樓市提前進入冬季
往年的秋季,對北京的開發商和銷售人員來言是最忙的季節,所謂“金九銀十”便形象地描述了銷售高峰的市場狀況。而與往年不同的是,今年的北京樓市並沒有出現“金九銀十”,進入9月後,業內人士普遍反映,北京樓市銷售市場明顯下降--提前進入冬季。
從項目的銷售情況看,無論是熱點區域的項目還是一般區域的項目,銷售額明顯下降,售樓處的到訪人數也明顯下降。位於廣安大街附近的朗琴園是南城少有的幾個熱銷項目之一。據銷售總監盧明介紹,8月中旬後,月銷售量由100多套明顯降下來,而這在周邊項目中,還算是銷售勢頭下降不是很明顯的,據了解,其附近的一個項目到訪人數由以往的每日50人左右減到四五人。
從今年秋季的房展會情況看也是如此,無論是到訪人數還是成交量,都不如以前。剛剛在國貿閉幕的房展會上,記者看到,房地産公司、廣告公司以及房地産媒體的人數居多,真正看房、買房的人寥寥無幾。
此外,據業內人士透露,有的樓盤甚至出現了銷售人員“裁員”的現象。
房價開始回落了嗎
為了應對這種銷售淡季,有的樓盤採取降價銷售的策略。而另一方面,申奧的成功、WTO腳步的臨近等等利好的因素,又讓許多人認為北京的房價還有上漲的空間。北京的房價到底是開始回落還是面臨上漲?北京偉業投資顧問公司的總經理林潔認為,目前的降價問題,並不代表未來發展的趨勢。從市場來看,房價絕對是往上走的。
首先,房價的硬性成本幾乎沒有下降的空間了。購房人的需求越來越高,要做到符合未來客戶的産品的時候,成本可能反而還有上升的空間。另外,在短時間內,如果這個市場的成熟度沒有很大的改善的話,這個行業本身的利潤率不可能下降得太多,原因很簡單:只有在行業整體成熟了,風險比較低的時候,開發商才有可能做到,去獲取比較低的利潤回報,否則,市場經濟下,高風險永遠是和與風險相比配的利潤並行的。
另外,中低檔樓盤的增加並不意味著整體房價下降。我認為現在供應量和需求量是不匹配的,供應量可能是比較大的,有效的需求現在仍然沒有到達一個滿意的程度。比如,現在北京可能需求更多的是每平方米4000元左右的産品,但目前市場上提供的最多的卻是每平方米6000多元的産品。如果以後開發商根據市場,不做每平方米6000多元的産品,改做每平方米兩三千元的低價位住宅産品,北京的整體房價可能是降下來了,但並不意味著北京的房價降了。北京和上海比,上海商品房的年銷售量已經持續四年是北京商品房年銷售量的三倍,上海為什麼有這樣的需求?這裡面有很多原因,供需對路是一個主要原因。
從政策層面看,上海很早就啟動了三級市場,就是我們説的二手房市場。上海有對外地人戶口政策,上海的契稅和交易費也是最低的……但即使在這種非常不利的情況下,北京市場仍然保持每年1000多萬平方米的銷售量,這説明北京的市場潛力巨大,只是激活的時間還沒有到來。所以,我認為,北京仍有一個上升的趨勢。
再看目前的降價現象,明顯分兩種情況:第一種是因目前産品的定位,産品滯後或者不完善,造成某些項目迫不得已採取降價的方式,這完全是市場的手段,不能代表整個市場的趨勢;還有一種情況是,有的産品比較好,但還是出現了降價賣的情況。這主要是由於目前市場並不是特別成熟,住宅産品流於概念,而沒有流於細節,雖然一些産品本身已經很先進了,但是消費者並沒有感覺到它的好,為儘快回籠資金,開發商也只能採取降價的方式來迎合市場的某些短期需求,這也不能代表未來的發展趨勢。
現在是不是買房的好時機
林潔認為,如果不是本著一次到位或用於投資而是滿足自己居住的目的,對大多數人來説,現在買房是一個比較好的時機。
“談到購買時機,要分析幾個方面的因素,比如對未來的預期,你認為房價是持續往上漲的,那可能讓你選擇現在趕緊買,否則以後越漲越快;反過來,如果你認為以後房價往下降的話,可能就不買。”對未來,林潔的觀點是,第一,房價肯定要往上漲。第二點,住宅産品會越來越好,現在買的房子永遠沒有將來買的好。第三點,以後的房子性能價格比也是越來越合理。
“房價的持續上升包括兩個含義,一個是原有的東西比如利潤空間要下降一些,但是同時會附加了其他很多新的東西,而新的産品形式、新的內容、新的為買家提供的更細緻的服務等將使房價上升。由此可以看出,以後的房子肯定比現在要好,那你現在要不要買房?我覺得回答這個問題,一定要看現狀如何:如果你家裏住房條件還可以,你不是沒房可住的,你需要的是改善居住環境,把住房更新換代一下,那我認為再等一段時間可能是比較合適的。相反,如果你沒有房子住,租房子很費勁,租金也不便宜,那買房可能會更加合適。”
除此之外,林潔認為還要考慮買這個房子是幹什麼用的,是單純地自用還是投資。雖然現在的購房人當中,買房用來投資的比例越來越高了,但是這種投資合算不合算,也得具體問題具體看。比方説,有人在名都園買了一套房。按照目前的水準來看,投資回來的時間大概是六七年、七八年左右。但是這個投資回報是不穩定的,目前供應量那麼大,很難説在它的周邊不會冒出一個價格還要低、品質還要好的新項目。但誰也不能否認,從目前來看,這個投資還是合適的。
還需要提醒購房人的是:購房人的想法一定要切合實際。現在有一些購房人買房子是為了以後增值再賣出去,這樣的想法在目前這種市場環境下是不太切合實際的。同樣,買房的時候如果想到的是買一套一次到位的房子也是不切合實際的,而應該按照自己現在的需求買。如果北京的買房人能夠按照這種比較現實的需求來考慮購房的話,北京仍然有比較強大的需求量。因此,如果不是本著一次到位的想法,而是抱著逐漸滿足自己居住目標的打算,可能對大多數人來説,現在買房子是一個比較好的時機。
北京世紀百人行投資顧問公司的總經理童淵也認為:對老百姓來説,有競爭的市場環境下,他們會得到更多的公開、公平、公正的産品。所以,如果你想買一個房子自用的話,任何時候都是好的時機,因為你是自用,你要改善自己的環境,最好是明天就買。如果作為投資的話,主要是看你個人的承受風險的能力,還有你自己本身的情況和一個期望值的考慮。我個人認為,買房做投資,從現在這個市場看的話,它的回報不會那麼快就見效。”童淵説。
北京青年報2001年10月18日