實際操作過程中有一些問題有待細化。

    此次《通知》明確要求，商業銀行對房地産開發企業申請的貸款，只能通過房地産開發貸款科目發放，嚴禁以房地産開發流動資金貸款及其他形式貸款科目發放。但是中信實業銀行一位有關部門負責人告訴記者，在實際操作過程中，對房地産企業的流動資金貸款和開發貸款界限非常模糊，難以區分。

    《通知》要求，商業銀行在發放貸款時應到信貸登記諮詢系統進行查詢。該人士表示，信貸登記系統建設得非常好，但是，由於各家商業銀行在輸入資訊時存在著時差，甚至是輸入的資訊有誤，所以，銀行在查詢貸款申請人購買的是不是第二套住房時也存在著一些困難。而且，有些申請人在購買住房時，並不是以自己的名義購買，就更加難以識別。況且，住房信貸市場競爭激烈，銀行一般也不會把客戶拒之門外。

    另外，《通知》要求，商業銀行可以適當提高高檔商品房、別墅或第二套以上（含第二套）住房貸款的首付款比例。但並沒有明確提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也沒有明確的尺度。市場競爭的最終結果將有可能是各家銀行仍執行原來的政策。

     新華網 2003年6月16日