中國網地産訊 11日，克而瑞研究中心發佈《2020年7月全國市場研究簡報》。報告指出，7月，樓市供求環比階段性回調，但同比已然由負轉正，延續復蘇態勢。一線供不應求，上海、廣州需求相對堅挺；二三線漲跌參半，既有寧波、東莞調控加碼下成交依舊高熱不退，也有重慶、昆明、長春等需求透支後回調顯著。

重點城市二手住房同樣環比微降而同比增16%，北京、南京、深圳、杭州等熱點城市交易依舊活躍。

供應：環比降17%，二三線好于一線，成都、廈門等同、環比齊增 

7月在經歷年中放量後，新增供應面積如期階段回調。30個重點城市新增供應面積2718萬平方米，環比下降17%，同比增長13%。目前隨著成交穩步恢復，房企推貨積極高，各城市顯著分化，具體來看：

一線城市商品住宅新增供應面積231萬平方米，環比降22%，同比微增3%。上海自4月以來新增供應便逐月下滑，7月更同、環比齊降；廣州因年中供應放量，環比大幅回落41%，與之形成鮮明對比的當屬深圳，經歷了上半年的供應低迷期，本月新增供應75萬平方米，同環比均翻番。

二三線城市本月新增供應面積2486萬平方米，環比下降17%，同比上升14%。分城市來看，成都、青島依舊是供應“大戶”，7月供應量均超200萬平方米；多數城市的供應環比維持降勢，經歷了年中的集中放量，階段性回調也在情理之中，諸如成都、無錫、東莞等逆勢上揚主要源於前期良好的銷售表現，後市樂觀預期強化下，房企推盤積極性較高。同比來看，24個二三線城市漲跌參半，分化加劇：海口、南京、福州、昆明回調顯著，同比跌幅均超30%；杭州、蘇州、合肥、東莞等穩步放量，供應表現顯著好于去年同期。預判8月，我們認為，供應整體持穩，局部成交大熱的核心二三線仍會顯著增量。

成交：環比降3%而同比增6%，寧波、東莞調控加碼難抑成交增勢

新增供應回調之下，市場成交熱度依然慣性維持、略有回落，30個重點城市整體成交2910萬平方米，環比下降3%，同比由負轉正為增長8%，且7月成交較2020年月均水準顯著增長39%。分能級看:

一線城市成交面積為288萬平方米，同、環比齊增。上海、廣州雖供應縮量，但成交熱度不減，環比持平，同比分別增長了36%和18%。值得關注的當屬深圳，月中收緊調控，涉及升級限購、升級限貸、調升非普通住房首付比例、增加一二手房交易稅，而在政策強力打壓下，深圳需求表現相對堅挺，本月新房成交面積仍達40萬平方米，環比僅小幅微跌2%，同比持平。

二三線城市成交面積2621萬平方米，環比下降3%，同比增長7%。不同城市間行情相對獨立，一方面，武漢、青島、寧波、西安、東莞、合肥、無錫、大連、福州、廈門等10個城市成交熱度延續，同、環比齊增；另一方面，重慶、天津、昆明、長春、南寧、蘇州、海口等二線城市成交量穩步下跌，同、環比保持降勢。考量到近期深圳、杭州、東莞、南京、寧波等紛紛收緊調控，我們認為，8月整體成交動能略有不足，隨著前期因疫情積壓的購房需求逐步釋放殆盡，剛需購買力受限仍是制約樓市增長的重要因素。

庫存：近半城市環比下降，六成以上消化週期降至12個月以內 

7月，多數城市供求比維持在0.8-1.2的相對平衡區間，因供應放量，北京、福州等供求比快速回升至2附近。六成城市庫存面積環比有所回落，八成以上城市庫存同比皆增，武漢、青島、重慶等同比增幅超40%。

受惠于成交穩步回升，多數重點城市消化週期繼續收窄，六成以上城市降至12個月以內，杭州、重慶、常州等消化週期現已不足6個月，但北京、大連等消化週期仍高於30個月。

成交結構：中低檔佔比齊升，北京200平以上需求比重升7PTS

從價格段分佈來看，低檔産品佔比北京、深圳分別回落3個、1個百分點，上海持平；中低檔産品北京、深圳分別回升5個、6個百分點；中檔産品佔比北京、深圳回升，上海回落；中高檔産品佔比上海回升5個百分點，北京微降2個百分點，深圳下滑最為明顯，達6個百分點；高檔産品佔比上海、深圳皆有所回落，北京基本保持不變。

從面積段分佈來看，90平方米以下産品佔比上海、北京微降，深圳微升；90-120平方米産品佔比上海持平，北京、深圳分別下滑2個、1個百分點；120-144平方米産品佔比京、滬保持平穩，深圳上漲6個百分點；144-200平方米産品佔比北京、深圳分別下降2個、1個百分點；200平方米以上大戶型産品成交佔比漲跌互現，北京、上海分別回升7個和2個百分點，深圳回落6個百分點。

二手住房：環比微降6%而同比仍增16%，深圳、南京等調控收緊效果尚未顯現

整體二手房市場成交規模在年中衝高後7月略有回落。全國8個重點城市成交總量為607萬平方米，環比降6%。但較2019年同期仍增16%，因此7月熱點城市整體成交規模仍處於歷史較高位置，北京、南京、深圳、杭州等城市繼續領漲。

需要注意的是，7月中央房地産座談會上重提房住不炒，深圳、南京等城市已相繼出臺調控新政以修正上半年出現的市場亂象。雖7月深圳二手房成交規模在新政前夕搶跑，同比仍增58%。但二手房市場作為“支援剛需、打擊投機”的主要著力點之一，深圳、南京的“限離婚、限貸、增稅”等政策後續將在其他市場較熱城市全面鋪開，屆時部分城市二手房成交規模將有所回落。