“跑馬圈地”留下後遺症

    去年各商業銀行“瘋狂”地推個人購房貸款業務，有人形象地將其比喻為“圈地”。據説，有的銀行在年初下達了個人購房貸款額度指標。為了完成這個指標，銀行可謂使出渾身解數，其中大打廣告和拉住開發商是廣泛採用的做法。一位業內人士透露，有的銀行甚至採取用流動資金“套”按揭貸款的方式，也就是把其後的個人購房貸款交給該行作為向開發商發放流動資金貸款的條件。而去年貸出的“八成２５年”甚至“八成３０年”的個人購房貸款可以説是件普普通通的事。通常情況下，這項貸款審批的時間是一週，快的大概只需幾天。

    業內人士認為，由於去年各商業銀行瘋狂放貸，導致對貸款人資信審查不嚴，由此出現的“後遺症”令銀行警惕。

    “八成３０年”沒戲了

    今年的情況似乎急轉直下。據業內人士介紹，一是按揭貸款審批時間長了。現在個人購房貸款審批時間長達幾個月，如果一兩個月批下來，已經算快的了。客戶常常對此很不理解，開發商也對因此産生的回款慢大感“鬱悶”。二是貸款的比例小了，金額少了。如原來定的“八成２５年”額度，貸款６０萬元，或者乾脆批不下來，或者變成了“七成２０年”，只能貸５５萬元，難以向客戶解釋的按揭律師經常被認為是與銀行的關係不夠“鐵”。

    一位按揭律師還告訴記者一個少見的事例。他前不久做了一個有５０個貸款申請人的按揭業務，等批下來時發現，銀行在每筆貸款的額度上都“砍掉”了幾萬元。令他大為光火的是，購房走到按揭貸款這步時，已經經過了支付首付款、簽訂商品房買賣合同、預售合同登記等程式，“這等於增加了首付的金額，客戶很有可能因為這而提出退房。即使客戶願意再補幾萬元，也要因為合同首付和貸款額度的變更而進行５０本商品房銷售合同的變更登記。”這位按揭律師説。

    記者日前暗訪發現，現在的開發商在售樓時對按揭貸款的承諾如出一轍：“八成２０年”，“可以八成３０年嗎？”面對這樣的詢問，售樓人員的頭搖得像撥浪鼓：“肯定辦不出來。”

    “八成３０年”這句耳熟能詳的按揭用語，在今年已經成了一個虛無的概念。

    銀行“打分”越來越嚴

    貸款銀行“門檻”高的表現，用業內一句通俗的話説是：“去年能過，今年過不了了。”這個“過”是指審貸關。一位業內人士告訴記者，以前貸款申請人在月收入證明上寫多少都無所謂，因為銀行多半不會在意。可現在，銀行會逐項審查，假如你寫月收入是８０００元，而營業執照上的註冊資金只有１０萬元，銀行就會讓你解釋：月收入８０００元，公司等於只夠發你一年的工資？如果解釋不清，貸款申請很有可能被“斃”掉。

    在按揭律師的手中都有一張銀行內部的打分表，它是用來為貸款申請人核定貸款資格和額度的。而按揭律師對打分規則也要相當清楚。據介紹，打分表中對個人穩定度、還款承受力、購房能力和擔保能力等參考項目逐一打分，簡單地説，就是把貸款申請人的年齡、職業、學歷、家庭狀況等基本情況進行綜合評定。一般來説，平均分達到６０分，才具有貸款資格。這套評分系統是一家較早涉足按揭貸款的商業銀行推出的，而且早在１９９８年就開始實行，後來推出按揭貸款的商業銀行中也大多“複製”了這種做法。只不過在今年以前，分算得顯然沒有這麼細緻。

    不僅如此，現在銀行對貸款申請人的收入證明審查得近乎“苛刻”：貸款申請人提供了蓋有單位公章、附法人營業執照的收入證明，銀行不但要打電話對其收入進行審查，而且對填報收入過高的貸款人，還要求提供企業的財務報表。對一些私營業主，如租用攤位的個體者，還得辦理其他資産的質押，比如汽車、房産等。

    一位按揭律師説，以前他做的按揭業務涉及各行各業的人，可現在他只願意辦理“白領”的按揭業務，因為他們的工資是透明的，直接提供稅單就能夠説明問題，銀行審查起來比較快捷。

     《北京晨報》2001年6月12日