買房,作為家庭中最大的消費與投資相容支出,誰都希望自己的房産除了居住外,還能不斷升值。於是,對購房者來説,最重要的是弄清房産是否具有增值的潛力。影響房産增值的因素很多,主要是以下幾個因素。
一是位置在諸多影響房産增值的因素中,位置是首當其衝的,是投資取得成功的最有力的保證。房地産業內有一句話叫“第一是地段,第二是地段,第三還是地段”,由此可見,地段的重要性。影響房産價格最顯著的因素是地段,而決定地段好壞的最活躍的因素是交通狀況。一條馬路或城市地鐵的修建,可以使不好的地段變好,相應的房産價格自然也就直線上升。購房者要仔細研究城市建設進展情況,以便尋找具有升值潛力的房産。分析某一地段時,並不是看它是否在繁華市中心,相反市郊結合部往往具有更大的升值空間。
二是商圈商圈也是決定房價的關鍵因素,所購房産地處的商圈的成長性將決定該房價的增長潛力。所謂住宅所處的商圈,由幾部分構成:其一是就業中心區,一個能吸收大量就業人口的商務辦公樓或經濟開發區。就業人口是周邊住宅的最大需求市場,這個就業中心區的層次將決定周邊住宅的定位,其成長性將決定周邊住宅開發在市場上的活力。其二,在離就業中心區三至五公里的地帶將集中成一個規模的、統一規劃的成片住宅區,一般要超過四五個完整街區。在就業中心區與住宅區之間,有簡潔、完整、多樣化的交通線路。其三,在住宅區中,有一個以大賣場為中心的商業中心,輻射20分鐘步程。就業中心區、住宅區、大賣場三者之間將會形成一種互動的關係。與就業中心區的互動成就了住宅區開發的第一輪高潮,而大賣場的選址卻是洞悉第二輪增長的關鍵。
三是環境包括生態環境、人文環境、經濟環境,任何環境條件的改善都會使房産升值。生態環境要看有無空氣、水流等公害污染及污染程度等,如果小區內開闢有大量的綠地或有園林,這樣的小區就可因局部區域綠地的變化而使氣候有所改良,小區內的植被會吸收噪音、阻塵埃,可將受污染的空氣漸漸凈化。在購房時,要重視城市規劃的指導功能,儘量避免選擇坐落在工業區的房産。每一個社區都有自己的背景,特別是文化背景。在知識經濟時代,文化層次越高的社區,房産越具有增值的潛力。比如外國人喜歡聚居在使館區周圍的公寓、住宅裏,其外國文化背景使得使館區周圍的外銷公寓很受青睞。
四是配套在關注房産本身的同時,還要放眼所購房産的配套設施。配套設施的齊全與否,直接決定著該地段房産的附加價值及升值潛力,同時也是決定著入住後居家生活方面舒適與否的關鍵因素。同交通條件類似,配套條件也主要針對城郊新區的居住區而言,在城市中心區域大多不存在配套問題。很多小區是逐步發展起來的,其配套設施也是逐步完成的。配套設施完善的過程,也就是房産價格逐步上升的過程。
五是品質隨著科學技術的發展,住宅現代化被逐步提上了日程。實際上,房産的品質是在不斷變好的。這就要求在買房時,要特別注意房産的品質,對影響房産品質比較敏感的因素,要重點考慮其抗“落伍”性。如規劃設計的觀念是否超前,是否具有時代感,是否迎合物業發展的趨勢。好的規劃設計,能夠體現其自身的價值。一棟造型建築物,可以提高自身的附加值。房産的內部空間佈局也很重要。一棟經過良好規劃的建築物,不僅室內空間完整方正,對於採光、通風、功能分隔的考慮也都要符合使用要求,當然價值也高。另外,建材設備優良的房産也具有較大的升值潛力。
生活時報 2002年03月11日