1月9日，青島、天津兩地同時發佈“租房落戶”政策。以天津為例，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。

中國證券報記者梳理髮現，2018年以來，多地密集發佈房地産調控相關政策，主要圍繞發展住房租賃市場和鬆綁限購為主，其中人才引進政策頻出，多地將引進人才標準降低至大專。

中原地産首席分析師張大偉表示，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。這容易引起市場的非理性判斷，但目前稱樓市回暖為時尚早。

放低落戶門檻

1月9日，青島市人民政府新聞辦公室官方微網志“青島發佈”發文稱，青島將深化戶籍制度改革，以合法穩定住所（含租賃）或合法穩定就業為基本落戶條件，全面放開城鎮落戶限制。加快取消購房面積、就業年限、投資納稅、積分制等落戶條件，優先解決農村學生升學和參軍進入城鎮人口、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口，以及新生代農民工等重點群體落戶問題。

同日，天津市政府新聞發佈會透露，天津將實行引進人才“租房落戶”政策，對本人或直系親屬無名下合法住房的，可在其長期租賃房屋所在社區落集體戶口。拓寬突出貢獻引進人才政策受眾面，從外地在津投資企業擴展到全部在津註冊企業。對在天津高職院校畢業的外省市畢業生在津就業並申報落戶的，由畢業2年以內調整為30周歲（含）以下。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對中國證券報記者表示，青島和天津此次在農業人口市民化政策上繼續給予了鼓勵和刺激，充分説明瞭當前新型城鎮化戰略的推進。從此類政策來看，將加快部分農業人口的市民化進程，對於城鎮化率的提高等都有積極的作用。此外，雖然出發點在於新型城鎮化的發展，但實際上對於市場交易也是有積極作用的，尤其是新市民的導入，帶來了較大規模的需求。

“人才鬆綁”政策頻出

中國證券報記者梳理髮現，2018年以來，多地密集發佈房地産調控相關政策。各地出臺的政策，除降低落戶門檻外，大致可分為兩類：一是發展住房租賃市場。以南昌為例，1月7日，南昌市2018年政府工作報告稱，將完善土地、稅收、金融等措施，建立健全房地産發展長效機制，大力發展住房租賃市場。二是鬆綁限購。以蘭州為例，1月8日起，蘭州正式取消西固區、九州開發區、高坪偏遠區域的住房限購政策。

近期房地産調控的政策中，“人才鬆綁”尤為顯著。中原地産研究中心統計數據顯示：2017年10月以來，短短3個月時間，全國就有近20個城市和地區發佈了引進人才的新政策。包括南京、蘭州、合肥、鄭州等城市，都在最近發佈了不同內容的落戶寬鬆與人才引進政策。為人才鬆綁房地産調控政策，成為了最近幾個月二、三、四線城市的房地産調控新政策，很多城市甚至把人才的門檻放寬到了大專。

中原地産首席分析師張大偉則稱，部分城市人口引進的門檻過低，很大程度上不是為了吸引人才，而是為了吸引購房者。對市場來説，容易引起非理性的判斷。地方的人才政策不應該和房地産限購掛鉤，對於真正的人才應該是提供直接的居住房源，單純的將人才推向市場也容易帶來房地産市場的不穩定。

張大偉進一步表示，“落戶寬鬆”、“購房首套不限購”、“提供購房補貼”是大部分二三線城市發佈的主要人才政策。目前看，全國一線城市限購嚴格，房價依然較高。這種情況下，二三線城市的房價更有吸引力。但人才政策不能成為房地産調控的窗戶。

嚴躍進則稱，上述政策，對於人口的導入和購房、租房需求的釋放都有積極的作用，相比鬆綁限購，此類政策更為積極，也是釋放新購房需求的做法。

判斷回暖為時過早

房地産政策頻出的刺激下，2018年以來房地産概念股更是一路飄紅，成為A股8連陽的中堅力量。在此背景下，市場上又有不少樓市回暖、放開限購甚至房價上漲等聲音。中國證券報記者多方求證，樓市回暖或許還早，主要原因體現在“信貸偏緊”、“限購限售持續”、“需求端依然低迷”、“租賃市場配套未完備”等方面。

信貸方面，中國證券報記者採訪得知，目前房貸利率仍維持高位，1.1倍首套房貸利率仍是主流。數據顯示，2017年12月份全國首套房貸款平均利率為5.38%，相當於基準利率1.098倍，環比上升0.37%。張大偉表示，整體看，信貸政策依然偏緊，調整政策不代表全面放鬆。

限購限售方面，絕大部分實行房地産限購限售的城市，依然沒有鬆綁限售、限購。以蘭州市為例，本次在取消部分區域住房限購政策的同時，對市民持有核心城區的住房還開始實施3年期限的限售政策。業內人士表示，只要限售限購未取消，可購買人群數量就仍將保持低位。

需求方面，2018年首周，部分重點城市樓市交易依然冷清。中原地産研究中心統計，1月1日-7日，北京新建住宅市場（剔除自住房和保障房，含普通住宅+豪宅+別墅）成交18.7億元，環比前一週下跌68%。鏈家研究院統計的2017年最後一週和2018年首周數據顯示，北京、上海、成都、深圳、天津等城市，二手房交易仍處於低位。

租賃市場方面，目前租賃市場所謂的“租售同權”還停留在概念層面，要想完全落實，還需要相關立法和政策配套。張大偉表示，目前大多租房房源屬性為商業地産，無法解決落戶、醫療、子女入學等方面的具體需求。（記者 江鈺鈴 董添）