【中國網·地産中國·房地産30年回顧特別報道】成長的過程，誰沒闖過幾個禍！有的是主動造成，有的則是被動“背鍋”。

作為GDP的重要推手，中國的樓市肩負著保經濟與保民生雙重壓力，“對與錯”都會被眾人拿著放大鏡仔細端詳。在不同發展階段，為應對雙重壓力，樓市也衍生出許多伴生物，如炒房團、釘子戶、地王、經濟適用房、房地産調控等等。有些伴生物與時俱進，升級換代之後至今仍存。而有一些，則早被深深摒棄。

歷史就如大浪淘沙，難道不是麼？這其中，不僅有經濟與民生矛盾的衝突，也是社會矛盾的具象體現。那麼，在中國房地産發展的三十年長河中，都曾經歷過哪些沉浮呢？讓我們來細細數數。（專題：中國房地産30年系列回顧）

福利分房的實行與取消

為房地産關上一扇窗和打開的那扇門

福利分房是計劃經濟時代特有的一種房屋分配形式，這是黨政機關職工們的一大特權，也是許多人加入公務員隊伍的動力所在。但也因為這類房的存在，嚴重影響了住房的市場化，商品房儘管推出多年，但空置率同比不斷增加。

隨著市場經濟的發展， 1998年6月，在中國的房地産誕生10多年後，國務院決定，停止實行了40多年的實物分配福利房的做法，推行住房分配貨幣化，將樓市全面推向市場化。同時，當年便出臺了一系列住房金融服務，安排住房貸款指導性計劃等，引導國人走入市場去選房。

市場化的實行，極大地促進了中國房地産市場的發育，使得居民的居住條件有了極大的改善，但同時也讓買房逐漸成為一種投資途徑，進而有了後面的炒房和房地産調控。

一切，皆從福利分房的結束開始！

房地産泡沫沉浮

始終縈繞在樓市的魔咒

中國的房地産市場究竟有沒有過泡沫？當然是有過的，而且還破滅了。這發生在上世紀90年代初的“熱土”海南島，總人數不過160萬的海島上竟然出現了兩萬多家房地産公司。短短三年，房價增長超過4倍。

1993年6月23日，終場哨聲突然吹響。時任國務院副總理的朱鎔基發表講話，宣佈終止房地産公司上市、全面控制銀行資金進入房地産業。銀根全面緊縮，一路高歌猛進的海南房地産熱頓時被釜底抽薪。

1995年，海南房地産泡沫破滅，開發商紛紛逃離或倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60％以上。“天涯、海角、爛尾樓”一時間成為海南的三大景觀。最後的遺産是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業銀行的壞賬就高達300億元。1999年開始，海南省用了整整七年的時間，處置積壓房地産的工作才基本結束。

有了這次深刻的教訓，“房地産泡沫”一詞便成了中國房地産的一個魔咒。甚至，一位名叫謝國忠的經濟學家因此而與中國的房地産緊緊聯繫在了一起。

2004年開始，這位因為準確判斷亞洲金融危機到來的經濟學家便憂心忡忡地警告，中國房地産存在泡沫，房價會暴跌，並警告中國房地産會出現金融系統性風險。然而……十多年過去，謝國忠的預言始終沒有出現，人們對於房地産泡沫早已由最初的恐慌變為漠視。但，謝國忠依然執著， 2016年，他依然堅定地認為中國的房地産泡沫遠勝於美國次貸危機。

那麼，中國當下的樓市是否真的存在泡沫？這，估計也只有在它真正破滅的那一天才算真能有答案吧。

鬼城興衰

地方政府迷戀GDP甩的鍋

2009年，半島電視臺關於鄂爾多斯康巴什新區的報道，把中國的 “鬼城” 現象拉進大眾視野。

鬼城，是我國房地産行業與整體經濟發展不協調形成的産物，是許多地方政府為了實現 GDP 的快速增長，而不惜耗費人力、物力、財力建起的一些並不需要的城市、新區。

鄂爾多斯的鬼城就是這類城市的明顯代表。2004 年底，當地政府決定將當時只有 1400 人居住的康巴什建成新的行政中心，以刺激投資和GDP的發展。2009年，民間借貸的活躍，將鄂爾多斯的樓市投資推向高點，當地房價也從每平米一千多元漲到七八千，堪稱“樓市盛世”。鄂爾多斯的經濟也確實因此有了躍升，2007年時，鄂爾多斯的每人平均 GDP 已經超越北京和上海，並在 2010 年超過香港。2011 年，中央政府出臺房地産調控政策抑制投機，鄂爾多斯房市受挫，從此一蹶不振。成片的房屋無人居住，許多蓋到一半的建築物被閒置，成為國內外聞名的鬼城。

當然，鬼城雖前無古人，但後有來者，而且還不少。鄂爾多斯之後，大大小小的“鬼城”經常見諸報端，其中的真假也只有親訪者才能鑒別一二。

樓脆脆、樓歪歪

呆萌面具之下的悲催

2009年6月，上海一棟竣工未交付的高樓整體倒覆，官方卻以兩次堆土施工來解釋，遭網友抨擊為“樓脆脆”。2009年7月，一場大雨後，四川成都“校園春天”小區原來距離就很近的兩棟樓居然微微傾斜，靠在了一起，被稱為“樓歪歪”。

昵稱很萌，但實際情況很嚴重。不論“樓歪歪”還是“樓脆脆”，房屋品質問題的背後都是開發商偷工減量、拿購房人生命開玩笑的無良體現。而開發商這種做法的背後，又暗藏著企業現金流的告急，以及品質監管部門的缺失。

如何讓開發商與購房人都滿意？如何讓經濟與民生都穩定？如此不負如來不負卿的問題，估計，只有經過了歷練之後的樓市才能勉強做的週全。而階段性矛盾的不斷平息涌現，才決定了中國房地産如今的局面。

“商住房”的興盛與腰斬

俱往矣，光榮與夢想

在全國上下對“商住房”一片喊打聲中，又有多少人還記得，“商住房”曾經的榮耀與心酸？

所謂的商住房，就是指開發商在使用年限為40年、50年的商業用地甚至工業用地上建出的滿足居住用途的産品。

曾幾何時，如今商住房遭全面封殺的北京在商業用地中是專門有公寓用地的，産權便是40年。

而查閱資料還能發現，北京這樣的城市，對於商住房的治理並不是從今天才開始。早在2011年5月，北京便出臺政策嚴禁“商改住”，商業、辦公類項目不得每戶單獨設衛生間；若開發商自己打隔斷，分成多個房屋當作住宅出售，將不能辦理房産證。並要求規劃行政主管部門應加強商業、辦公類項目的審查和規劃竣工驗收，對擅自內部加層、增加建築面積的不予規劃驗收合格。

——這便是“商住房”本身就是違規産品，不受保護的政策依據。

但是，隨著北京商業用地的供應量增多、北京房價攀升，加之監管層面的並不嚴苛，商住産品便開始大行其道。對於開發端來説，商住産品能盤活商業用地，加速去化和回款；對於買房人來説，商住産品均價往往低於周邊住宅，且不受限購影響，戶型小巧總價低，可以滿足不少剛性和投資性需求。

就這樣，在市場需求、供應和監管方的鬆懈之下，商住房的熱度一路攀升。

2016年6月國務院辦公廳發佈的《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》中，還明確提出允許將商業用房等按規定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調整為居住用地，調整後用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執行。

當然，這都是今年以前的事情。2017年1月，上海暫停類住宅的網簽，並要求此類産品進行整改，拉開了商住在多個城市的“調控風波”，原有規劃、開發、銷售路子如數被堵。在北京，3、4月份出臺的連環調控則規定，新報建商辦類産品最小分割單元不得低於500平米，不得擅自改為居住涌入，在建（在售）商住産品將不得再銷售給個人。在廣州，商辦項目不得改為居住用途，且不得售予個人，二手物業個人再轉手也須取得不動産證滿兩年。

突然的限售，許多購房人的合同被戛然而止，退房糾紛大波來襲。退房與首付款退回的難以談妥，引發了民生問題，甚至多次業主維權。

就在北上廣冰凍商住房、購房人一片焦躁的同時，三四線城市卻為了去庫存專門出臺政策鼓勵商住房，真是讓人情何以堪！

首付貸的興起與杜絕

短命的急速救心丸

首付貸，即指在購房人首付資金不足時，地産仲介或金融機構能夠為其提供資金拆借。

不得不説，在房價與收入比例過高的城市，首付貸的存在確實幫助許多首次置業者實現了安居夢。也在樓市成交的低谷期，著實拉動了市場成交的回暖。

但首付貸所引發的高泡沫風險，也在2016年3月被視為眾矢之的。3月8日，中國金融監管部門要求商業銀行對住房貸款申請實施嚴格審查，如果首付資金來自高杠桿融資類貸款，則不應發放貸款。同時將打擊部分仲介機構、開發商、小額貸款公司、網際網路金融平臺等發放用於購房首付款的貸款的行為。首付貸開始被清理出場，最終無處安身。

……樓市三十年，沉浮之間的是非與對錯，自有人評説。

從1986年住房改革至今，樓市從野蠻生長到理性回歸，這期間有多少矛盾的更疊，又引發了多少具象的落地與消失？2017年5月18日下午13：30，北京泰富酒店三層泰富廳，“中國房地産30年系列回顧啟動儀式現場，且聽中國網·地産中國網與那些曾經的政策制定者、市場參與和書寫者一道，為你娓娓道來。

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