樓市提前進入冬季

    往年的秋季，對北京的開發商和銷售人員來言是最忙的季節，所謂“金九銀十”便形象地描述了銷售高峰的市場狀況。而與往年不同的是，今年的北京樓市並沒有出現“金九銀十”，進入9月後，業內人士普遍反映，北京樓市銷售市場明顯下降--提前進入冬季。

    從項目的銷售情況看，無論是熱點區域的項目還是一般區域的項目，銷售額明顯下降，售樓處的到訪人數也明顯下降。位於廣安大街附近的朗琴園是南城少有的幾個熱銷項目之一。據銷售總監盧明介紹，8月中旬後，月銷售量由100多套明顯降下來，而這在周邊項目中，還算是銷售勢頭下降不是很明顯的，據了解，其附近的一個項目到訪人數由以往的每日50人左右減到四五人。

    從今年秋季的房展會情況看也是如此，無論是到訪人數還是成交量，都不如以前。剛剛在國貿閉幕的房展會上，記者看到，房地産公司、廣告公司以及房地産媒體的人數居多，真正看房、買房的人寥寥無幾。

    此外，據業內人士透露，有的樓盤甚至出現了銷售人員“裁員”的現象。

    房價開始回落了嗎

    為了應對這種銷售淡季，有的樓盤採取降價銷售的策略。而另一方面，申奧的成功、WTO腳步的臨近等等利好的因素，又讓許多人認為北京的房價還有上漲的空間。北京的房價到底是開始回落還是面臨上漲？北京偉業投資顧問公司的總經理林潔認為，目前的降價問題，並不代表未來發展的趨勢。從市場來看，房價絕對是往上走的。

    首先，房價的硬性成本幾乎沒有下降的空間了。購房人的需求越來越高，要做到符合未來客戶的産品的時候，成本可能反而還有上升的空間。另外，在短時間內，如果這個市場的成熟度沒有很大的改善的話，這個行業本身的利潤率不可能下降得太多，原因很簡單：只有在行業整體成熟了，風險比較低的時候，開發商才有可能做到，去獲取比較低的利潤回報，否則，市場經濟下，高風險永遠是和與風險相比配的利潤並行的。

    另外，中低檔樓盤的增加並不意味著整體房價下降。我認為現在供應量和需求量是不匹配的，供應量可能是比較大的，有效的需求現在仍然沒有到達一個滿意的程度。比如，現在北京可能需求更多的是每平方米4000元左右的産品，但目前市場上提供的最多的卻是每平方米6000多元的産品。如果以後開發商根據市場，不做每平方米6000多元的産品，改做每平方米兩三千元的低價位住宅産品，北京的整體房價可能是降下來了，但並不意味著北京的房價降了。北京和上海比，上海商品房的年銷售量已經持續四年是北京商品房年銷售量的三倍，上海為什麼有這樣的需求？這裡面有很多原因，供需對路是一個主要原因。

    從政策層面看，上海很早就啟動了三級市場，就是我們説的二手房市場。上海有對外地人戶口政策，上海的契稅和交易費也是最低的……但即使在這種非常不利的情況下，北京市場仍然保持每年1000多萬平方米的銷售量，這説明北京的市場潛力巨大，只是激活的時間還沒有到來。所以，我認為，北京仍有一個上升的趨勢。

    再看目前的降價現象，明顯分兩種情況：第一種是因目前産品的定位，産品滯後或者不完善，造成某些項目迫不得已採取降價的方式，這完全是市場的手段，不能代表整個市場的趨勢；還有一種情況是，有的産品比較好，但還是出現了降價賣的情況。這主要是由於目前市場並不是特別成熟，住宅産品流於概念，而沒有流於細節，雖然一些産品本身已經很先進了，但是消費者並沒有感覺到它的好，為儘快回籠資金，開發商也只能採取降價的方式來迎合市場的某些短期需求，這也不能代表未來的發展趨勢。

    現在是不是買房的好時機

    林潔認為，如果不是本著一次到位或用於投資而是滿足自己居住的目的，對大多數人來説，現在買房是一個比較好的時機。

    “談到購買時機，要分析幾個方面的因素，比如對未來的預期，你認為房價是持續往上漲的，那可能讓你選擇現在趕緊買，否則以後越漲越快；反過來，如果你認為以後房價往下降的話，可能就不買。”對未來，林潔的觀點是，第一，房價肯定要往上漲。第二點，住宅産品會越來越好，現在買的房子永遠沒有將來買的好。第三點，以後的房子性能價格比也是越來越合理。

    “房價的持續上升包括兩個含義，一個是原有的東西比如利潤空間要下降一些，但是同時會附加了其他很多新的東西，而新的産品形式、新的內容、新的為買家提供的更細緻的服務等將使房價上升。由此可以看出，以後的房子肯定比現在要好，那你現在要不要買房？我覺得回答這個問題，一定要看現狀如何：如果你家裏住房條件還可以，你不是沒房可住的，你需要的是改善居住環境，把住房更新換代一下，那我認為再等一段時間可能是比較合適的。相反，如果你沒有房子住，租房子很費勁，租金也不便宜，那買房可能會更加合適。”

    除此之外，林潔認為還要考慮買這個房子是幹什麼用的，是單純地自用還是投資。雖然現在的購房人當中，買房用來投資的比例越來越高了，但是這種投資合算不合算，也得具體問題具體看。比方説，有人在名都園買了一套房。按照目前的水準來看，投資回來的時間大概是六七年、七八年左右。但是這個投資回報是不穩定的，目前供應量那麼大，很難説在它的周邊不會冒出一個價格還要低、品質還要好的新項目。但誰也不能否認，從目前來看，這個投資還是合適的。

    還需要提醒購房人的是：購房人的想法一定要切合實際。現在有一些購房人買房子是為了以後增值再賣出去，這樣的想法在目前這種市場環境下是不太切合實際的。同樣，買房的時候如果想到的是買一套一次到位的房子也是不切合實際的，而應該按照自己現在的需求買。如果北京的買房人能夠按照這種比較現實的需求來考慮購房的話，北京仍然有比較強大的需求量。因此，如果不是本著一次到位的想法，而是抱著逐漸滿足自己居住目標的打算，可能對大多數人來説，現在買房子是一個比較好的時機。

    北京世紀百人行投資顧問公司的總經理童淵也認為：對老百姓來説，有競爭的市場環境下，他們會得到更多的公開、公平、公正的産品。所以，如果你想買一個房子自用的話，任何時候都是好的時機，因為你是自用，你要改善自己的環境，最好是明天就買。如果作為投資的話，主要是看你個人的承受風險的能力，還有你自己本身的情況和一個期望值的考慮。我個人認為，買房做投資，從現在這個市場看的話，它的回報不會那麼快就見效。”童淵説。

    北京青年報2001年10月18日